调控一年来,房地产库存发生了什么变化?

重庆房小狐 2017-11-29 08:14:48
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长江证券认为,房地产调控中因城施策痕迹明显,一二线城市和三四线城市去库存出现了不同局面。未来,由于库存较低和土地供应改善,一二线城市地产商补库存意愿强烈,但三四线城市地产则会承压。

近日,长江证券分析师赵伟发布研究报告,讨论一年来的房地产去库存并分析明年的房地产走势。

赵伟认为,本轮房地产调控中因城施策痕迹明显,在去库存方面,也导致一二线城市和三线及以下城市库存出现明显分化:一二线城市库存去化周期加快,同时带动周边和拥有较好旅游资源的三四线城市去库存。另一些三四线城市的棚改货币化安置比例提高,也带动去库存加速,进一步拉动全国去库存速度加快。

未来,长江证券认为,由于一二线城市库存较低,土地供应改善以及地产商补库存意愿强烈,一二线城市房地产将出现强有力支撑;但是棚改增幅放缓和贷款收紧,则会让三四线城市地产承压。

因城施策 一二线和三四线城市去库存差异大

本轮房地产调控强调“因城施策”,核心一、二线城市控需求的同时,大部分三线及以下城市仍在去库,2017年不同能级城市地产销售表现明显分化。2016年10月以来,一、二线城市商品房销售面积同比增速快速回落,截至10月分别回落45.4和35.2个百分点至-31.1%和-0.9%;而三线及以下城市商品房销售面积仍保持两位数增速,仅回落9.4个百分点至15.2%。

2018年棚户区改造力度边际弱化,叠加住房贷款利率持续回升,或在一定程度上影响三线及以下城市地产未来投资表现。根据新棚改规划,2018-2020年预计推进1500万套棚户区住房开工,2018 年预500万套,对三线及以下城市地产的支持或趋于减弱。与此同时,2017年二季度以来,住房贷款政策趋严,银行陆续取消首套房优惠利率、部分银行在基准利率的基础上进一步上浮利率,首套房平均贷款利率由2月的4.47%大幅提升至10月的5.3%。综合影响下,2018年三线及以下城市地产投资或在一定程度上承压。

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