重庆楼市回暖?这个板块便宜却卖不动,开盘两年没有清盘!真相是

一转眼，就已经四月份了，重庆也迎来了春天。不过，我们重庆的春天比较特别，别的地方是温柔的春姑娘悄悄地来了，是随风潜入夜，润物细无声。而重庆的春姑娘就有点疯狂了，是惊雷、是紫电、是冰雹、是满30立减15。

这个春天就跟坐过山车似的，前一天还春光无限好，后一天就是冷雨戚风。就像重庆楼市一样，让人摸不着头脑。

最近大家对于重庆楼市的状况众说纷纭，有说凉凉的，也有说回暖的，各执一词。我看的也是一脸蒙，不知道该听谁的。不过这也符合我们对今年重庆楼市的预判-分化行情。

最近我刷刷朋友圈，看看有何趣事发生。于是乎，我看到了这样一条信息：大渡口万达旁，小高层正规两居室，总价68万起，首付13万起，然后配上了一个多人排队进售楼部的视频。

最近虽有个别楼盘比较火爆，但主要还是在北区这边和最近比较火的巴滨路，而大渡口的楼盘竟然有这么多人前往，这让我非常好奇，究竟是怎样的一个楼盘有如此大的魅力。于是问了一下，小姐姐表示这个楼盘因为现在营销证还没有办下来，所以现在只是预约阶段，并没有正式开盘。这预约阶段就这么火爆，让我更加好奇。

加上，我也准备去调查一下大渡口板块的楼市情况，于是我打算前往打探一番。3月重庆新房市场销售排名前20的板块，居然没有大渡口的，反而沙坪坝区的西永板块，巴南区的几个板块都卖得非常不错。3月份，巴滨路沿线几个楼盘还出现了排队抢房的场景。

图片来自锐理数据

现在的重庆新房市场并不差，恢复得很快，在上周，根据铭腾的数据，重庆楼市上周新房商品房市场供应24.78万方，成交46.08万方，建面均价10529元/㎡。已经恢复到疫情前的正常销售水平，说明重庆楼市已经完成了复苏，新房市场还是非常稳定。

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楼盘火爆竟是假象

我决定揭开大渡口下面九宫庙板块的神秘面纱，去看看为什么销售20强里面都没有大渡口的这些板块，所以就直奔刚刚上面视频中的大渡口一个排队的楼盘-康田栖樾。

这个楼盘早在去年就已经开盘了，并不算是纯新盘。在售楼部外边，两旁的道路停满了车，看来这里人气的确很高啊。于是高高兴兴的在外边做好登记，准备进去看一下这个大场面。进去后，我惊呆了，这个场面，有点出乎人的意料啊。售楼部里边，清一色的西装。纳尼，这是个什么情况，这与我想象的火爆场面严重不符啊，置业顾问都下班了吗？为何我一个置业顾问也没瞅见，我在售楼部优哉游哉的逛了十多分钟也不见有人注意到我这个小可怜。最后只好作罢，果然这是假象啊。

出了售楼部，心情郁闷的我压马路，结果让我发现这个盘的洋房，居然已经有人在出售了。一查链家，发现这个楼盘一共有3套房屋正在出售。这个盘还是比较新的，不仅没什么人住进去，连房子都在开始卖了，不知道是何原因。

要说这个楼盘位置还是非常不错的，距离万达很近，步行到轻轨站的差不多15分钟左右，并且周边还有一个义渡古镇，这算是吃喝玩乐行一步到位了。为何这里的房子还是没人买呢？我感到非常奇怪。

于是我决定再去两个盘看看，这边的楼盘是不是真的不受欢迎。

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开盘两年还未售罄的背后

我先去了荣盛城，这个楼盘是一个神奇的楼盘，该盘最早开盘时间是在2017年底，如今两年多过去了，一期房源还未售罄，真是让人惊掉了下巴。仔细探究，也算是了解了其中的缘由。

该盘目前还有两栋高层，一栋公寓在售，当然了洋房也有房源。在售的两栋高层位于郭伏路旁边，并且整个地块仅有这两栋高层，此外就是社区内部的商场。方便虽然是很方便，但是也免不了吵闹以及绿化较低的问题。

虽然置业顾问表示这里会修建一个公园，但我乍一看，这个工期有点遥远。该公园目前就只是一个小池塘而已，其余部分未见，所以说遥遥不可期一点也不夸张。此外，在前去工地的途中，看到到路边赫然矗立的高压线，让我不由得想到了那天晚上重庆的惊雷。惹不起惹不起，万一那天乱发誓，高压线这么近，想想就可怕啊。

项目周边也是要什么没有什么，整个一乡下环境。菜地、荒山、烂棚棚，买这里得人是得有多么想不通啊。

你说这里价格便宜，嗯，建面8800元/平听起来是比较便宜。但是这里看出去一片荒芜，交通不便、商业没有、学校没有，等到这里发展起来不知道还要等多久。加上拿地价不高，2017年拿的地，两个组团地块折合楼面价分别为5581.6元/平方米和3779.82元/平方米，溢价率分别为59.47%和25.99%。这个价格只能说是符合价值的，有这个钱，买个配套更好的它不香吗？

通过上面两个盘，我对比了一下最近火爆的西永和巴滨路，发现，西永现在卖得好的楼盘也就在建面9000-10000元/平左右，例如富力院士庭去年在建面9000元/平，今年涨到了建面10000元/平，现阶段有轻轨，到大学城商圈也近，未来又有科学城，高新区的远景规划，然后巴滨路，好几个销售火爆的楼盘，好歹也是江景房，价格也是在建面9000元/平左右，对比这两个板块，九宫庙板块没有明显的优势：

1.没有价格优势，便宜不了多少钱；

2.没有价值优势，就是远期规划价值不明显。

这或许是这个板块滞销的主要原因。

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楼盘滞销为哪般

一路跑下来，我发现这里的房子确实不怎么好卖，虽然这三个楼盘都是处于大渡口比较核心的板块——九宫庙板块。但是因为距离九宫庙商圈较远，所以楼盘的去化率并不理想。

为何会这样？

首先，我想大概还是因为大渡口的存在感不强吧，并且这里没有大型商圈、没有高端产业、交通也不便利。

其次，九宫庙板块目前开通的仅有二号线一条轻轨站，交通并不是很便利。因为这里本身没有什么产业，所以大部分人还是在北区上班，这样一来通勤时间就会变得特别长，就算开车也会堵到怀疑人生。

商场的话，目前就是万达广场。我看了一下，商场内人气不足，在商场闲逛的仅有寥寥几人。关于学校问题，板块内也没有什么拿得出手的名校，教育资源并没有任何优势。

产业方面，板块内较大的工厂只怕就是秋田齿轮，这个成立于1993年的公司，应该算是这片区域里人口最多的地方了。但多为基层员工，想要在这里购买房子，并不是那么容易的。楼盘滞销，自然人气不足，人气不足也就难以发展起来。

为了改变现状，大渡口正在努力修路，道路两旁随处可见围挡。近期还签约了不少文体项目，包括李雪芮运动学校及重庆羽毛球赛事中心项目、九宫庙建设上品公馆音乐特色街区项目、滨江板块建设名生音乐文化产业园项目等。

大渡口和主城其他区相比，的确算不上突出。但大渡口已经在慢慢改善，整合旅游资源，打造重庆生态休闲新中心。

当下重庆楼市开始有快速回暖的迹象，九宫庙这个被人遗忘的板块未来能否补涨？还需要时间，这样看起来，大渡口也算未来可期，以后这里将会如何，让我们拭目以待吧！