20年20城 |重庆楼市二十年:全国最幸福的买房者在这里?

重庆房小狐 2019-09-04 09:34:35
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1999年,是重庆直辖的第3年。这个时候,重庆正处于快速成长阶段,城市建设日新月异。

一栋栋高楼大厦拔地而起,一座座新建小区整齐划一,这个年轻的直辖市呈现出一派蓬勃朝气。

如今,20年过去了,重庆又有了翻天覆地的变化,当年的旧屋早已换新颜,当年的新楼亦变成了记忆中一个个鲜明的符号。

都说建筑是时代发展的印记,重庆的城市变迁,当然和重庆楼市的发展密不可分。

20年,20城。20岁的焦点君,就来和你细细说重庆楼市20年的故事。

(图片来自网络)

01 | 20年重庆房价涨幅感人老百姓买房最幸福

“我来重庆的时候就说过,最幸福的买房者是重庆的老百姓。”

2007年3月,时任重庆市委常委、市政府常务副市长的黄奇帆在接受杨澜访谈时曾谈道,就房价而言,北京上海的老百姓没有重庆幸福。

(原重庆市市长 黄奇帆 图片来自网络)

就连原万科集团董事长王石也曾感慨:“重庆楼盘品质如此高,而房价却如此低,重庆人民真幸福!”

的确,相比较于全国其他大城市,重庆的房价一直以来都十分感人。从1999年至今的二十年中,重庆的房价虽然整体保持平稳增长的势头,但仍低于全国平均水平。

尽管焦点君没有找到官方公布的1999年重庆房价数据,不过通过不少购房者提供的线索大致可知,重庆主城的楼盘价格大概在1000元/㎡左右,当时,以石桥铺南方花园为代表,成为重庆主城第一代品质商品房代表。而彼时广州的房价已经达到了4761元/㎡左右。

到了2003年,随着融侨半岛、海棠晓月等楼盘相继面市,主流楼盘的房价开始冲破3000元/㎡大关。 而这以前,重庆主城的房价普遍在2000元/㎡左右。

(重庆融侨半岛建筑 图片来自网络)

2007年,重庆直辖十周年,获批设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。这一好消息,使得重庆楼市再次迎来黄金期,成交均价直线上升,商品房套内成交均价达到3727元,而一些主流楼盘更是迅速抬升到了5000-6000元,火热行情一直到2008年3月才平息。

2008年底,在全球金融危机的背景下,国家开始出台房地产的救市政策。2009年3月起,楼市开始复苏,创出新一轮高峰,重庆主城市场均价达到了4311元/㎡左右。

重庆房价的上涨势头一直持续到2012年结束,这一年中央对于楼市调控不放松的态度坚定,共进行了至少20余次的“重申”和“表态”,并发布一系列政策抑制房价的上升,导致楼市再次进入寒冬,重庆主城房价同比2011年略微下降,在6807元/㎡左右。

2012之后,重庆楼市进入一段波动期,主城房价涨幅在2013年短暂扩大之后,紧接着连续两年收窄,房价总体保持在7000元/㎡左右。

时间来到2016年末,受外地投资客入渝抢房的消息影响,重庆房价迎来一个新的增长高峰。2017年,重庆房价水平首次破万。

接下来的两年,在中央“房住不炒”的调控精神指导下,各地因城施策、分类调控政策频出,全国楼市调控步入新阶段。直到今日,重庆的调控政策从未有过放松,整体仍保持平稳状态,符合政府提出的“健康平稳的发展房地产市场”这一主基调。

从1999年的1000元/㎡左右,到2019年的11444元/㎡,重庆房价上涨超过了10倍!

