碧桂园终结万科连冠,2018中国房地产先进100榜重磅发布

2017年，又是一个创造了新纪录的年份。以碧桂园、万科、恒大为代表的龙头房企在规模扩张的道路上一路飞奔，从3000亿跃升至5000亿的台阶，万亿长路已走完一半。 

自从行业提出“万亿时代”的概念，规模化扩张成为了大多数企业的选择和坚持，从千亿到三千亿，再到五千亿，房企规模不断膨胀，增速惊人。 

但并非所有企业都能成为这个市场的优胜者，当大企业占有越来越多资源、资金和市场份额，分化就已不可避免。 

这是一个延续了多年的趋势，而今局面日益明朗——三家5000亿规模企业，占据市场份额就已超过10%，其下还有三家3000亿房企，更有十一家达到千亿规模，这十七家企业销售规模之和超过了4万亿，而2017年全国商品房销售总额为13.37万亿。 

规模之外，创新型业务在行业内也逐渐深入人心，房地产已经处于传统与创新交融的变革时代，既有矛盾冲突，也有融合交流。 

所有这一切，都在推动并营造着中国房地产越来越难预见的未来——在此间，历史将见证哪些企业会走得更远，哪些战略、哪些模式更加合适、更加优秀。

2018年3月22日，观点地产新媒体暨旗下专业研究机构观点指数研究院在“2018观点年度论坛”现场正式发布“中国房地产先进100榜”，盘点2017年度中国地产界较具有代表性的企业表现，评选和表彰过去一年先进、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

榜单点评

1、五连冠被中断，碧桂园超越万科首夺排名前列 

占据先进100榜主榜单鳌头多年的万科，五连冠纪录终于被打破。于是，去年先进100榜中留给其他企业的难题——怎样才能将万科“赶下王座”有了明确答案。 

过去的2017年，碧桂园凭借5508亿元的销售额超越恒大、万科，坐稳销冠。这个数字也让碧桂园在营运指标上获得满分50分，另外品牌价值和商业模式上先进万科0.8分，这个微弱的差距也让万科即使在管理指标上反超，也无法改变结果。 

首次登顶先进100榜，可以说是碧桂园用销售实力演绎的爆点之一。过去三年间，碧桂园先进100榜得分分别为69、60.5以及87.6，排名依次为第四、第六和第二。 

尤为值得关注的是，2016年其销售业绩从1401.6亿飙升到3088.4亿，用一年的时间实现了业绩翻番。 

规模上的努力，也体现在先进100榜得分上。2016年碧桂园首次触碰80分，跃居第二位。而今年的变化则更为直接，先进100榜总得分为88分，这也是碧桂园历史以来得分较高的一次。 

对比之下，万科虽然跌落首位，但是发挥则相对稳定，87.5分与去年相比，没有出现太大偏离。成立商业平台、收购普洛斯和广信资产包、股权之争、长租公寓……进入2017年以来，万科在规模发展的同时，没有忘记多元化布局。 

首先是股权问题有了相应的解决方案：2017年6月，华润退出“万科股权之争”，将所有股份转让深圳地铁，持续两年之久的万科争夺战落幕。于此同时，王石隐退、郁亮接班。 

带来最直接的“化学反应”，是万科的多元化发展与“做好农民”的决心。在2017年顺利结束“股权大战”后，万科在地产、物业、商业、物流、长租公寓、教育、养老、滑雪度假等领域加大发力，希冀能够实现多项业务齐头并进的理想状态。 

其实，不管位次如何变化，都改变不了碧桂园、万科和恒大三家同时突破5000亿销售规模的事实。至于新的一年战局如何，要留到2019年揭晓。 

2、恒大的粮仓，手握最多土储摘得季军 

“巧妇难为无米之炊”，这对于掌握最多土储的恒大来说，根本不是问题。过去的几年中，得益于民生地产路线，恒大已完成基本的土地储备。用恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧的话来说：“就算未来5年不买土地，也足够应付销售。” 

2018中国房地产先进100榜数据显示，恒大在土地储备排名中依然位居排名前列。25447万平方米的巨额“粮草”，对比上年增加了36.8%，这也是排名前列土储跨进两亿阶梯的房企。 

