重庆地产进入二环时代,明年房价还会继续……

重庆房小狐 2017-08-10 15:08
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【摘 要】“一路向北”的地产格局终于被打破了,变为多点开花。也许从现在才可以说,重庆地产真正进入了二环时代。

                                                              重庆可真好看!

今年上半年重庆主城土地成交情况,不出所料,西区和南区强势崛起。

综合多家数据机构数据,上半年共成交69宗商住用地,约1万亩,可建体量1400万方。

南区(巴南区)以14宗地排名第一,三北地区一共才14宗地(可建体量184万方);

西区(大渡口、沙坪坝、九龙坡)总共可建体量688.6万方,其中大渡口以322万方排名第一,沙区在270万方左右。

                                                            上半年土地成交分布

这是重庆楼市的一个重大变化:这意味着「一路向北」的地产格局终于被打破了,变为多点开花。也许从现在才可以说,重庆地产真正进入了二环时代。

一张图秒懂重庆地产二环时代

                               溢价地块不是全部成交地块,但最具代表性。数据来自克而瑞。

重庆的二环规划图,就像一个煎荷包蛋,蛋黄就是重庆主城核心区(渝中区全境和江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口的内环高速路以内区域),蛋白就是内环到二环的这部分区域。

这个规划是在2011年提出的,计划到2020年,「蛋白」部分的二环区域要建4亿平方米的房子,其中3亿是住宅,1亿是商务。主城原有建筑2亿多平方米,所以二环区域相当于再造两个当年的主城(别光看面积,要看数量)。

纸上画图很容易,但房子要慢慢建。从上图,近3年溢价土地位置的迁移可以看出:

开发商对传统核心区一往情深,每年依然是重兵争夺之地;

在核心区土地越来越有限的情况下,开发商不断在寻找着价值洼地,一路向北,从15年的大竹林,到16年的礼嘉、悦来、中央公园、蔡家;

当北区底价已居高不下时,以往较为沉静的西区和南区就成了开发商的布局重点,特别是对于很多新进入重庆的外来房企来说,更是如此。

这背后蕴藏的其实是重庆地价的板块轮动:先是主城核心区,然后向北轮动,等到了北部的二环边时,转而向西、向南。

也就是说,直到今年,二环区域的建设才真正发生格局上的变化。去年三北地区还一骑绝尘,无论面积、总价,还是楼面价,都遥遥领先。

下半年将延续多点开花的格局

下半年重庆主城预计供应土地718万方约1万亩,可建体量约1500万方。可核心区的供应已不足200万方,将延续多点开花的格局。

其中,内环以内核心区域主要集中在江北大石坝、渝中区、九龙坡滩子口等板块;

二环区域,中央公园、悦来、礼嘉、双碑井口、钓鱼嘴、茶园、鹿角等板块有大量储备 。

对比以下的二环区域21个聚居区分布图,可能看得更清楚:除了北部的鸳鸯、翠云、空港、悦来、蔡家和龙兴以外,大学城、西永、华岩、钓鱼嘴、龙洲湾、茶园都是今年才冒出来的热点区域,下半年还要加上鹿角和歇马。北部和非北部已各占7个聚居区,21个聚居区已去2/3,是不是遍地开花?

                                        二环区域21个大型聚居区分布图。

上半年的土地情况会怎样影响重庆的房价?

今年上半年的土地成交,搞得快的,年底产品就会面世,大部分会集中在明年上半年出货。会影响到后市的房价吗?当然会。

从大的趋势来看,是上涨。

上半年重庆主城成交的69宗商住地块中,溢价地块达到41块,平均溢价率达32%,创历史新高,过去5年平均溢价率均未超过10%;平均楼面均价达到4639元/㎡,也为历年来最高,环比上涨123.7%,去年是3141元/㎡。

根据土地市场与房产市场的传导作用,预计在2018年城市房价将进一步上涨。重庆主城近5年房地价比基本维持在3.0左右,2017年上半年由于地价攀升较多,导致房地价比直接跌至2.0,创历史新低,高成本土地入市时将推高商品房售价。

                                   2012-2017年1-6月重庆主城商住类土地成交。数据来自克而瑞。

具体到每个区,还要细分。

上半年主城九区中,江北区、沙坪坝区与北碚区(渝中区只有1宗地成交)房地价较高,但成因各自不同,江北是因为房价本身较高,因此跟地价一比,还过得去;沙坪坝区(主要是西永和大学城)与北碚区是因为地价较低。因此这三个区的房价会小幅上涨。

而巴南区、南岸区、大渡口和九龙坡,特别是后两个,房价比过低,开发商都算不过来账,房价肯定会大幅提升,以此平衡地价过高带来的开发风险。

                                   2017年上半年重庆主城九区房地价比。数据来自克而瑞。

先别忙着急上火。有一个真相可能大家忽略了,那就是:

原先房价低的区域涨了,某种程度上是拉住了北区的高地价和高房价,相当于摊平了全市房价,整体房价水平并不一定上涨多少。不是还有一小半的土地是底价出让吗?要涨还得看周边市场情况,不能说你地拿得高就理应卖得高,没这个道理。只是当地人可能感受会很不同。如人饮水,冷暖自知。

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来源:微信公众号好房上上千

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