重庆买房合适吗?

重庆房小狐 2017-08-09 16:20
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【摘 要】从更长周期来看,重庆住房供给量存在一定程度的过剩, 预期重庆的房价会随着时间流逝而回归理性。

提起重庆,可能大家想到的是像“火炉”一样的天气,但是从去年10月开始,“火炉”也可以用于重庆的楼市了。

后台有粉丝问,站长,重庆现在买房合适吗?当然合适。重庆买房时机不重要,但是标的物非常重要。重庆的房子太多了,但是真正能实现增值保值的,又太少了。

去过重庆的都知道,重庆的楼非常高。不仅仅因为重庆的房子建在山上,更是体现在建筑物的数量和高度上。重庆是实实在在的一座钢铁森林。有文青说,如果俯瞰重庆,你会觉得高楼像春笋一样茂密生长。其实用大白话就是,这楼太TM密了,太TM挤了。

重庆楼层的高度和密度,可以跟深圳媲美。

但是,重庆和深圳的发展模式,却是极其特殊的两端。深圳土地供应非常少,而重庆土地供应非常多。深圳的房子是有钱人才能买得起的,深圳的房价取决于有钱人的口袋;而重庆的房子主力是当地居民,重庆房价取决于打工族的腰包。现在,深圳主城区人均住宅面积是14平米,而重庆主城区人均住宅面积,是40平米。

既然重庆库存量这么大,那他怎么能涨的起来呢?站长引用东兴证券的行业报告,为大家分析下。

重庆上涨是合理的

很多人认为,重庆房价是被炒房客炒起来的。但是这么多的库存,炒房客要有多大的规模和资金储备才炒得上去?

重庆房价在 2011 年以后经历了 5 年的平稳时期, 甚至在 2013 年后均价连续两年小幅走低。始自 2016 年9、10 月份的销售热情带动重庆市场销量大增,2016 年重庆成交量首度突破 2800 万方,成交金额突破 2000 亿,晋级为全国规模最大的商品房市场。随着全国限购限贷城市进一步增多和调控政策持续加码,重庆作为核心二线城市中的“政策洼地”和 “价格洼地”,2017 年前 6 个月全市均价大幅上扬。 

可以说,完全是预料之中。相比同级别的城市,重庆房价绝对值较低,此轮又赶上全国房价普涨的大背景,重庆房价难免“水涨船高”。

过去一年重庆典型在售楼盘价格变化趋势如下: 

多数楼盘在过去一年经历了不同程度的上涨,尤其是主城区的楼盘均价上涨超过 30%以上,而热点地区楼盘的价格上涨超过 100%; 

楼盘位臵越靠近主城涨幅越大,主城楼盘则是以江北嘴、渝中区、观音桥区域涨 幅最大,照母山和中央公园等区域最为热销(与一路向北相印证); 

主城楼盘多由品牌房企开发,其品牌溢价能力较强,同时主城改善型产品占比较 高,区位、品牌、产品共同决定了主城楼盘的投资和居住价值较高。

重庆市场的升温最直接的影响因素是国庆节期间 20 余城市密集出台的限购限贷调控政策,同时重庆房价绝对数额的低位使其具备相当的投资、投机吸引力,从而使其成为外溢效应逼出资金的“不二之选”。 

重庆房价共经历三次明显的客群变化,从而形成三波上涨热潮。

具体可表述为: 

始自 2016 年 9、10 月份的外地投资客大增带动整个重庆市场,为房价上涨的第 一波源动力; 

在接连不断的调控政策严压之下,外地投资客比例显著下降,重庆主城居民购房 热情被调动,形成房价上涨的第二波源动力; 

春节过后,即 2、3 月份,来自重庆区县的购房者开始接力购房热潮,将重庆市 场带向新的高度,此为重庆房价的第三波源动力。 

从调研的实际情况来看,目前热点区域,如江北嘴、中央公园等基本上处于无房可卖的状态(不论是因为工期跟不上,还是开发商有意惜售),市场情绪仍然看涨为主。但受调控政策约束,新房销售价格仍表现平稳。 

多年来影响重庆楼市的长期因素

分析了这一轮重庆房价上涨的背景,很多粉丝关注的是,未来重庆还能不能涨?现在买入还有没有价值呢?我们试着从长期因素分析下。

1.主城人口净增长,全域人口净流出 

从人口分布区域来看,人口吸附能力最强的是都市功能核心区,其次为功能拓展区(即主城九区),更次为城市发展新区,这三个区域人口数量约占整个重庆市的 1/3,这种吸附能力已经持续了多年,并且在近两年呈现出加速上升的趋势。 

近 5 年,虽然大重庆户籍人口总数仍然是净流出状态(户籍人口大于常住人口),但净流出的数量在逐年降低,同时主城 9 区的常住人口和户籍人口均呈现出净流入的局面,流入人口主要来源于周边区县和周边邻近省市人口,从而对重庆主城的房价形成了有力支撑。另外,我们本文讨论的房价也只是关注重庆主城 9 区的这一特定范围。

 2.不断向北的城市发展路径支持重庆北部房价 

受重庆特殊的地理地貌影响,向东、西有山脉横阻,两大山脉向南有收口,重庆的城市发展惟有向北一途。

十年前,重庆以金开大道为标,开启向北发展进程。截止目前,江北区、渝北区、北部新区等大部分地区快速进入城市化进程,现在重庆三北区域各板块发展已经相对成熟。

3.汽车和电子两大制造业带动重庆经济高增长 

目前重庆聚集着国内最大的汽车产业集群和全球最大的电子信息产业集群(西永工业 园,组装生产全球 1/3 笔记本电脑),汽车和电子两大支柱产业占重庆市工业比重近 40%,对工业增长贡献率达 55%,带动重庆市 GDP 增速连续十二个季度为全国第一。 