2017年，恒大凭借庞大的土地储备，实现了5009.6亿元的销售额，在先进100榜中获得83.9的高分，在所有房企中排行第三。 

可以说，土储一直是恒大的底气之一。除了“量”以外，也表现在“质”上。截至2017年6月30日，恒大拥有总土地储备项目个数719个，分布于全国223个城市，覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市（除台北、拉萨外）及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。 

其中，一二线城市土地储备占比72.6%，平均楼面地价2213元/平方米，三线城市土储占比27.4%，平均楼面地价人民币996元/平方米。 

土地规模进一步扩大之际，虽然能继续提高恒大的企业效益，但已变得并不十分显著。在这种情况下，恒大提出“规模+效益”增长战略，开始着力适度降低土地储备总规模，以减少土地款支出。 

2017年7月-2020年6月，恒大的土地储备总量控制在每年负增长5%-10%，同时，考虑通过收购兼并、合作开发等高效率的方式来拓展项目。 

恒大获得第三名，还得益于上半年偿还了全部1129亿永续债，释放了近百亿股东利润，使得中报净利大幅增长。此外，引入第三轮战投资也让恒大进一步扩大了盈利规模，增加权益。 

3、规模即话语权，销售TOP20继续维持先进位置 

2017年，中国房地产企业销售额迈进“5000亿时代”，对比上年跃升了2000亿元，销售额再创新高也说明规模之争仍是行业的主旋律。 

从榜单中可以看到，总分排名前十的企业占据了销售10强中的9席。其中，销售上的良好张力，让碧桂园、万科、恒大成为首批5000亿级别房企，同时也占据了先进100榜主榜单前三强。 

随着房地产行业成熟度提高，要想实现真正意义上的规模效益，就必须先在销售上取得突破，这也是房企对规模诉求越来越看重的原因之一。从2017年至今，不管是规模刚刚突破百亿，还是在500亿中慢行多年的企业，不少都制定了千亿目标。 

榜单显示，排名前二十的企业中，销售额超过1000亿元的有17个，900-1000亿元之间的企业数量为2家，低于900亿元的企业仅有1个。 

值得注意的是，融创紧随“碧万恒”，由去年的第七名上升到第四名。三个位次的突破性跃升，是融创过去一年中规模增长的馈赠。 

2016年，融创销售额为1506亿元，2017年实现了倍数增长，达到3652.6亿元。于此，融创的营运指标得分也提高到47.5分，比去年提高3.5分。 

“规模即话语权”共识下，千亿规模也成为房企的初级目标。2017年，世茂房地产和新城控股由600亿元成功晋级，成为17家千亿房企中的两员新晋企业。得益于过去两年将90%以上的新增投资都放在了一二线城市，世茂房地产2017平均销售价格上升20.25%，这也让其提前完成了千亿目标。 

对于新城控股来说，在加速商业布局的同时实现了“千亿”计划。新城控股在2017年中报中披露的业绩显示，综合体带动物业销售十分明显，吾悦广场贡献的业绩额占据了上半年销售额的22.65%。 

除此之外，闽系房企频频敲响上市钟声，借助资本市场的力量冲刺规模。其中的代表就是福晟集团、三盛控股和正荣集团。作为三家企业中最早上市的三盛控股，为达到500亿规模，未来在全国的布局从五大区域扩增至六大甚至七大区域。 

2017年底，福晟成功在港交所完成上市。资本的助力，让福晟对销售规模有了更大的目标，提出了2020年冲刺千亿。紧跟福晟之后，正荣也顺利敲钟，意味着其将获得更多的资金支持，成为众多千亿房企中的一匹“黑马”。 

4、谁的土地在飞涨？“亿平米”时代房企分化中扩张 

纵使“唯规模论”并不是业内所有者的信条，但不可否认的是，随着龙头企业突破5000亿元大关，千亿房企大范围扩容，房地产行业对规模更加笃信。在这样的认知中，新增土地储备如果跟不上销售增速，将成为房企扩大规模的掣肘。