不过,即便增幅惊人,重庆的房价在全国来说仍不算高,远远低于武汉、成都、西安等新一线城市。

并且,根据诸葛找房发布的最新中国100座城市2019年房价收入比来看,重庆为12.72,也就是说在重庆平均不吃不喝12年就能当地买套房,人们的购房压力远远小于其他大城市。

所以,黄市长说重庆的买房者幸福,也是有根据的。

02 | 20年,无形的“手”为重庆楼市保驾护航

那么,重庆购房者的幸福来自何处?这就还得归功于重庆市政府多年来不遗余力地引导和培育。20年来,房地产调控政策像一只无形的“大手”,无时无刻不在为重庆房地产市场保驾护航。

1999年

这一年,是中国结束福利分房,迈进商品房时代的第一年,也是房地产市场第一个十年——“黄金时代”的开端。

当年,财政部、国家税务总局、建设部陆续出台了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》,对房地产二级市场涉及的营业税、契税、土地增值税、个人所得税实行优惠,减轻个人买卖普通住宅的税收负担。

2000年

国家计委、建设部联合发布《关于房地产中介服务收费的通知》,对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度做了明确规定。同年,《重庆市城市房地产开发经营管理条例》正式实施。

2001

2001年4月19日,财政部、国家税务总局发布《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》,其目的是为了消化积压空置商品房,促进房地产市场的健康发展。

2002年

2002年国家以控制房价上涨过快为目标,加强了对房地产的宏观调控。同年,国家还改变了拿地制度,要求所有土地需要实行招拍挂制度。

这一年,《重庆市城镇房地产交易管理条例》正式实施,在全国率先推出了商品房销售按套内建筑面积计价制度

2003

非典爆发,全国经济影响严重。央行在6月份印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等,并首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。

随后,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,首次明确房地产的国民经济支柱地位,增加普通商品房供应;控制高档商品房建设;整顿规范房地产市场秩序;加强对土地市场宏观调控;继续推进现有公房出售;搞活住房二级市场。

2004年

如果说2003年是房地产行业“泡沫争论”年,那么2004年对房地产行业影响最为深远的则是“泡沫争论”之声中的宏观政策在土地及金融领域的全面“调控”。

2005年

2005年堪称房地产历史上首个大举“宏观调控”之年。房地产从出现过热的苗头,到上涨压力巨大,政府先后出台新旧“国八条”等措施调整土地供应,调节市场。

同年,重庆市国土房管局出台了《关于继续坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害居民利益问题的实施方案》,规范拆迁保障民众利益,从源头上规范约束了企业行为。

2006年

全国范围内,房地产市场宏观调控的步伐迈得更大。70/90政策、“国六条”先后出台,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

2007年

2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布,购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

2008年

2008年是房地产史上绕不过去的一年,全球金融危机影响席卷而来,房地产首当其冲。

当年12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”, 明确扶持房地产行业,各地纷纷出台救市措施,各种信贷宽松、税收减免和财政扶持政策纷至沓来。

2009年

在前一年的政策刺激之下,2009年全国房价大幅上涨,房地产市场处于全面复苏阶段。

2010年

2010年1月10日,国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%;4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%;4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款

同年,重庆“两江新区”正式挂牌,并成为全国首个内陆保税港区。

2011年

重庆进入特色调控时期。自2011年1月27日起,重庆启动个人住房房产税改革试点工作,凡所购房屋均价在9941元/平方米(含)以上的住房均属征收对象。

同年,重庆首批公租房“民心佳园”面市。

2012年

中央对于楼市调控不放松的态度坚定,共进行了至少20余次的“重申”和“表态”,并发布一系列政策抑制房价的上升,导致楼市再次进入寒冬。

国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。

2013年

2013年2月新国五条出台,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。

2014年

2014年,受经济下行影响,房地产又一次面临调整。2014年6月,内蒙古呼和浩特率先取消限购令,到当年10月,不到四个月时间,共有41个城市取消限购。

2015年

2015年,“化解房地产库存”成为政策主方向,自此新一轮房价上涨周期开启。“330新政”重启楼市模式,央行6次降息,消费者的购房需求迅速释放,量价齐涨,楼市再度回暖。

同年重庆市政府发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》,渝八条房产新政出台,促进房地产市场平稳发展。

