房地产调控更加注重差别化精准化

重庆房小狐 2018-01-15 11:44:32
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进入2018年,多地密集调整房地产调控相关政策。

    进入2018年,多地密集调整房地产调控相关政策,比如,兰州部分区域取消限购与限售并行,合肥商品住宅实行市场调节价,天津实施引进人才“租房落户”政策,南京三类人才购买首套不受户籍限制,青岛全面放开城镇落户限制,厦门明确实行差别化调控政策等。一时间,房地产市场再掀波澜,有市场观点认为,这释放了调控政策开始放松的信号。

  从表面来看,上述城市调整房地产政策貌似”松绑“,但以此断定国家房地产调控政策松动,显然纯属误读。对这些城市出台的政策稍加梳理分析可以发现,房地产调控“房住不炒”基调并未发生改变,调控力度没有放松,其政策调整仅是差别化调控的表现之一。注重调控的精准性与实效性,是构建房地产长效机制的题中应有之义,这与中央调控方向是一致的。

  所谓差别化调控,是指各地在坚持房地产调控总基调不变的基础之上,结合自身情况,因城施策、分类调控,制定符合本地实际的调控措施。其可以是一城一策,也可以一城多策。2017年以来,我国采取分类调控、因城施策的房地产调控政策,做好一线城市和热点二线城市的控房价、防风险,在调控方式上实施限购、限贷、限售、限价等措施,同时加大土地和租赁房的供应,加快推进三四线城市的房地产去库存。有统计显示,截至2017年12月,全国共有54个城市出台房地产调控政策,累计出台129条限购政策、169条限贷政策,其中15个城市实行“认房又认贷”,48个城市实行限售。

  从政策实施的效果来看,房地产市场基本保持了平稳健康发展,房价过快上涨势头得到有效遏制。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续14个月回落,热点城市新房价格环比保持平稳,全国商品房待售面积保持下降态势。

  如果以为房地产调控取得明显成效,房地产市场相对平稳,就揣测房地产调控可能松绑,则有一厢情愿之嫌。最近一段时间,中央及监管层频频发声定调2018年房地产市场调控。十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;2017年12月召开的中央经济工作会议强调,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控;同月召开的全国住房城乡建设工作会议提出,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。这无不传递出中央坚持房地产调控不动摇、力度不放松的决心和信号,同时强调实施差别化调控。

  正是在这一背景下,一些城市进行有条件的适时适度微调。作为新年伊始排名前列调整限购政策的城市,兰州对高坪等偏远地区原限购调整为限售,明确3年内限制转让,同时该项措施涵盖主城区等限购区域。兰州市官方也回应称,此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。事实也确实如此,由于目前兰州房地产市场过热的地方集中在市区, 一些郊区的库存仍较大。所以,政策调整正是落实差别化调控的具体举措,既支持了改善需求、遏制投机炒房,又实现了去库存。

  南京对于三类高端人才在本市无住房、购买首套房的,可不受户籍限制。天津市实行引进人才“租房落户”政策,对本人或直系亲属名下无合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。青岛以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件,全面放开城镇落户限制。有人质疑这些政策是绕开限购,变相为房地产松绑,其实不然,因为安居落户本身就是人才引进政策的重要内容,且早已有之。而且,从这些政策的内容来看,大多围绕落户、首套房不受限等方面,而之前各项限购等调控措施仍在严格实施,这并没有违背房地产调控的总基调。这些地方政策的初衷是为了引进人才、发展住房租赁市场,是落实差别化调控、满足首套刚需的有益之举。

  同时,一线热点城市房地产调控则进一步收紧。近期,深圳启动新建住宅限售。上海调控联席会议强调调控不动摇、不松懈,引导开发商合理定价。此外,福建、湖北、四川等地召开住房城乡工作会议强调,2018年房地产调控将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持调控政策的连续性和稳定性,并强调因城施策、精准调控。

  可见,房地产调控政策连续稳定与差别化并不冲突,“房住不炒”的定位没有改变,局部的适时精准微调不代表政策放松。当政策效应逐步释放时,视情况适度进行微调和优化,是有必要且符合实际的。长远来看,要保持房地产市场平稳健康发展,根本上要完善房地产市场长效机制,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推进土地、住房、税收等方面改革,让全体人民住有所居。

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