根据国家统计局的结果，2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%；土地成交价款13643亿元，增长49.4%，增速提高2.4个百分点。在2017年5月22日的嘉兴，甚至出现了425家追逐八宗地块的盛况，这样的土拍可谓少有。 

在2018中国房地产先进100榜中，土地储备超过亿平方米的企业有5家，比上一年增加了保利和融创两家企业。5家房企的土地储备合计78729.98万平方米，占土储前十的70.14%，在土储TOP20中占比超过五成。 

这也意味着，房企规模化倚重的“面粉”集聚在少数大企业手中，要想迎头赶上已经不能仅依靠过往的招拍挂路径，收购、旧改也需要悉数登场。

其中融创是收并购的代表，2016年3776万平方米的土储在房企中排名第九，经过一年加持后，土储飙升至“亿平方米”以上，排名上升4位。 

据观点指数统计，截止2017年末，融创的总货值达到17206亿元，2018年总可售项目超过300个，货值达到6187亿元。 

过去一年中，阳光城在并购上的力度也可圈可点，且在收购完成后能以较快的速度入市，这也给阳光城销售和存货增长提供了很大优势。 

为了保证规模增长，同样备足“面粉”的还有金辉。2017年，金辉在一线城市、环一线城市及热点二线城市积极拿地，已经进入城市22个，开发项目达90余个，累计开发面积逾2000万平方米。 

2018中国房地产先进100榜显示，金辉土地储备由上年1113.28万平方米提高到2390万平方米，土储排名则从第35位上升8名。 

2017年，先进集团在全国重点城市也开始强势进攻，新获取项目39个，货值共计1361亿元，新进入嘉兴、海口、苏州、南京等11个城市。 

5、术业有专攻，中锐、新鸥鹏、新城、时代掘金细分市场 

科技小镇、养老地产、长租公寓、文旅、教育地产……这些是伴随房企寻求新的利润增长点而出现的行业热词。增量市场红利逐渐压缩的大环境下，为了突破盈利瓶颈，越来越多的企业加入多元化业务布局的大潮中。 

2012年底就提出“城市配套服务商战略”的万科，可以称为多元化的标杆之一。截止目前，商业地产方面，万科旗下印力在全国持有或管理的商业项目达到120家，管理面积1000万平方米，遍布58个城市。就数量和管理面积而言，印力已超过华润置地位居中国商业地产第二，仅次于万达。 

物流方面，完成对普洛斯的并购后，万科物流管理面积跃居行业前列，截止2017年底，运营及在建面积已达到605万平方米，进驻35个城市。 

在龙头企业的规模竞争之外，不少中小型企业也开始施展浑身解数，卡位细分领域。2017年底，五矿地产首次发布六大业务组合，即房地产开发、产业地产、建筑安装、资产管理、地产服务和地产金融，开始在商业综合体、社区商业和长租公寓等领域进行探索和尝试。2018年，五矿地产排名前列长租公寓项目“北京拾贰悦”预计将面市。 

刚刚更名为“时代中国”的时代地产，过去两年里在产业小镇上花费了大量心力，合计签约22个项目。2017年复牌的佳兆业也开始布局特色小镇，联手中国一冶集团在咸宁市打造30平方公里生态科创谷，引入生命健康、物联网、大数据等产业资源，总投资约400亿元。 

与此用时，包括协信控股在内的其他房企对养老地产格外青睐，去年11月，协信控股与中民未来控股签订战略合作协议，在养老健康等领域开展深入合作。作为众多有意布局养老地产领域的房企之一，北大资源亦在积极进行养老业务方面的尝试。 

此外，同起家于教育的中锐地产和新鸥鹏，自进入房地产市场后就开始发挥自己的优势，掘金“教育+地产”路径。其中2017年8月，中锐地产4.54亿元竞得江苏常熟支塘地块，投资30亿元建设黄山教育小镇项目；新鸥鹏则计划三年内在全国打造32个教育MALL，涵盖“北上广深”四大一线城市。 