值得注意的是,重庆被视为经济结构良性发展的代表城市,其楼市更被视为全国的标杆。这与重庆市政府十几年来的执政理念是密不可分的,一方面通过大量供应土地使 地价不存在明显的上涨预期,另一方面,通过将房地产投资控制在GDP比例的30%以内,防止地区经济发展过分依赖于房地产行业,同时规避过高的资产泡沫带来的风险。

2016年重庆土地供应策略出现拐点 

近几年重庆土地供应一直保持着“供大于求”的节奏,直至 2016 年,重庆土地供应 实际降幅达 25%,信号意义显著,这是引致重庆市场快速升温的重要原因之一。同时, 我们可以从销售角度来部分印证这一逻辑,2016 年成交面积显著大幅高于供应面积集中体现了重庆市场的火爆。 

完善的保障房体系保证“住有所居” 

自 21 世纪初开始,重庆就开始构建保障房体系,重要的时间节点包括:2001 年重庆 开始经适房建设审批、2002 年建立廉租房制度、2007 年出台《重庆市人民政府关于 解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》改进和规范经适房制度。

目前,重庆形成 了以经济适用房为主,廉租房和公共租赁住房结合的住房保障体系。除此之外,重庆市政府还加强了棚户区和旧房改造,极大改善了困难群体的居住条件,经过重庆市政府的不断努力,主城区棚改和旧改的空间已然较小。 

截止到 2015 年,重庆累计保障性住房面积已经超过 3900 万平,达到住宅供地总面积 的 10%。

最值得称道的是,重庆的保障对象不受户籍限制,入住门槛较低,新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进专业人才和外地来渝工作人员都可申请公租房的居住,有效地满足了刚需群体的住房需求,对房价上涨起到了一定抑制作用。 

重庆的房产税试点具有极大的战略意义 

小资料:2011 年,为配合地产调控国八条 ,上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案。其中,重庆市的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及“三无”人员新购的二套房。

2016 年重庆实际征收的房产税占税收收入及一般公共预算收入的比例分别为 3.95% 和 2.55%,可以看出重庆房产税试点对地方财政的影响“微乎其微”,可谓其战略意义大于其实际效应。

另据中指院报告指出,上海及重庆房产税试点前3个月,两市住宅成交量分别下降 46%和 26%,在对政策消化后两地成交 量均基本恢复,同时房产税对房价的影响不显著。

值得重点关注的是,虽然重庆市的房产税试点仅是对于新增住宅且起征标准较高,对重庆的财税收入贡献较小,但重庆作为国家房产税改革的首批试点城市具有非常重大的战略意义,甚至可以说为长效机制建立提供了重要的经验借鉴。

从大长期来看,重庆的房地产市场还是很健康的。买房的话,站长目前建议,围绕两大制造业聚集区、主城九区,尤其是重庆三北区。

重庆楼市的高热能维持多久?

目前来看,重庆楼市依然有短期利好。

首先,工期跟不上导致开发商无盘可售;

其次,各类调控政策约束短期供应入市体量,造成实质性的“饥饿销售”;

再次,一线、核心二线和环热点城市三、四线城市早就已经开启限购,重庆作为经济核心二线城市但房价的弱二线城市势必会吸引投资需求流入,从而带动整个市场内部不断强化。

最后,重庆是全国重点二线城市中惟一未限购的城市。即便考虑到房产税的有毒效应(“三无”人员购 房缴纳 0.5%的房产税,例200万房款,缴纳 1万元房产税,转让给非“三无”人员 后可不再缴纳),重庆房产的租金完全可以实现成本覆盖。  

但是未来几年,小编个人依然不太看好。

因为从重庆的总体库存来看,不存在长期持续上涨的可能性。很多人提到了重庆的库存周期,说目前重庆市场短期库存已经降至近 3 个月的水平。

但必须要注意的是,短期库存水平的超低位并不代表重庆市场长期供应不足,根本原因是工期和预售证约束而导致的短期供应紧缺。

重庆的预售和销售证管控再加上销售备案控制,“价格+数量”严控政策无疑使市场库存周期人为拉长,但这种调控政策未来将随着市场理性而退出历史舞台,而更大体量供应迟早入市,这种 “有价无市”的现象将慢慢恢复正常。

小资料:2012 年 10 月,为应对楼市过热带来的烂尾楼、恶意抬价等损害消费者利益的行为,重庆市在推出了预售证和备案政策。要求各楼盘预售前每套房屋价格要备案,备案价 成为签订合同时的最高限价,并要求今后竣工的楼盘需强制办理竣工交付使用备案手 续,对商品房的预售资金进行监管。2017 年初,重庆市又对此政策加以强调,响应国家调控措施严控房价,调控政策控制流量、价格使市场在经历了快速上涨后得以保持平稳,但同时也加剧了购房的恐慌情绪。 

比如说以土地供应数量和当前的销售面积作为标准,中央公园等区域的实际库存周期甚至可以达到10年左右。

从更长周期来看,重庆住房供给量存在一定程度的过剩, 预期重庆的房价会随着时间流逝而回归理性。 

本文引用东兴证券房地产行业报告,分析师郑闵钢 。

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