重庆楼市地图3.0发布,南边有新发现

重庆房小狐 2017-08-11 16:38
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

【摘 要】重庆楼市经过半年来的疯狂上涨之后,很多地段已经翻倍,但还有不少二手房市场涨幅并不明显,如果能把这些地段挖掘出来,也算是一个新的投资方向。带着这个疑问,上周围绕重庆东南西北各个区域实地踩了些盘,把之前的重庆投资地图做了一次3.0版本的升级调整。

重庆楼市经过半年来的疯狂上涨之后,很多地段已经翻倍,但还有不少二手房市场涨幅并不明显,如果能把这些地段挖掘出来,也算是一个新的投资方向。带着这个疑问,上周围绕重庆东南西北各个区域实地踩了些盘,把之前的重庆投资地图做了一次3.0版本的升级调整。

今天就对这一幅地图做一个比较“接地气”的深入解读:

红色区域:三年番一倍比较合理

图上可见:为了更好的给大家讲解,我把之前的重庆楼市地图五种颜色:红、紫、橙、蓝和黑色,简化为三种颜色,这样更便于记录。

红色区域:渝中区90%土地、江北区80%土地、渝北区内环以内+金开大道50%土地+照母山东70%土地、南岸区四公里以北+弹子石50%土地、三峡广场商圈、石桥铺商圈、大坪商圈、杨家坪商圈。

红色区域这一带目前涨幅比较均衡,新房和二手房市场横向比较,同品质小区的均价相差不过1000-2000元的样子。其实这也是因为重庆长期以来形成了五大商圈概念,一时半会儿也不可能完全改变。

在重庆楼市地图3.0版本中,最大的变化就是将母城渝中半岛重新划入红色区域。之前不划入红色一线阵营,是因为当时的主流观点是北区新房市场。而如今的重庆北区二手房非常傲娇,新房二手房市场价格普遍出现“倒挂现象”,所以暂时不是那么好淘笋。相反渝中半岛,有不少二手房还依旧停留在7000-8000元的水准,这里还是值得挖掘的。

红色区域:半岛母城

七八月份的重庆,已经正式进入到传统淡季,正好是出笋的好时节。但如今土地市场这么热,笋盘也不会太多。所以从淘笋这个角度上思考,渝中半岛的笋,虽不新鲜,但是量大。可以这样想:目前全国新一线城市的内环核心区域中,找到成片区的7000-8000元的老破小,价格还和刚刚拍的蔡家土地8400差不多。可能这种情况也就重庆有了,关键就看你下得了手不。而这里的新老楼盘主要分布为朝天门、解放碑、大坪、化龙桥、上清寺、两路口这一带。

渝中半岛主要呈现出“两头贵,中间破”的局面,也就是化龙桥、大坪、朝天门、解放碑的均价都比较贵,尤其以化龙桥重庆天地这一带为主,二手房均价几乎都到了15000元,这一带基本不考虑淘笋;而中间上清寺、两路口一带,7000-8000元的老破小成为了主流,这中间还零星夹杂着一些5000-6000元的老破小,而单价破万的房屋在这一带会显得格格不入。对于这种老破小,满足了你的价格,但是确实你又下不了手,真让人“捉急”。其实,这一带有不少学区房,如果能买到带好学区的老破小,依旧是市场硬通货。

而沿着半岛往西走,便是袁家岗、谢家湾、杨家坪、陈家坪、石桥铺、三峡广场这些传统老城区。有点品质的次新盘,价格依旧坚挺。如华润二十四城这种,更是集中学区、商圈、地铁等优势利好光环于一身,保持着和北滨路同价位的水准,一直捍卫着老区的荣耀。

在这一片区淘笋,风险很大。某些传统夜市,很明显看得到人流量在逐年减少。连新开不久的XX城一带也是三三两两,寥寥无几。一座老城的兴衰,似乎正在这里上演。

红色区域:南区核心

红色区域里面的南边,依旧保持着整体均衡发展的上升势头。南坪、四公里、六公里、丹龙路稍显颓势;而南滨路、弹子石、融侨半岛依旧和北区的价格齐头并进,保持着良好的上升趋势。

南滨路的某个别楼盘标价很高,实际上成交价格在6-7折,有有意抬高评估价,炒楼的嫌疑。这种楼盘,大家需要注意,千万别碰!太虚的东西,在淡季的时候,你以为买到了笋,其实你是在高位接盘。