不管是哪个领域，以何种方式，“知易行难”，相信房企的多元化业绩将在未来数年得到检验。 

6、要规模还是要利润？这是一个多年不变的选择题 

“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，这是房企加速扩张的信条以及追逐的目标。在2018中国房地产先进100榜中，有17家房企的销售突破千亿。除万达商业外，其余16家均为上市企业。 

只是强者间的较量除了规模外还要将财务情况纳入其中，从观点指数研究成果来看，16家千亿上市房企中，毛利率介于12-20%间的有3家；20%-30%的占据多数，为8家；仅有5家毛利率高于30%，其中2家为国企。 

净利率方面，低于10%的千亿房企达到5家，低于上市企业30强（地产G30）平均净利率12.14，仅有一家千亿上市房企的净利率超过20%。这也意味着，在追逐规模的同时，部分房企也牺牲了盈利水平。 

不过，千亿房企中也有财务表现较为突出者，当中的国企代表是招商蛇口。榜单研究数据显示，过去的2017年，招商的财务指标得分为21分，在上市企业30强中位列前三。早在2015年底重组上市时，招商蛇口就提出“千亿规模、百亿利润”的目标。而招商似乎也在用行动力证。在2017年业绩快报中，招商蛇口实现营收755.38亿元，归母净利润达到122.14亿元。 

龙湖则是民企中的种子选手，2017年继续坚持稳健财务战略，年内各项财务指标延续过往良好表现，融资能力继续加强，这也为未来的规模增长提供强有力保证。 

千亿房企之外，也有部分房企的诉求不是完成规模突进，而是转向效益，力求在规模与利润间实现平衡。在榜单数据研究过程中，可以发现禹洲地产虽然在先进100榜中排名36，但却凭借财务上的表现入选地产G30，位居第28名。 

利润增幅微乎其微，这是规模论被诟病的原因之一。除此之外，还需要面临更大的融资和负债难题。国家统计局公布2017年房企开发到位资金来源显示，自筹资金总计在5万亿元左右。其中，房企的自有资金和债券融资分别约为21000亿元和4000亿元。 

16家千亿规模上市企业中，有8家超过80%的资产负债率红线，占比50%，其中有2家资产负债率触及88%。这也提醒追求规模的企业，除了销售数字要优化以外，财务安全也不可忽视。如何实现又好又快增长，才是长足发展的关键。 

7、市场集中度上升的生存之道：多并购、快周转 

2017年，房地产销售再创新高的同时，还有地产行业整合并购加速，交易金额创造历史新高，达到6855亿元。 

可以发现，房地产行业的战略投资并购交易额基本呈现递增的趋势，2014-2017年该数值分别为2552.47、2470.34、3323.27以及6855.03亿元，对应的同比增速分别为47.45%、-3.2%、34.53%和106.27%。 

需要注意的是，2017年房地产行业战略投资并购交易额实现双倍增长，从3000亿元直接跳到6000亿元。 

最引人关注的有2017年3月阳光城40亿并购信业国际子公司，获得上海、佛山6地块；5月融创斥资102.54亿元接盘天津烂尾大盘星耀五洲，间接获得该项目总建面约412万平方米的股权；还有万科领衔的790亿元收购普洛斯的物流争夺战…… 

7月富力联合融创上演的632亿并购万达项目，已经带来了直接受益。据富力透露，收购万达酒店资产预计使其2017年利润大增190%。 

根据普华永道公布的数字，2017年上半年，超过85%境内地产并购交易金额都是集中在华北、中南以及华东区域，从城市来看则主要为北京、深圳以及上海周边，约占总交易金额的40%。从主题来看，主要是一些资金充沛的大型保险公司、产业集团或者房地产上下游企业。 

地产行业并购提速不仅受到市场因素影响，还体现在市场集中度快速上升，“弱肉强食”现象愈演愈烈。 

为了适应竞争激烈的市场环境，快周转也是房企的生存之道。其中，碧桂园借助合伙人制，有效地提高了周转率指标，开盘时间由之前的6.7个月缩短到4.3个月，现金流回正的周期由10-12个月缩短到8.2个月。 

龙光地产也是快周转的代表之一，“轻资产、快周转”的运营模式是其销售保持高增长的核心因素。对于预售工程进度指标较低的地区，龙光地产设立“3455”的标准，要求拿地5个月后可供销售，为销售延续高增长提供充足动能。 

