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  • 你的中介费都买了些啥?买房中介有哪些义务?

    随着市场越来越走向一个存量房的时代,对很多第一次购房就打算买二手房的人来说,买房中介显得尤为重要。但是大家也知道,市场上从来不缺乏购房者与中介的纠纷,掏了大笔的中介费,最后得到的服务离自己期待的相差太远也是常有的事。那么对于房产中介而言,哪些是他们应该提供的服务?你的中介费到底买到了一些什么?义务一:权籍调查向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。义务二:房屋使用状况调查收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复,设备转让价格及有关费用的结清情况等;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权,以及维修基金的缴纳和使用情况等。义务三:市场行情调查收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等;进行各种形式的信息发布活动等。义务四:确定成交意向,订立交易合同陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境;约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本,进行签约指导、见证,如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。义务五:办理产权过户双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。这里要注意,多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋中介费,但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去,因此中介并不会完成以上第四项服务内容,在这种情况下,中介不仅不能索要报酬而且应当退还部分中介费,而且委托人也不能要求赔偿。最后我们来回顾一下《房地产经纪管理办法》中所规定的房产中介的七大义务:1、房地产经纪人要过“国考”。房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施,原则上每年举行一次。房地产经纪人协理实行全国统一大纲,由各省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度,每年的考试次数根据行业发展需要确定。2、个人不得办理房地产经纪业务。《规定》第14条指出,房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。第23条还规定,房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的,由主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。3、必须公示相关信息。《办法》第15条规定,房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:(一)营业执照和备案证明文件;(二)服务项目、内容、标准;(三)业务流程;(四)收费项目、依据、标准;(五)交易资金监管方式;(六)信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;(七)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;(八)法律、法规、规章规定的其他事项。4、必须履行告知义务。房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,房地产经纪人员应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知下列事项:(一)是否与委托房屋有利害关系;(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;(三)委托房屋的市场参考价格;(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;(五)房屋交易涉及的税费;(六)经纪服务的内容及完成标准;(七)经纪服务收费标准和支付时间;(八)其他需要告知的事项。5、严禁签订阴阳合同。《办法》第25条第(五)项规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利,即严禁签订阴阳合同。否则,将由主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。6、规范经纪人服务合同。地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同,应当包含房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况等五项内容。7、实行明码标价。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定,在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。

  • 公摊面积包含哪些?为啥地下室公摊率很大?

    买房子的时候,各位对户型优劣、楼层高低、容积率、绿化率对居住的影响有较为直观的体验,但有一种指标:公摊率,大部分人体验并不明显。公摊面积的计算方式公摊面积指的是各户分摊的公共建筑面积,它与房屋套内面积之和就是一套房子的建筑面积。在中国,你掏钱买的房子一般有10%-30%属于公摊部分。公摊面积=建筑面积-套内面积,但请注意套内面积是大于使用面积的,它还包含了墙里面积和阳台面积(如果有)。哪些属于公摊面积?一个完整的小区,以下设施将占用公摊面积:电梯井、公共用房、设备间、管道井、管理用房、公共门厅过道、楼梯间、共用墙体、物业值班室、垃圾站和变电室等。公摊对居住的影响公摊对居住舒适度有直接影响,所以应合理安排公摊面积。不同的建筑类型,公摊率也有不同。一般多层及以下,如果没有底商和地下设备,得房率应该在85%-90%之间,如果是带电梯的多层建筑,得房率则应该在80%-85%之间;11层左右的小高层建筑一般得房率在80-85%之间;高层建筑的得房率进一步下降,一般在75%-80%之间。公摊率可以伪造吗?事实上可以的,大部分开发商都通过各种手段提高得房率,降低公摊率。开发商最喜欢在半封闭式阳台和飘窗上做文章,还有一些开发商改造室内户型结构,墙体的增加或减少也会改变实际得房率。房屋的公摊面积一般须以受房管部门认可的专业测绘机构出具的报告为准,该项数据会写入产权证。地下室的得房率上半年,有业主表示自己认购的10平米地下室仅实得4平米,公摊高达60%!实际上地下室的得房率经常不靠谱,以高层住宅的地下室为例,由于高层本身公摊就比较高,在25%左右,而地下室又承担了公摊部分的配电时、设备间等,公摊面积自然更大!得房率缩水可以维权吗?专家表示,地下室的公摊尚无明确规定,如果项目通过了审批,维权十分困难。如果业主认为面积存在误差,可以委托权威机构出具测绘报告,如果和开发商提供的结果有较大误差,可以协商处理,协商无效也可以通过法律途径解决。

  • 别让房子“耽误”婚事 买婚房前注意这6点

    房子不是最重要的,但有了房子,能提升婚姻生活的幸福感。因此,适婚青年早早地将婚房准备好,着急结婚的小年轻们,也马不停蹄的看房选房。然而,现实中,不少人因为房子延期交房、烂尾等原因,导致婚事“黄”了。婚事不能因为房子而被耽误,买婚房,下面的这些事项,注意看下哦。1、交房时间对于婚期已经确定下来的小夫妻们,尤其要注意房子的交房时间。此外,还要考虑到延期交房、房屋装修等各种因素。所以,建议着急结婚的朋友们,选择现房或者准现房比较好。如果是购买期房,要注意选择资金实力雄厚、口碑好的开发商开发的楼盘,以规避延期交房、楼盘烂尾等风险。2、户型大小买两居室还是三居室?一定要提前考虑好。如果是购买两居室,考虑到日后家庭人口的增加,对卧室的需求也加大,因此,要注意户型的可改造性。即两居室的户型,是否易于改造成3居室,同时又不影响房屋的采光。如果以后会和父母同住,考虑购买三居室,可以考虑购买带双卫的户型,这样日常的洗簌、生活,不显得拥挤。3、小区环境小区环境好,居住也舒适。对于工作繁忙、生活压力大的小夫妻来说,小区就是饭后茶余休闲的好去处。此外,如果父母过来帮忙带小孩,则可以带着孩子在小区内进行一些休闲娱乐活动,可以接触到其他同样带孙子的老人家。如果小区一眼望去光秃秃全是房,什么绿化也没有,也会影响人的心情。好的小区环境,相当于是给大家提供了一个供大家认识、交流的场所,有利于营造一个和谐的小区氛围。4、教育问题小区是否自带幼儿园?对口哪些中小学?教学质量好坏和距离远近,也是买房时要考虑的,毕竟要为孩子的教育问题着想。5、周边配套配套要齐全,至少要满足基本的衣食住行方面的需求。年轻夫妻买房,尤其要注意交通的便利性,不要将时间全都耗费在上班路上了。6、房贷压力贷款多少?贷款多久?这些是在买房贷款时必须考虑清楚的。年轻人买房、装修、结婚就已经花去不少钱,接下来孩子的出生及教育,各方面的压力都扑面而来。所以,月供要在家庭的承受范围之内。