这一带的淘笋价格一般游走于10000元上下,年代07-08年居多,稍微新一点的要贵1000-2000元,大多数楼盘可以按照这个价位进行挑选。

红色区域:北区核心

北边(江北、渝北)红色区域内,整体上城市规划还是占据优势的。有点品质的5年内的二手楼盘建面价格大多在13000元以上,08-09年的二手房建面也是12000元了,05-06年的二手房11000元,不少03-04也到了10000元了。只有少数2000年左右的老破大,价格还在10000元以内。值得一提的是,在花卉园片区,2000年左右的老破小,还有不少7000-8000元价位的房子。对于想在重庆北区落户的刚需人群来说,可以考虑这个价位、这个区域先上车,以后等条件成熟的时候,可以再行置换。

红色区域首次纳入了照母山东、金开大道南的区域,其实这一带本身无论是自住还是投资还是蛮不错的。只不过被照母山西、照母山北、礼嘉、悦来和中央公园的一些新楼盘KFS过度营销了,有所连累。如果甩开以上新区,就照母山以东、金开大道以南的区域来说,本身地理位置优越,到嘉州商圈也不远,但因这一区域很多楼盘建面价位在12000-15000元,透支掉了未来两年的上浮空间。所以,超过12000元建面可以不用考虑。

橙色区域:以自住为主,随楼市大盘上涨

理性的投资人应该有一个全面理性的思考方式,买房不是一味的追涨和买好。因为这一年以来北区的疯狂上涨,已经让北区未来的升值空间正在逐渐变小。所以,暂时远离中央公园、礼嘉、蔡家、悦来和照母山西,照母山北的区域,让你的财富落子更为安全可靠。

目前橙色区域,整体上看依旧是以自住为主。但是,因为六月份巴南的集中放地,还是吸引了我去考擦了一下巴南龙洲湾。回来之后,赶紧把橙色区域又调整一遍:

我去了三趟巴南万达广场,分别在下午4点、下午6点和晚上10点分别进去的。发现三个时间段均有非常多的人流,这种人流比某些传统老商圈的人还多。而万达广场沿着三号线新建的一些新楼盘,整体上看上去也比传统老商圈好看很多,均价也不过7000元左右。

看来,三号线从12年12月开通到巴南之后这五年,确实给这一片传统的“荒凉之地”带来了人流,带来了商机。巴南也真正成为了“主城”。而庆幸的是渝南大道、渝南分流道的宽广土地储备资源非常之多,像极了2000年的新牌坊,平整而宽广,有一种山东淄博那种县城的味道。这一带的地段还在重庆内环以内,可以想象的空间之大。再加上巴南的土地拿地价都已经到了建面6000多元,未来3年-5年,这一整块土地的翻倍增值机遇,是看得到的。

蓝色区域:让你对重庆的未来充满希望

2017年7月21日,北碚区蔡家组团M分区M69-01-01/04、M69-04/01号宗地,公告总价25406万元,起拍楼面价4213元/㎡,60亩纯居住用地拍卖成交,有中粮、甘肃新夏、成都德商、旭辉、万科、华宇、碧桂园、东原+金科、涪陵金宏9家企业参与竞拍,最终由甘肃新夏和成都德商进行综合评标,成交总价50812万元,溢价率100.00%,楼面价8426元/㎡,容积率1.5,可建体量6.03万方。

蔡家的土地拍卖价达到了8426元每平米,这个价格让人目瞪口呆!应该说,基本上二环土拍价到了这个份上,内环均价过万的二手房是坐实了价格。从这个逻辑上看,内环均价低于10000元的二手房,都是严重被低估的“笋盘”,二环均价低于8000元的二手房,也是笋,只不过需要时间长期培育。

那么回过头看看巴南三号线沿线的那些次新盘,6000-7000元的楼盘价格,买来还可以马上出租出去,还真的是被严重低估的“价值洼地”。

对重庆楼市的置业建议。

最后,从综合逻辑上走,投资重庆主要就可以分为三个方面:3年内的短线、3-5年的中长线投资、5年以上的长线投资。

3年内的短线投资:

重点区域在江北渝北内环区域以内、渝中半岛、南岸区四公里以北(含弹子石),建面不超过12000元(好的次新可以建面13000元,差一点的11000元),这一种方式比较适合改善型刚需和首付多一点的投资人。

3-5年的中长线投资:

是去巴南渝南分流道、渝南大道。重点淘新区建面6000-7000元的5年内次新房,前期北区板块轮动没有反应过来的区域,等3年内北区区涨得差不多的时候,也差不多轮到这里开始上涨了。比如北区核心区域到了25000元,再也上不去了。那么巴南这些地段也差不多跟随着涨到15000元无压力。只不过时间会比第一种更久一点。这一种方案,比较适合自住者和首付少一点的投资人。

5年以上的长期投资者:

可以去蓝色区域巴南龙洲湾、大学城西永、蔡家、茶园、龙兴、复盛和大渡口等地看看。这里会涨起来的,只是时间更久一点。

免责声明:本文图片来源网络,如涉及侵权,请联系作者处理并删除。

来源:微信公众号重庆新一线城市

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。