主城区土地市场轮番“暴动”又怎样?该紧张的是开发商……

进入3月，回暖的不仅仅是天气，还有我们重庆的土地市场。

自2019年以来，重庆明显加快了土地供应频率，而且相比于2018年下半年，无论是土地成交均价还是溢价率都出现了明显的提升：

很多分析文章都以为去年下半年重庆楼市下行会影响今年的土地市场，但我多次强调对于2019年的重庆，房地产将会扮演多么重要的角色！所以此次土地市场相对于2018年下半年行情的回暖是既在意料之内，又在情理之中。

少有让我意外的是这一波的成交价格，其溢价率略比我预计的要高一点。

（数据来源：锐理数据）

1月，重庆主城4宗土地成交：

东原10.88亿元拿下双碑两宗居住地块，价格分别为4974元/㎡，溢价率为24.35%；和4792元/㎡，溢价率为19.81%；

成都城投置地拿下的大杨石组团地块楼面价较高，达到7002元/㎡，溢价率0%；

金融街揽获的沙坪坝组团地块紧随其后，楼面价达6500元/㎡，溢价率0%；

 （数据来源：锐理数据）

2月，重庆主城6宗地块成交：

万科和招商联合拿下西永组团两宗商住混合用地，价格分别为4775元/㎡和5479元/㎡，溢价率均为0%；

重庆源聚房地产有限公司携自然人拿下巴南组团一宗商业用地、商务用地、公园绿地，成交楼面价4806元/㎡，溢价率为80.81%；

保亿置业拿下北碚区蔡家组团3宗居住用地，价格分别为6728元/㎡，溢价率为46.89%、6730元/㎡，溢价率为47.91%、6373元/㎡，溢价率为40.21%；

到了3月，至今已有3宗土地成交：

华远集团拿下西永两宗居住用地，价格分别为7137元/㎡，溢价率为39.73%、6926元/㎡，溢价率为35.59%；

中铁建拿下中梁山组团一宗居住用地、交通枢纽用地，价格为6757元/㎡，溢价率为1.33%；

01.

为什么选择在楼市平淡期，高价拿地？

从数据上看，土地的溢价率自2019年以来有明显的提升，特别需要注意的是凡是以拍卖方式进行出让的土地普遍溢价率都不低！除了中梁山组团的地块（居住用地、交通枢纽用地），其余地块的溢价率都远高于2018年的全年溢价率11.82%！

溢价率代表着什么呢？简单的说：土地溢价率越高，代表着房企对于未来楼市上涨行情越看好！ 特别是这个月西永板块的地价让很多西永的中介都激动了起来，认为西永的房价即将起飞！当然卖房是他们的工作，有这样的姿态也是可以理解的。

其实自蔡家、西永、巴南等区域的土地市场轮番“暴动”以来，该紧张的不应该是购房者，而应该是开发商本身！下面我们会详细解释。

土地价格预示着房价，因为地贵了，开发商想要不亏本的话只有提高售房价格。这在一定程度上也是对的，先不论房价上涨后消费者买不买单（毕竟目前重庆的房价对于重庆人民来说已经很有压力了！），就只说这个影响也不是立刻、马上就能显现出来的，开发商从拿地到销售需要一定的周期，目前所购的土地大概要到2020年左右才能进入市场，所以当前的地价还不足以影响到房价，而且还有备案价格的限制，充其量也只是会提高房价上涨的预期，购房者还不用着急……

但是，地价真的能决定房价吗？开发商高价拿地真的完全是因为看好楼市上涨行情吗？

并不完全是！

02.

不惜高价拿地，是房企能活下来的根本！

首先我们要知道，有地才能有操作，而对于开发商来说，土地更是其发展的根本。

目前国内的房企大多数都是处于一个“高周转”的资金操作模式，在楼市调控政策不会完全取消的大背景下，各大开发商都面临着出局或者重组的风险，特别是小开发商已经陆续出现了“阵亡”或者被收购。

但是即使在目前的楼市平淡期，我们也发现大开发商还是在疯狂拿地，无论是拍卖拿地还是通过兼并重组小开发商来变相拿地的事情也是屡见不鲜，而且就重庆来说价格竞争还有愈演愈烈之势！

从图中我们可以看到，越是大型的房企拿地越多！我们能够喊得上名字的开发商基本上都在继续拿地。

为什么呢？

其实很简单，只有拿下更多的土地才能从银行借到更多的资金，才能在激烈的市场中站稳脚跟不至于被清洗出去。

我们都知道房地产算不上什么高科技企业，技术门槛有限，流动资金和企业规模才是一个开发商较大的底气，资金可以靠土地从银行贷款，而决定企业规模的关键因素毫无疑问还是土地！

而且目前开发商们也知道，房地产行业的黄金时期已经过去，未来房地产行业将出现“寡头化”，不少房地产企业会被淘汰！而且现在开发商的操作模式都是“高周转”，这种模式想要利润较大化也亟需土地供应量的支持，所以在这样的压力下，开发商只有不断的拿地，保证自己手上的土地储存量和资金量才能增加自己的竞争力！而地价过快上涨，没有经过市场周期的考验，那以后房价如果也上涨，购房者是否会买单？不得而知，但是不拿地又不行，所以说这一次压力其实是到了开发商这一边。

03.

