为什么说孙宏斌是最会买的男人?

花钱这件事 老孙干到了优质

优质到港股市场上精明的玩家

都选择用钱来和他站队

看 融创股票这一年一路飘红

总计上涨了超过300%

2017-7-20

最近，孙宏斌连续以各种并购事件谋杀了各媒体头条。说起并购这件事，大概再也没有人比得过孙宏斌会花钱。仅仅是“融创万达世纪大并购”的名义，他就连续霸占了一周的媒体头条。

对于孙宏斌不断的“买买买”，媒体褒贬不一。但是资本市场倒是看得很清楚：“孙宏斌买得不错啊，我们买不了四百多亿的万达，那就买融创股票吧。”

7月20日，融创成为港股市场上涨幅较高的一只内资地产股。上午11：30，融创中国（01918.HK）在早市开盘半小时内大涨16.57至20.05港元。下午4：30收市时，融创中国收盘与19.64元，涨幅14.19%。

融创的大涨不是偶然。

从公司的种种基本数据上看，融创已经进入了快速上涨阶段。优秀并购能力带来的超过1.31亿平方米的优质土地、均价接近20000元一平米的产品、每个月300亿左右的回款——这些数据让越来越多的投资者愿意用钱来选择融创。

大半年来，融创每个月进账两三百亿，平均销售单价接近2万元，同时每个月花出去一百来亿，平均楼面单价四五千元。如果说孙宏斌不会买，还有谁会买？

wind数据显示，近一个月来，融创中国股价已上涨了超过37%；而近一年来，融创中国股价已上涨超过300%。

让股票一年大涨300％需要什么？一个稳定可观、可变现的未来。

在房地产，需要几步才能造就一个稳定可观、可变现的未来。

在老孙这里，答案只有两步。他说，“对我们来说，挺简单的一件事，就是多卖房子，然后地买便宜一点”。

说到地买便宜一点的能耐，老孙如果说自己第二，还真没有人敢称排名前列。

单价不到1600元

   年度较佳土地包被老孙买了

就在昨天（7月19日），融创、万达、富力这场中国房地产世纪大并购在北京落定，并购金额达到637.5亿且都是现金支付。富力以199.06亿元接下万达77家酒店，融创以438.44亿拿下万达13个文旅项目的91%股权。

对比此前的交易结构和金额，有人说老孙“亏了”。因为原本融创与万达的一对一交易中，13个文旅资产包是295.75亿，76个酒店是335.95亿。如今，富力拿走酒店资产包少了130多亿，而老孙拿走文旅资产包多了140多亿。

但是，这道仅仅涉及加减法的数学题，但凡细想一下都不难理解。举个例子，商家有两个东西A和B，打包买看的是单价吗？NO，当然看总价！至于说总价之下，A多少B多少，就是一个数字组合游戏。如果分开卖，单价就很重要了，各是各的公允估值。

再看万达本次出售的文旅和酒店资产包，打包卖给融创是631.7亿，而拆分卖的总价是637.5亿，最后老王还多卖了5亿多，当然也多了0.7个酒店。

所以，重新审视融创万达这笔买卖，调整后融创的优势明显，简直是一道送分题。

首先，融创的收购支出将减少199亿元，流动性得到显著优化，负债水平得到降低——国内机构甚至因此下调了融创中国的负债水平和利息费用。

其次，也是最重要的是，以438.44亿元价格来算，老孙还是买到了较便宜的地，而且是大量的！

有多大量？

公告显示，13个目标文旅项目总计拥有4970万平方米可售土地。按融创占股91%计算，相当于融创买入了超过4500万平方米的权益土地。

有多便宜？

每平方米平均实际楼面地价仍低于1600元。

这还是在将融创支付的438.44亿元交易代价、收购项目净负债约200亿元、以及20年融创总计要付给万达的品牌许可使用费净现值约90亿元全部计入融创本次收购代价之后，所计算出的净值！

