经济高质量增长阶段房企样本 绿色龙头核心净利一年增长132%

“十九大”报告提出，我国社会的主要矛盾已经转为已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，而中国经济正在从高速增长阶段，转向高质量增长阶段。全球的经济学家都在解读，上述报告所说的能提供美好生活的企业是怎样的？什么样的企业发展模式能成为中国经济增长点，这样的企业未来成长空间又有多大？

3月29日在香港上市的一家绿色开发运营商和生活服务商——朗诗绿色集团公布的较新业绩报告，给出了一个可能的答案。这家定位为绿色生活引领者的企业，去年是全国较大的高舒适度低能耗绿色地产项目供应商。在国内高舒适度、低能耗的住宅产品市场份额中，朗诗占大约64%，其中所开发的项目中有30个获得了绿色三星标识。

2017年的业绩报显示，朗诗绿色集团展现出了业绩腾飞的趋向：在营业收入仅仅是较2016年增长28%的背景下，公司2017年的核心净利润实现了132%的增长；净负债率则由102%下降至49%，融资成本则下降0.6%，ROE达到25.2%，远远超过了行业平均水平。

而其旗下的长租公寓业务发展迅猛，目前稳居行业前五，更让资本市场看到了公司下一步快速增长的空间。尤其是在行业整体融资收紧的大环境下，朗诗有机会通过拍地或者收并购，以合理的价格获得较多的优质项目资源，这就为公司之后有利润的规模增长奠定了扎实的基础。

壹

在中国的房地产行业，绿色地产一直是有争议的行业细分类别。尽管，绿色地产能够有效降低能耗，减少排放，让住户生活更健康、舒适。但是，相比普通住宅，所需要投入的成本更高，也因此绿色地产的平均利润率并不高。

也正是因为绿色地产项目毛利不高，吓退了不少有志于开发绿色地产的开发商。有一家知名地产商就在私下聊天时说，绿色地产提供给业主的生活环境和舒适度确实不错，也确实对社会有利，可是开发利润太薄，很难向股东交代。

但从公布的朗诗绿色集团2017年全年业绩来看，绿色地产利润率呈现持续上升的趋势，中国区2017年的房地产开发毛利率已经由9.2%升至21.1%。分管财务的朗诗绿色集团联席总裁申乐莹说，已经销售将于2018年结转的部分项目毛利水平更高，预计2018年的毛利率会比2017年更好。

正是因为对绿色地产开发业务的坚持，让朗诗把业务触角延伸向产业链的上下游，投资布局整个绿色产业的生态链，包括绿色装饰、绿色物业、绿色设计、绿色金融、绿色养老、长租公寓、资产运营等。

在2017年，朗诗所有的绿色衍生业务，都逐渐步入到爆发期。其中，长租公寓项目已经获取了55个项目，进入到11个城市，确认房源15040间，成为行业规模前五的长租公寓行业的“独角兽”。

与平安不动产、信达投资、中融信托、中信资本成立的4个不同业务的绿色金融平台；年末资产管理存量则达到60亿。

贰

不仅仅核心利润大幅增长，毛利润大幅提高，朗诗绿色集团的净负债比例、有息负债总额、融资成本等财务指标都较2016年有大幅的优化和改善。

这为公司下一步高质量高速度的增长，又提供了可能。国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。

其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%；利用外资12亿元，下降74.8%，个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%。

一家金融机构的负责人告诉和讯房产，很多大公司目前的融资成本都开始高攀。其中一家行业前十的开发商甚至开出了15%的利率来筹集资金。

而在被称为“史上最严金融监管”的《关于设立上海金融法院的方案》、《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》、《关于加强非金融企业投资金融机构监管的指导意见》三大金融监管文件正式实施之后，房企的融资能力必然将进一步受限。

这对开发商来说，可能是坏事，也可能是好事。

田明认为，此前土地市场以及收并购市场的过热，和市场流动资金过多有关。如果，开发商未来融资变难，那么地价和项目的股权并购价格都会下降，类似朗诗这样资金相对宽裕的公司就有机会抄底拿到低价地，而为股东创造更高的利润。

目前，朗诗的净负债率只有48.8，有息负债只占到总资产的26.71%，偏低的负债率给了朗诗未来进一步通过银行贷款融资的空间，截至2017年年末，朗诗有206亿的银行授信额度尚未使用。

除此外，朗诗还可以通过发行长租公寓的收益权ABS、物业管理费的ABS等产品融资。和平安不动产等四大金融机构的合作，也将进一步充裕公司的资金来源。

另外，由于优质生活消费得到鼓励，朗诗的小股操盘模式，也可能凭借产品高溢价，以及公司较好的信用而在今年被众多开发商欢迎。这种模式让朗诗不仅可以用更少的自有资金，开拓更多的开发项目，还可以进一步增加朗诗开发服务部分的收入，让这个年复合增长速度达到65%，毛利水平达到60-70%的业务，协助朗诗的整体毛利水平再上台阶。

实际上，不仅仅朗诗，目前整个房地产行业，都在主动地实施供给侧改革，用更优质的产品，换取更高的利润水平。最典型的莫过于，新科“利润王”恒大，核心利润达到405亿，较2016年翻了接近一倍，其中最重要的原因就是恒大主席许家印在2017年年初，全面提高产品附加值的策略。

由朗诗和恒大的案例可以看出，新一轮的房地产开发大势，也许将是从企业自发的供给侧改革开始。