重庆地产进入二环时代,明年房价还会继续……

今年上半年重庆主城土地成交情况，不出所料，西区和南区强势崛起。

综合多家数据机构数据，上半年共成交69宗商住用地，约1万亩，可建体量1400万方。

南区（巴南区）以14宗地排名排名前列，三北地区一共才14宗地（可建体量184万方）；

西区（大渡口、沙坪坝、九龙坡）总共可建体量688.6万方，其中大渡口以322万方排名排名前列，沙区在270万方左右。

这是重庆楼市的一个重大变化：这意味着「一路向北」的地产格局终于被打破了，变为多点开花。也许从现在才可以说，重庆地产真正进入了二环时代。

一张图秒懂重庆地产二环时代

重庆的二环规划图，就像一个煎荷包蛋，蛋黄就是重庆主城核心区（渝中区全境和江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口的内环高速路以内区域），蛋白就是内环到二环的这部分区域。

这个规划是在2011年提出的，计划到2020年，「蛋白」部分的二环区域要建4亿平方米的房子，其中3亿是住宅，1亿是商务。主城原有建筑2亿多平方米，所以二环区域相当于再造两个当年的主城（别光看面积，要看数量）。

纸上画图很容易，但房子要慢慢建。从上图，近3年溢价土地位置的迁移可以看出：

开发商对传统核心区一往情深，每年依然是重兵争夺之地；

在核心区土地越来越有限的情况下，开发商不断在寻找着价值洼地，一路向北，从15年的大竹林，到16年的礼嘉、悦来、中央公园、蔡家；

当北区底价已居高不下时，以往较为沉静的西区和南区就成了开发商的布局重点，特别是对于很多新进入重庆的外来房企来说，更是如此。

这背后蕴藏的其实是重庆地价的板块轮动：先是主城核心区，然后向北轮动，等到了北部的二环边时，转而向西、向南。

也就是说，直到今年，二环区域的建设才真正发生格局上的变化。去年三北地区还一骑绝尘，无论面积、总价，还是楼面价，都遥遥先进。

下半年将延续多点开花的格局

下半年重庆主城预计供应土地718万方约1万亩，可建体量约1500万方。可核心区的供应已不足200万方，将延续多点开花的格局。

其中，内环以内核心区域主要集中在江北大石坝、渝中区、九龙坡滩子口等板块；

二环区域，中央公园、悦来、礼嘉、双碑井口、钓鱼嘴、茶园、鹿角等板块有大量储备 。

上半年的土地情况会怎样影响重庆的房价？

今年上半年的土地成交，搞得快的，年底产品就会面世，大部分会集中在明年上半年出货。会影响到后市的房价吗？当然会。

从大的趋势来看，是上涨。

上半年重庆主城成交的69宗商住地块中，溢价地块达到41块，平均溢价率达32%，创历史新高，过去5年平均溢价率均未超过10%；平均楼面均价达到4639元/㎡，也为历年来较高，环比上涨123.7%，去年是3141元/㎡。

根据土地市场与房产市场的传导作用，预计在2018年城市房价将进一步上涨。重庆主城近5年房地价比基本维持在3.0左右，2017年上半年由于地价攀升较多，导致房地价比直接跌至2.0，创历史新低，高成本土地入市时将推高商品房售价。

具体到每个区，还要细分。

上半年主城九区中，江北区、沙坪坝区与北碚区（渝中区只有1宗地成交）房地价较高，但成因各自不同，江北是因为房价本身较高，因此跟地价一比，还过得去；沙坪坝区（主要是西永和大学城）与北碚区是因为地价较低。因此这三个区的房价会小幅上涨。

而巴南区、南岸区、大渡口和九龙坡，特别是后两个，房价比过低，开发商都算不过来账，房价肯定会大幅提升，以此平衡地价过高带来的开发风险。

先别忙着急上火。有一个真相可能大家忽略了，那就是：

原先房价低的区域涨了，某种程度上是拉住了北区的高地价和高房价，相当于摊平了全市房价，整体房价水平并不一定上涨多少。不是还有一小半的土地是底价出让吗？要涨还得看周边市场情况，不能说你地拿得高就理应卖得高，没这个道理。只是当地人可能感受会很不同。如人饮水，冷暖自知。

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来源：微信公众号好房上上千