重庆楼市的逆袭之路#9001

重庆地产视野 2018-09-08 05:47:25
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对于重庆楼市最近有些风平浪静,很多和重庆相关的公号貌似开始看衰,搞的大家人心惶惶,不断在知识星球提问:“接下来重庆楼市怎么走,会不会暴跌等”,各类问题开始重新出现。 不过话又说回来,对重庆楼市问题,向来有人看空,有人看多,有人默默补仓,有人心理素质差出仓,但是站在我的购房角度来说,我是持续看好重庆楼

对于重庆楼市最近有些风平浪静,很多和重庆相关的公号貌似开始看衰,搞的大家人心惶惶,不断在知识星球提问:“接下来重庆楼市怎么走,会不会暴跌等”,各类问题开始重新出现。

不过话又说回来,对重庆楼市问题,向来有人看空,有人看多,有人默默补仓,有人心理素质差出仓,但是站在我的购房角度来说,我是持续看好重庆楼市的未来的。

要知道普通人没有其它大的生财之道,房子买了就长期持有才是正途,在变相限购常态化的重庆,购房资格和贷款资格也是十分珍贵的。 从近期稳不住卖出自己手里重庆房子的朋友反馈来看,卖一套房子后一次大悔。

人都是趋利避害,每次市场开始有波动的时候,大多数的投资者就会开始怀疑自己的选择,这样往往会导致即使买了核心优质房子却也拿不住,最终赚不到钱,甚至是亏钱,从这个角度来说,似乎也可以理解这些新手的行为。

 

但是房产投资最终赚钱的,恰恰是因为能够坚持自己的观点,不为外界因素所干扰,理性分析,热不追高,冷不抛仓,某些时候敢于站在人群的对立面。一些短期看似奇怪乃至愚蠢的行为,其实包含的是极大的智慧、勇气和毅力。只有加以时间的锤炼,才能看到真相。“只有潮水退出,才能看见谁在裸泳”。

 

为了给各位在渝投资的朋友一个愉快的购房【定心丸】,我们不妨回顾一下重庆自16年开始涨价的小历史,希望你能从中获取点什么新感触。

排名前列个现象

自2016年国庆开始,重庆楼市好像很火热。因为频繁有人跟我说一句话:外地客打飞的到重庆买房。而业内著名的将买房理论体系化、身家十亿的泰斗级人物——欧成效(欧神)也在前段时间频繁发文,分析重庆楼市投资机会,号召进军重庆。

 

重庆的房价,是不是在涨?从最近这段时间来看,好像的确是这样。看了一些到重庆楼市踩盘的人群,他们的现场观感是这样的:

 

1月7日,靠近解放碑的某楼盘,均价不到一万,300套房子待售,已经有一千多人在排队了;重庆国际会议展览中心附近近江景房,均价一万二,开盘不到40分钟,一栋楼就被抢了个精光。

 

而且重庆离中心位置很偏远的地方,价格也有1万-1.2万了,而且本地买家非常多,基本只剩尾盘,人去了之后根本没人来接待,所有人都在忙....

 

最夸张的是江北区,离CBD比较近,上午去看时,均价还是1.4万,下午就宣布涨价到了1.6万...都来不及取钱的节奏...还有一个楼盘没去成,刚要出发,销售就说,别来了,已经没了。

 

朋友圈里有人说,在重庆,感受到了2015年上半年深圳才有的热情。当然,随后,重庆也开始逐渐放出了一些整治楼市销售的政策。

 

比如说严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行。再比如说严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定、严格规范销售行为等等等。

 

第二个现象

 

据央视财经报道,2016年12月26日至2017年1月1日这一周,重庆新建商品房的成交量,就超过了2016年2月份和7月份全月的成交。

 

与此同时,据21世纪经济报道,重庆土地拍卖已经出现热潮迹象,从12月20日到12月26日,重庆完成8宗土地拍卖,成交价格达到204.62亿元,多块土地溢价率均在70%以上。

 

为什么大家对重庆很感兴趣?当然是因为价格低。数据显示,在过去的六年里,重庆房价始终稳定的6000~7000一平米的水平。直到2016年11月重庆商品房市场建面均价还仅为7431元/平方米。

 

所以,有人把重庆楼市誉为暴涨热潮中的一股清流,在全国房价齐齐暴涨创新高的大战中,重庆妥妥地保持了房价均价7000一平米的奇迹。比如深圳上海,均价都早已破5万了。而重庆楼市依旧平稳。

 