8、房企布局选择，城市群红利下的投资新逻辑 

相对以往的一二线、三四线之说，2017年房企更倾向于谈“城市群”。过往，人口向大城市集中的过程中释放出巨大需求，中国新型城镇化进程也由此加速，进入都市圈引领发展的“城市群”时代。 

相应地，城市群逻辑已经成为房企投资和布局的核心。先进100榜中，有越来越多房企提出“城市配套服务商”的定位，包括万科、绿地、金茂、禹洲、中骏等。

由核心城市辐射到周边，也开启了房企的新一轮机会。按照2018年2月发改委出台的高级城市群升级相关规划，继京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群、哈长城市群、长三角城市群、中原城市群、珠三角城市群之后，关中平原城市群也正式加入，高级城市群由此升级为8个。 

从先进100榜主榜单企业布局来看，2017年上半年中南置地83.16%销售金额均来自于长三角地区，截至2017年6月30日，长三角地区土地储备占公司全部储备的55.87%。 

刚刚完成上市不久的正荣，走出盘踞多年的福建市场，开启全国化布局。根据正荣招股书披露的信息，截至2017年10月31日，正荣地产共有土地储备1038.91万平方米，其中长三角经济区土储占比最多，为38.1%。 

和正荣一样，来自中原的绿都地产也开始走向全国，迅速布局长三角区域，在上海、杭州、苏州、南京等核心城市遍地开花。 

蓝光发展采取的策略则是深耕大本营，立足于成渝城市群。据不完全统计，目前蓝光发展在成都项目达到182个，显著高于其他城市。 

珠三角城市群方面，看好的企业也不在少数，包括敏捷地产、星河湾、先进、佳兆业等。一直以来，敏捷地产以珠三角为基点，有序辐射全国。2017年动作更为积极，仅用两个多月就拿下六幅开发用地。此外，敏捷地产开始全国战略，走出珠三角，在天津、四川、贵州分别取得地块，布局城市增至20个。 

随着粤港澳大湾区建设相关政策的推进，各大房企也开始抓准契机排兵布阵。据悉，2017年先进集团在全国新获取项目39个，货值共计1361亿元，尤其加强粤港澳湾区战略布局。 

3月28日，星河湾也开启粤港澳大湾区战略布局的重要一步——进入汕尾；而去年揽金897.1亿元的雅居乐，继续深耕粤港澳大湾区，目前其在大湾区的土地储备超1000万平方米，2018年预计超过12个全新项目面世。 

附1：关于中国房地产先进100榜 

观点指数继续联合众多研究机构、金融投行、房地产开发企业、投资机构及主流媒体，盘点当下中国房地产界较具有代表性的企业，共同构建出专业和极具影响力的“2018中国房地产先进100榜”，评选和表彰过去一年先进、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。 

Great：谁在这一年，堪称一个伟大的地产企业；

Glory：谁在这一年，是一个勇于追求光荣的企业；

Group：谁在这一年，跻身中国最优秀的地产企业群体；

先进、杰出与非凡，付出100分的努力，这就是中国房地产先进100榜。 

2018中国房地产先进100榜由先进100榜总榜单、上市企业30强（地产G30）、5个分榜单、7个单项奖及10个区域榜组成，并在“2018观点年度论坛”现场盛大发布。 

附2：关于观点指数 

观点地产新媒体数据研究部门（观点指数研究院）长期跟踪房地产企业表现、行业动态、经济走势，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。 

观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合，采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的观点指数数据分析模型体系。 

所有的分析始于基本面数据，同时结合房地产及相关资本金融、土地、商业市场的产业动态、结构、信息以及复杂的市场和交易数据，并于全年在不同的时点、不同的方向、不间断推出各种专业研究报告。 

为了最全面的分析，观点指数还会融合介于两者的市场、土地公告、新闻资讯、交易建议、研究报告和交易资料以提供先进的市场预测来预判市场走向，并识别潜在的交易策略，以分享到房地产市场增长的红利与发展。