楼市回暖真相,认真你就输了!

现在，重庆楼市的主要矛盾，是人们日益增长的理性和除了升值外其他卖点都被强烈弱化的楼盘之间的矛盾。

这时候要想打破这种僵局该怎么办？唯有让市场“重新疯狂”，唤醒民众对房价的信心。

于是我们就会经常看到一些言论：

压制了半年的房价，已经快压不住了！

房价永远是波段式上涨，任何的调控都是为下一波的上涨积蓄力量！

1月一线城市同比上涨3.3%，二线城市同比上涨11.6%，三线城市同比上涨11%，家里有矿者，请继续观望；

市场开始造势，营造“金三银四”的氛围，个别板块个别项目的火爆在趋冷的楼市被放大，而裹挟在其中的你，是不是看到了事物的一面，没有看到事物的另一面？

01.

这是根据锐理数据统计的重庆新房成交数据。从去年这段时间的新房成交情况来看，有明显的淡季特质（2017年，重庆5-7月新房每周平均成交量6000-7000）。

但是可以发现，从2月份开始，也就是过完除夕后，成交量开始一路飙升，从谷底狂奔至谷峰，周成交6825套新房！这确确实实是红灯信号。

实际情况如何呢？我们来看一下这段“回暖”曲线的具体成交情况。

这是今年1月来每周新房的销售榜单（按成交面积计算），可以很清楚地看到：

2.04-2.10销售情况跌至谷底，一个是因为大年原因，一个是因为那段时间基本没有新盘开售，都是尾盘在售，所以均价2.6w的学区公寓白象街都登上了榜首；

之后，各个瞄准年后置业的高层项目纷纷开张，以文旅城为首。苦苦等待了一年的刚需购房者，也终于迎来了需求释放，所以今年的新房销售榜单上，除了舜山府和公园大道外，其余清一色是高层项目，而且都是很有卖点、定价合理的。

大家都知道，重庆这轮行情的掉头，首先是从改善项目开始的，比如洋房，比如大平层。

大概2018年下半年，接近2万甚至2万+的项目，普遍就有点不好卖。而刚需项目，好像向来都卖得比较畅快。

现在，大多数人用一个1万出头的刚需项目的畅销，来证明楼市回暖，显然不太合适。最起码，得证明重庆楼市中高端市场的消费力重新入场吧？比如手里存有四五套房的那批人。

那么，他们入场了吗？这就要提到楼市最关键的一点：二手房能否顺利变现。

02.

在上篇文章里我有提及过，现在二手市场的流通环境并不算理想，前几日，链家在售的二手房源已经突破了60000套，但重庆在18年上半年，链家房源挂牌数甚至还不到1.3万套。

二手房源巨增。要论起背后的原因，其实还是归结于房价的攀升。

2016年之前，重庆的房价普遍还是6000-7000左右，新房的供应地大多集中在内环以内，对于那些有稳定工作的两口子来说，平日里努努力上上班，还是能够担负起两套的月供，所以，当时的很多人置换新房，只置不换。

怎么理解呢？

当时的某个购房者，可能买了3套住宅，但他排名前列套房和第二套，都没有将其变卖。因为当时的二手房价格低，老房子就算卖出去也不值多少钱，而且新房也不贵。老房干脆就空着，偶尔用于出租，还能收点钱。

在这点上，重庆跟一线城市很不一样。比如上海，流动性、变现能力较好的是核心区老破小。

因为对于上海刚需来说，买排名前列套房，不是考虑去郊区选一套60、70平的小两室，而是在黄埔附近，买40-50平没电梯的老破小。等他们有能力置换，才会考虑近再去郊更漂亮的新房。

重庆人的购房路径，是完全相反的。或许这正是重庆住宅空置率高的原因。

但现在的情况变了，重庆房价已经涨到一个相对高位，而且由于一二手房倒挂非常明显，二手房的增值效益诱人，再加上新房价格不再便宜，想住进更大更舒服的新房？光靠工资可不行（土豪除外），还得找个机会把以前空置下来的老房子卖掉，以此置换入场卷，用于下一套改善房源的筹集资金。

特别是对于预算有限的人来说，必须卖掉老房子，才有能力买新房。没房的呢？只有靠自己打拼。

这也是为什么，我们总是强调：二手房市场的活跃度高与否，才是楼市行情的风向标。

总之在我看来，重庆五年前的房子如果说是卖给没房住的人，那么现在那些优质的房产，应该是卖给有房的人。这批人才是主力。

03.

纵观当下重庆的二手房市场，依旧不算乐观。这也是我认为目前楼市很难真正回暖的核心理由。

虽然有观点说市场开始复苏，其实更多是节后的正常需求释放，有需求的客户重新开始看房，类似于上班族从假期进入工作日的正常状态恢复，谈不上回暖。

因为二手房市场，不管是去化周期还是价格变化幅度，均没有出现明显改观。

（来源于诸葛找房）

对比重庆去年9月（二手房挂牌价进入跌势的开始），二手房整体的挂牌价下降趋势并没有止住。

据中介朋友透露，当下重庆房产交易大厅里面消化的房源，绝大多数房源的挂牌时间，源自去年夏天。

一些心高气傲的业主，好像经过大半年的市场冷遇，内心也开始松动了，在年尾年初降价套现，重新布局。而二手房的买主，看了大半年之后，终于感受到价格的回归，选择出手。

据我了解，从去年下半年开始，重庆二手房挂牌周期差不多就是半年。相比于常规的二手房去化周期（3个月左右），目前的二手房变现能力还是弱了很多，这也直接压制了很多人的购房动机。

假以时日，二手房的去化周期能够修正到3-4个月，让人能明确感受到二手房池子的水在流动，对重庆楼市才算真正的利好。说直接点，或许那样才算是真正的淡季底部特征。

04.

再和大家多扯一些。至于重庆楼市接下来该是什么动向，说下我的看法：

房贷利率下半年多半会降低，但不是普降；

据我了解，重庆今后不会再继续修建公租房，刚需的可选择居住范围会压缩，给新房或者二手房市场带来购买力；

高空置率的房屋会被逐渐消化+排名前列批限售房源即将解禁，大批入市房源多半会继续带来量升价跌的局面；

从目前的预售证获取楼盘来看，高层项目减少，改善房源增多；

基于上述的这些点，大概能初步判断，二手市场会逐步给予购房者更多选择面，新房市场仍会继续分化，刚需对于性价比高的项目还是面临很大竞争。整体来说的确是会稍有好转，但是要想回到一年前的盛况，还是差了很多火候，起码购买力就已经不在同一个水平线上了。

至于接下来的买房与否，答案根本不复杂，只需要问自己两个问题：

排名前列，我能不能不买房？

第二，如果我手上有一笔钱，比如100万，除了买房，我还有没有其它选择？

闭上眼睛、扪心自问后，答案是相当清楚的，接下来再去谈论楼市的是与非，也就找到了正确的姿势。

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总编 | 熙依  作者丨楼市007

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