全国住宅库存猛增,重庆库存有多少?

重庆房小狐 2019-11-27 09:25:43
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全国住宅库存开始猛增,数量已回到前些年高库存时期水平。那么,重庆楼市状况如何?

有关专家在接受搜狐焦点重庆站记者采访时指出,从中长期来看重庆库存压力加大,房企后续压力较大。也有专家表示,近几年重庆土地供应逐年下滑,库存难以回到几年前的高峰状态。

“中期库存”高达6620万平方米,中长期库存压力大

根据中国房地产数据研究院公布的信息,截至今年5月底,受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米,当前全国百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

那么,重庆房地产市场住宅库存状况如何?近日,铭腾机构一份研究报告显示,重庆主城住宅存量高达6620万方。这份报告指出,假设不再供地的话,按照重庆年均2000万方的市场容量,还可以销售3.3年。

铭腾机构总经理吴小飞在接受记者采访时解释了这一数据。他说,6620万平方米指的是“中期库存”,其中包括目前房企已拿到预售未售出的商品住宅,还有开发商已拿土地未开发的住宅项目。

他说,“这一数据表现出重庆楼市中长期库存压力比较大。”可以判断,随着越来越多房企拿地项目入市不断增多,开发企业的后期压力会很大。

住宅现实存量627.99万方,库存结构性问题非常突出

铭腾机构公布的是“中期库存”数据,那么目前短期库存数据,也就是房企已拿到预售未售出的商品住宅量到底有多大?

根据锐理数据不久前发布的市场报告显示,重庆楼市供需放缓,价格企稳,去存周期加大。截至三季度,重庆主城商品住宅、商务写字楼、商业总库存达1733.29万平方米。

其中,商品住宅存量为627.99万平方米,按照3季度月均销售速度,去化周期需要3.5个月。

短期来看,重庆住宅库存压力相对不大,但其实重庆楼市供应突出的问题在于结构性矛盾非常突出。

锐理数据这份报告指出,与住宅库存相比,写字楼和商业物业库存压力特别大。其中,目前商务写字楼存量达375.58万平方米,而且存量还在持续增加,后期去库存压力大。商业物业库存量高达729.72万平方米,按照现行去化速度,去化周期高达98个月。

锐理数据还分析,随着重庆对为期两年“限售令”的解除,有大量二手房入市,这将在一定程度上增加住宅市场供应。另一方面,进入年底大量开发企业为了冲业绩,将加大推盘与营销力度抢收业绩,供应量将会进一步加码。

北区“中期库存”尤为突出,意味未来竞争更激烈

在“中期库存”数据中,哪些区域板块住宅库存表现更为突出?

按照区域组团状况,铭腾机构公布了重庆主城库存最多的十大组团,它们分别是龙兴、空港工业园、蔡家、中央公园、李家沱、西永、悦来、礼嘉、水土、南坪商圈。

分析认为,北区库存尤为突出,龙兴、空港工业园、蔡家、中央公园北区四大组团,名列前四,存量共计1740万方,占比整个市场的26%。上榜的十个组团中,有70%的组团聚焦在北区,其中龙兴存量最大,接近600万方,空港工业园次之,存量还有420万方。

南坪商圈作为主城核心区唯一一个上榜的板块,其存量还有230万方,其中和黄御峰单盘就有213万方,是城市核心稀缺的大盘造城。

针对上述现象,吴小飞认为,这反映了开发企业在各板块拿地的热度,尤其是北区拿地非常热,从而决定了未来这些区域巨大的住宅供应量,这些区域房企项目的中长期竞争会更激烈。

几年内去库存效果明显,新库存不断攀升

近些年,重庆商品房及商品住宅库存量的最高年份是在2015年。

重庆统计部门的数据显示,2015年全市范围商品房库存量为2356.78万平方米,其中,住宅库存为1003.88万平方米;而主城商品房库存为1425万平方米,其中主城住宅库存量为514.25万平方米。

由于楼市库存压力加大,2016年年初,重庆出台《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》,其中提出要加大力度去除房地产库存。措施包括,两年内土地供应规模逐年减少10%,商品房新开工面积增速控制在3%以内;通过引导农民工及外来人口购房、发展专业租赁、货币化安置等多渠道降低库存。

到2016年底,受外地炒房等因素影响,重庆楼市掀起一股抢房热潮,从而带动房价迅速攀升,延续至后两年,住宅库存量迅猛下降,致使楼市房源在短时间内紧俏。

2018年下半年开始,楼市销售呈下滑态势,进入今年成交量明显低于前两年,库存量再度逐渐攀升。

供地在逐年减少,严重高库存状况不会重现

领域机构总经理刘兵分析了近年土地市场供应量,他说,前年主城供地可开发量约2100万平方米,去年1600万平方米,今年只有1100万平方米。可以看出近几年土地供应在逐年下降。

从成交来看,去年主城销售3600万平方米,今年到目前只销售了约2500万平方米,而且大部分是上半年实现的销售。

“可以看出,重庆目前出现的库存,主要原因是短期内房屋销售速度下滑。”刘兵强调,“重庆土地供应量在逐年下滑的现实摆在那里,另一方面市民购房需求也存在。因此说,重庆楼市不会走回到四五年前严重的高库存状况。”

搜狐焦点重庆站首席记者 栾玉树

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