2016年

这一年的房地产市场可谓“奇景可观”,堪称“冰火两重天”。上半年:降准、降息、降税、降首付、去库存;下半年:限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆。

2017年

2017年,全国发布楼市调控政策多达246条,银行多次调高房贷利率。这一年“房住不炒”成为楼市主基调。

重庆政府从年初开始,接连发布了“规范预售房抵押”、“三无人员征税”、“打击楼市违法违规销售行为”、“认房又认贷”、“加强主城区新购住房再交易、“土地“拍卖+综合评标”等政策通知,严防炒房,严控房价。

2018年

尽管2018年初,有部分城市表现出微弱的“松绑”迹象,但在“房住不炒”的地产主基调下,同2017年相比,调控政策的颁发频率有增无减,450次这个数字刷新了历史调控记录,堪称房地产调控最密集的一年。

相比较全国多数城市来看,重庆2018年的政策比较温和,主要集中在4-8月,以整治市场秩序和城市建设为主。限贷方面,实行首套房首付3成,二套房首付4成,三无人员限贷的政策,另无限购。

03 | 20年,重庆主城持续“长大”

历经20年,重庆城市最大的变化还有城区扩展。

根据重庆市规划设计研究院发布的主城区卫星图显示,1999年,重庆主城有了半个“内环”。那个时候,城市建设还未突破中梁山和铜锣山两山屏障。

1999年主城区卫星图

随着2002年“内环”的建成,重庆城市中心区域原有组团之间开始无缝连接起来。一直到2004年,内环以内基本片。这期间,江北国际机场到市区的带状建成区在快速蔓延;茶园新区、大学城开始起步,标志着城市建设根据总体规划即将冲破中梁山和铜锣山两山屏障。

2009年,重庆绕城高速公路正式通车运行,主城区进入“二环时代”。这个时期重庆主城的城市建设已经走出内环外,北至江北国际机场北部空港园区,南至巴南鱼洞,西至沙坪坝大学城,东至南岸茶园新区。随后,两路-寸滩保税港区、西永综合保税区、西部首个国家级新区两江新区先后获批落地。

2009年主城区卫星图

2010年6月18日,两江新区成立,继续带动北边城市发展,龙兴、水土、蔡家等多个组团开始大规模建设。

(重庆两江新区板块 图片来自网络)

随后,主城二环21个聚居区规划出炉。根据规划显示,这些新聚居区均分布在主城中心区周围,虽然定位各不相同,但都拥有完善的配套。

2013年,重庆市委市政府又将全市划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区等五个功能区域。

其中,都市功能拓展区是国家中心城市的拓展建设区域,也是重庆未来新增城市人口的重要集聚区,该区域的一项建设任务,就是“有序拓展城市空间,加快建设悦来、茶园等21个大型人口集聚区。

与此同时,大量房企涌入这些新区,承担起重要的造城角色,为城市建设做出了重大贡献。

2016年主城区卫星图

如今,重庆城市版图仍在不断向周边扩张,中央公园、蔡家、礼嘉、水土、龙兴、鹿角、龙洲湾等一批新兴的板块已然崛起,正在同传统板块一起助推重庆驶上快速发展的轨道。

04 | 未来房地产市场的发展趋势

重庆房地产市场未来的发展趋势如何?

2018年,重庆楼市坚持 “房住不炒”定位,多管齐下,先后出台了近20次新政,严厉打击炒房现象,稳定市场健康发展。从调控的效果看,确实有力地稳定了市场。

一直到2019年上半年,重庆楼市更加理性,成交价格趋于稳定。

关于下半年市场,重庆铭腾机构分析认为,由于政府提出了“稳房价”目标,上半年的房价上涨幅度在2%~3%,整体平稳,完成预期,下半年房价将会持续维稳,上涨幅度控制在1%~2%;下半年供应量会加大,预计会在1600-1800万方,供应井喷,市场会更加严峻。

(数据来源于新华网、重庆晨报、大渝网、中国指数研究院等)

搜狐焦点重庆站 代媛媛 

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