高价拿地，是因为看好重庆楼市上涨的预期！

刚才我并没有否认开发商是看好重庆楼市上涨的预期，所以我们就继续分析一下目前重庆的房地产市场的预期。

按照计划，今年重庆的土地供应量是计划2万亩，计划供地量与去年持平。然而2018年主城区计划住宅供地2万亩，实际仅供1.32万亩，足足少了0.6万亩之多，主城供应明显较少，而2017主城区计划住宅供地1.8万亩，实际成交面积1.87万亩，高于当年预期，所以近两年多以来重庆主城区计划住宅供地呈下降趋势，那么今年的土地供应量能不能达到预期还是未知之数，毕竟这个土地供应量的规划是在2017年《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》中就提出的，当时的形势不同。

如果延续去年的趋势继续降低土地供应量的话，那对于开发商的“抢地”行为就不难理解了，因为主城区的地真不多了，所以得抢！这就是为什么中梁山组团的地块溢价率仅有1.33%，而其他地块都远高于2018年的平均值，因为那块地不仅是有交通枢纽用地性质，而且真是太远了！

（2010-2018年重庆主城区住宅用地供应情况）

图中可以看到，自2016年以来重庆主城区住宅用地供应量一直呈下降趋势，在2016年的住宅用地供应量达到一个高峰，类似的情况曾经在2014年发生过，在2012年的住宅用地供应量达到了一个高峰！历史何其相似！

（2008年—2018年重庆房价走势图）

接着房价在2015年出现了少量的回调，这是否意味着2019年房价也会出现回调呢？

那也不一定！因为两者的情况有所不同。

首先我们要承认，在2018年下半年，重庆的房价无论是新房还是二手房都已经出现了一定程度的回调；

其次是当前楼市调控政策不一样，政策是决定短期房价的最直接因素，目前要稳！所以，回调幅度有限，没有不断回调的政策支撑，政策已经从防止房价“大起”转为了房子房价“大落”；

最后还有一个很重要的市场参考因素，那就是库存量去化周期！

从去年12月份开始，重庆连续十周商品房库存量突破千万方，较高达到1188万方！直到3月初重庆主城区商品房库存量达到1051万方，去化周期为4.2个月。

而2014年，中央还没有提出房产去库存的概念，虽然2014年重庆主城区住宅用地供应量达到了一个阶段的较低位，但是当年的库存量却几乎上了天！

从图中我们可以看到，2014年11月重庆的去库存周期高达10.1个月，而且在接下来几个月的时间库存量一直都高居不下。而目前重庆的去库存周期仅为4.2个月，这还是在2018年底去库存周期仅有3.6个月的基础上有了一定的提高，当然4.2个月也是近一年来的较高值！

库存量去化周期决定了市场的供需关系，所以现在的情况相比2014年，情况要好很多，再加上2017年开始土地供应量已经逐步在减少，所以接下来几个月里重庆的库存去化周期不会一直走高，可能会出现较小幅度的下跌，市场供需关系会逐渐走向一个平衡。

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04.

拿地不可怕，没地才尴尬！

所以，对于目前土地市场接连出现高价拿地，不仅仅是因为开发商看好重庆楼市，还有一个很重要的原因是为了自身企业的发展，为了在这一轮的房地产竞争中生存下来，要做大做强！而且当一个企业规模达到了一定程度，其话语权也会重很多，即使未来要转型也有了更多的缓冲空间，而没地的房地产企业只能随波逐流、浪海沉浮，最后或许就此退出房地产市场，亦或许被兼并、重组。

在我看来，重庆楼市不会因为这一轮的拿地出现房价的快速上涨，因为目前供需关系来说虽然不至于让房价出现2015年那样的回调，但是也没有低到出现2017年下半年、2018年上半年的那种供不应求的局面，毕竟目前的去化周期也达到了近一年的较高值！

今年土地市场是否能持续火热，取决于今年的土地实际供应量，这个还是个未知之数，毕竟2018年实际供应量也没达到预期。至于当前开发商高价拿地对于房价的影响，我觉得有一定的影响，会在一定程度上降低了民众对于房价下调的预期，但是说要带动房价出现新一轮的快速上涨就不太现实了，这一轮的土地出让行情真正的影响可能要等到2020年以后，结合当时的经济环境以及楼市调控政策才能完全显现出来。