房价若下行 市区与郊区哪个跌得更快?

重庆房小狐 2018-11-15 15:29:08
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住房究竟是一个消费品还是一个投资品?针对这个问题,经济学家们早已经给出了一个定论,那就是住房既是消费品和投资品。

住房究竟是一个消费品还是一个投资品?针对这个问题,经济学家们早已经给出了一个定论,那就是住房既是消费品和投资品

作为消费品,住房可以满足居民家庭的居住需求,而作为投资品,可以使得家庭的财产保值增值。

落实到统计上,很难划分谁买房是消费,谁买房是投资。虽不能直接统计,但总有辅助解决的方法,好比说“空住率”。

什么是“空住率”?空住率指置业者将房源购买后不居住也不出租的房子占有的比例。

空住率越高的地区,入住的人越少,说明很多人在这里买了房,但是不住也不租,主要原因就是为了投资升值。若是空住率过高,就会形成大家所说的“鬼城”。

中国的鬼城有哪些呢?天津北京交界的京津新城、鄂尔多斯的康巴什新区、郑州的郑东新区,等等。而它们的特点,都是什么新城新区的,其实通通在郊区

京津新城空荡荡的别墅区(图片来自网络)

中国工程院院士郭仁忠在2016年发表过意见:“全国新城新区规划人口达34亿,这是严重的失控。”

院士的话听听就好,地方政府为了政绩,规划继续落实,招商引资。与规划一起落实的,还有这能给这些人住的房子,具体多少套无法统计,但恐怕也是个天文数字。

而全中国2016年的人口统计也不到14亿人。

问题来了,这么多建在郊区的房子卖的出去吗?

这个问题一度难倒了中央政府,所以,中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为了2016年经济工作五大任务之一。

问题归问题,只要愿意,总有解决的方案。要卖掉房子,排名前列要让居民有买的能力,第二要让居民有买的欲望。

于是,棚改、下调利率、降首付等手段同时启动。在放水下,通货膨胀节节高升,房价又进一步上涨。没钱的居民手上有了钱,有钱的居民怕钱贬值,哪怕郊区的房子压根用不到,也纷纷买了几套。

到了今天,去库存已经基本完成。即使是鬼城性质严重的鄂尔多斯、天津,查查相关政府报告,基本也都完成的七七八八了。

而这些卖出去的郊区房,但是真的有人住吗?以京津新城为例,去天津和北京市区开车都要2个小时,交通尤其尴尬,自己又没啥产业帮助。

那里的的别墅区,除了晃荡的中老年保安,就光看到野狗和青草了,连个人影都少见。为什么要买这里呢,还不是为了投资。

经济学上有个基本定理,人都是利己的。就像炒股的追涨杀跌,当房价稳的时候没人买房,房价涨的时候抢着买。同理,房价稳的时候,没人卖房,房价一跌,会把多余的房子卖掉,避免损失。

房价腰斩后大量被抛售的燕郊楼市

就像我之前说的,居民手上的房子,既是能住的也是能投资的,但也有主要是住的,还是主要是投资的。通常而言,市区的房子一般是自己住的比较多,而郊区的房子一般是投资性质比较多。(有学者已经论证了)

所以,一旦当房价下行,势必会有一些居民(或者有企业),将手上多余的住房抛售出去。所以,抛售的大量住房,一般以郊区为主。

有卖必然有买。当郊区和市区的房源大量放出后,接手的人势必也会考虑,接盘的意义是为了自己住还是为了投资,但在房价下行下,恐怕也没多少人考虑投资了吧。

17、18年,房价只是稍微有了不稳的现象,北京的燕郊、厦门的岛外、杭州的余杭,一个个楼盘都像是跳水一样,房价一个跳的比一个快。这些地方,基本都是郊区。而市区的房价,却基本稳如泰山。

我14年去天津的时候,就被当地开出租车的大爷劝到,“小伙子,滨海新区的房子值得买啊!那里值得投资。”而上个月,天津的老同学来找我聚,又和我说“我家的房子跌的惨不忍睹啊。”他家,就在滨海新区的大港。

不知道那个大爷最后是不是买了房。如果是的话,祝他好运。

除了空住率外,从租售比就可以看出,郊区房子的泡沫性。

以广州增城的新塘为例,260万可以在汇东国际花园买一套三房,月租2500,如果靠房租回收成本的话,恭喜你,86年后你就可以拿回成本了。

而广州市区的海珠区,260万的纵横国际公寓(住宅性质),月租4500,48年可以回本。

汇东国际与纵横国际公寓对比

虽然两个楼盘的租售比都远远高于国际的租售比区间,但是两者的泡沫程度一目了然。

未来房价涨不涨,这是一个问题,但是房价一旦下跌,郊区房和市区房哪个跌的更快,这也是一个问题。

市区房,租金回报率高,交通便利,入住率高,周边企业多,有大量居住为主消费性需求,即使房价下跌,也有大量的刚需接盘,并且,由于价格高,早已吓跑一批的投资客。

而郊区盘,租金回报率低,交通不便利,入住率低,周边企业少,投资客多,万一房价下跌,投资风退却后,便少有人接盘。

房价上涨,你买哪里都行,房价要是下跌,郊区房跌的可能你都哭不出来。

巴菲特早就说过,潮水退去之后,才知道谁在裸泳

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