直到市长HQF的卸任,楼市仿佛就开始发生变化。随后,还有媒体发文说内部流出其发言稿,大体的意思是HQF卸任,楼市即将迎来暴涨性的机会(不知真假,谨慎鉴别)。

                           

虽说真假无法鉴别,但不可否认市长HQF对城市土地治理有方。此前,重庆房价较低,有各种各样的原因,比如说大力推行保障房制度、政府调节供地节奏、主动关闭房地产公司,控制房企规模、重庆土地价格不得超过房价的35%等等。

 

第三个现象

 

那么,市长HQF卸任后,重庆楼市未来怎么走?在市面上,我听到了两派意见。一个是欧神为代表的看涨派。

在11月的一次人文学经济学演讲中,有听众对欧神提出一个问题:如果您对京沪的信心是100%,那么您对重庆的信心呢?

 

欧神原话是:150%吧。如果你关注重庆,买二手房,会有一些非常便宜的大房子比如300平150万。你可以以四五千每平的价格大规模建仓,想亏钱也是不容易的。如果你人力充沛,可以去看看。

 

而另一派叶檀叶大妈代表的财经人士,她认为:投机客到重庆炒房试图谋取高溢价恐有些一厢情愿,到重庆炒房不大可能获得成功,即使获得20%以上的溢价也要花费数年的时间。

 

但这也并不妨碍叶大妈看好重庆这座城市的发展潜力,在《中国最有经济前途的十大城市》一文中,叶大妈就说过:

 

重庆这几年非常耀眼,因为GDP增速非常快,几乎快成了一个神话。2016年上半年31省市GDP同比增速数据显示,西藏、重庆、贵州3个省市该项指标领跑全国,GDP增速分别为10.6%、10.6%、10.5%,重庆已经十个季度保持经济增长速度位于全国前列。

 

重庆的金融、投资等均位居全国前列。但重庆基数低,从财富积累看,重庆本币外存款总额与成都相差无几,一算人均就非常糟糕,只有成都的47%,奇怪的是重庆的消费并不差,说明此地贫富差距还是比较严重。

 

重庆去年常住人口3016.55万人,是成都的1倍上,普通高校比成都多8所,但在校研究生人数不如成都。

 

在西南地区,成都、重庆是通向中东、欧洲与东部的三个交通节点,就此融入了全球经济。重庆文化极有特点,解放碑的时尚在全国小有名声,此地穿梭的长江大桥,预示了近几年重庆的经济底线何在。

 

 对于以上三个现象的小历史,你是否从中悟出些什么了呢?不过要是单从结果来看的话,个人比较认同欧神的逻辑,因为这是鄙人亲身经历,我记得我16年购入五里店老破大的时候单价也就5000元/平,而目前真的已经10000元/平出头,如果你不相信不妨拿出你的手机在你常用的看房APP上搜索一下,至于我买的哪个小区就不告诉大家了,万一你要买呢,多尴尬,因为我不想打个人情折扣。

而叶檀的观点也不是没有道理,但是她在微博时常也被打脸,还删掉了一些不看好某某地方的帖子,相信关注其微博的朋友应该有注意,至于HQF前市长我们就不做研究了。

好吧,如果你还是领悟不到干货内容,对于重庆的未来,房价何去何从,可以简单从以下几点细节去揣摩一番:

排名前列个细节:2016年3月中央发布文件,要求清理压缩现有的土地储备机构,进一步规范土地储备,随后重庆市出台了相应政策,将土储机构数量从72个缩减为41个,八大投的土地储备职能逐渐被剥离,仅地产集团可代为执行市土地储备中心职能。

 

第二个细节:2016年重庆政府出台供给侧改革方案,明确规定两年内重庆市土地供应量逐年减少10%,大规模供地的思路或有所转变。

 

第三个细节:2016年上半年重庆主城区土地成交总量同比下降近一半,而溢价率却提升至23%,为历史较高点,拿地成本暴增。以量为主导的土地供给思路或将改为以质为主导。

第四个细节:“一带一路”、成渝城市群等高级规划的指导下,打造内陆开放新高地,政策红利将逐渐释放,重庆尤其是主城区具备了向周边乃至全国集聚人口的能力。

 

第五个细节:重庆GDP继续保持两位数增长,增速先进全国,在电子信息和汽车产业的双龙头带动下,中新合作也进入了实质性的推动阶段,去年在网上已开始热传“辞职去重庆”的话题,重庆的城市吸引力越来越强。

第六个细节:智博汇刚举行完不就,马云,马化腾,李彦宏等多名大佬布局重庆公司,打造重庆智慧城。

 

透过以上细节,我们相信重庆房价仍有上涨的空间。

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