没有其他任何附加支出了，就是实打实低于1600元的楼面地价，童叟无欺！

试问，今时今日，哪里还能买到这么便宜的土地？哪怕是三四线城市也不止这个楼面价了。而老孙买到的，是布局在广州、海口、昆明、济南、重庆、成都等高能级一二线城市的13个文旅项目。这些城市，随便拿一个出来看都是上万的房价。

看完这位雪球网的高人发言，你是不是有一种立马要冲进股市买融创股票的冲动？不然怎么分享老孙和融创两三年后的大业绩？

再让我们来看看专业机构的测算。根据海通证券的测算，万达商业13个文旅地产项目可售物业，平均售价约为14378元每平方米。以融创获得的权益可售建面4523万平方米计算，融创现在用不到439亿买到的，是未来6500亿元的货值（还是权益的）。

几乎可以断定，这将是近年来中国房地产交易中最值得买的土地，没有之一！

2017年买下6000万土地

   全都是低于5000元的楼面价

万达文旅资产包的收购，只是老孙今年“最会买”的“战利品”之一。仔细盘点老孙2017年的新增土地，你会惊讶地发现，他竟然在7个月内买下了6000万的便宜土地。

资料显示，2017年上半年，融创总计买入了1389万平方米可售土地，加上7月买入的万达商业文旅资产包里的4523万平方米权益可售土地，融创今年一共新增了5912万权益土地。

再加上2016年年末的7219万平方米土地，目前融创总土地储备（权益值）已经超过1.3亿平方米。机构称，这仅次于恒大和碧桂园，进入行业前三。

值得注意的是，老孙买入的土地都极为便宜。

今年1～4月，融创中国在并购之余，还有零星拿地，买入了980万平方米的土地建筑面积（权益值），总货值达1500亿元，主要集中在重庆、西安及海口等直辖市和省会城市，以及扬州、嘉兴、中山等环一线城市。由于通过并购方式的土地获取比例高，排名前列上海证券估算，其平均土地成本低于5000元／平方米。

5～6月，融创中国在公开市场上没有拿地纪录。这两个月融创中国的所有新获得土地均来自并购。公告显示，这两个月的三大型项目并购包括大连润的干城、天津星耀和重庆华城富丽项目，可售面积达409万平方米，总代价约为162亿元。粗略估算，其单价低于4000元／平方米。

最最重要的，老孙不仅会买，还很会卖！

上半年融创卖了1100多亿的房子，下半年预计还要卖1800多亿。也就是说，近半年来，融创每个月进账两三百亿，平均销售单价接近2万元，同时每个月花出去一百来亿，平均楼面单价四五千元。如果说孙宏斌不会买，还有谁会买？

在昨天的签约仪式上，王健林更是直接指出了孙宏斌的“会买”。王健林称，通过此次转让，融创得到13个万达城分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。

在业内，有一个经典的段子，说房地产商其实可以什么都不会，一切可以外包出去的——无论是设计、开发、还是销售……但买地没法外包，尤其是并购式的买地，尤其大宗交易，都是点对点，CEO对CEO。能接王健林电话的，也就是王石、孙宏斌、张力这些大佬。

最后为什么是孙宏斌买到了。因为王健林找的人里，孙宏斌是最合适的。孙宏斌昨天总结了，并购的机会太稀有，只有“有品牌、有口碑、有现金流、有决策能力和操作能力”的五有开发商才能抓住机会。这些融创都有，但他最擅长的，也常常因此受到诟病的能力是——决策能力。

而按孙宏斌的说法，“王健林要找的，就是一个决策快、有信用、重承诺、说话算话、不矫情、不扯淡的。”

看这场一个多月谈下来的交易就知道了，再看看7月11日，7月19日两次交易方案的变化就更明白了。不多说，老孙确实看的是大判断，算大账，所以只有他，成为了2017年最会买的男人。

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