系列报道之四:各地调控政策异动,传导至重庆只是时间问题?

重庆房小狐 2019-11-07 16:57:43
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核心提示》

从10月起,全国27个城市传出楼市调控松绑的消息,让不少有意向的购房者反而犹豫了。统计机构数据显示,10月重庆的最新房价出炉了,同比9月,主城中渝北区、沙坪坝、九龙坡、渝中区、巴南区的房价都在下跌。

在政策及价格都开始松动的情况下,购房者到底是该继续观望还是果断出手?搜狐焦点重庆站梳理重庆楼市近二十年来的规律,几乎很难打破。有经验的购房者发现,全国各地楼市调控政策松动,对于楼市影响的传导效应,每一个周期最终都会传导至重庆。

政策异动与“慢半拍”的重庆楼市》

1998-2017:坚决把房价降下来

1998年7月,《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发,这意味着福利分房退出历史舞台、房地产市场化的同时也拉开了房价大涨的序幕。但相较于全国其他大城市的疯涨的势头,重庆的楼市却表现出相当的“淡定”:1999年重庆主城房价大约维持在1000元/㎡左右,而同年的广州却达到了4761元/㎡。如果翻看2017年以前的文件和各大媒体的报道,基本上会用“坚决把房价降下来”之类的字眼。

比如被业界称为“史上最严调控年” 的2010年,调控措施开始从供给侧到消费端并举。其间颁布的“国十一条”,即规定了购买二套房的家庭贷款首付比例不得低于40%。并于同年9月开始要求对二套房的认定标准认房又认贷,还进一步叫停了三套房的商业贷款、公积金贷款。甚至要求严禁消费类贷款用途用于购房。此后,全国一线城市房价确实出现了较大波动,2011年甚至出现下滑。

2011年,同为西部热点城市的成都响应号召,发布了“新国八条”成都细则,成都限购令浮出水面,成都主城区限购第三套房。同时,严格商品住房销售行为的监管,商品房经营者对取得预售许可或者办理现房销售备案的新建商品住房项目,要在10日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售,实行“一房一价”。但在2010年-2011年这期间,重庆楼市却仿佛慢半拍似的,楼市反而开始复苏,并创出一轮新高峰。

(2010-2018年重庆住宅销售量及价格表现情况)

遏制房价的道路道阻且长,2017年以前楼市呈现出一轮刺激,房价大涨,一轮调控,房价大跌的规律。直到2017年房价得到了真正的稳定后,调控的主基调也悄然发生了改变。

2017年之后:稳定房价,真正落实长效机制

2017年年底,中共中央政治局会议提出,2018年将加快住房制度改革和长效机制建设,并强调要“力争取得明显成效”。2018年3月住房和城乡建设部王蒙徽部长接受人民网记者采访时宣布,房价过快上涨的势头已经得到了有效的抑制。接下来,住房和城乡建设部将加快住房制度改革和房地产长效机制的建设,保持房地产市场的平稳健康发展。王蒙徽部长还强调,要建立和完善差异化的调控政策体系,提高调控的精准性。

(住房和城乡建设部部长王蒙徽在“部长通道”接受采访 图片来自人民网)

但此时平稳的信号还未传导到西部。于成都楼市而言,2017年却经历了一轮难忘的动荡:限购加码、市场波动、摇号政策出台……置业者与房企的心态,都在这一年的洪波中此起彼伏,直到2018年才渐渐归于平静。而重庆受外地投资客入渝抢房的消息影响,2017年房价水平首次破万元,并在2018年上半年迎来一个新的增长高峰。

(2010——2018年重庆住宅销售价格每年增长幅度)

于是我们不难发现这样一个现象:重庆正处于全国新一轮楼市异动的最末端。有业内人士向搜狐焦点重庆站记者进一步解释道:“按此前的规律来看,北上广深上涨后的一年或一年半时间才传导到成都、重庆等城市。但成都往往比重庆反应快两三个月的时间。说简单一点,就是挤出效应。北上广深一线城市挤到成都、重庆等二线城市。”不过,该人士判断,以后有可能这种周期会缩短。

2019年:一城一策试水,楼市或将迎来松绑

既然中央明确提出要差异化调控、精确调控,2019年前三季度全国各大城市楼市开始持续降温,于是整个调控突然改变了画风,各地相继出现不少松绑的迹象:南京市六合区提供大专及以上学历且南京市居住证和学历证明即可购房,官方强调这是人才引进方面的政策;天津滨海则是对户籍暂未迁入天津且家庭在津无住房的职工放开购房限制,当地政府称是出于承接北京非首都功能疏解目的;三亚则是针对部分人才放宽购房政策……

截止发稿前,楼市人才、公积金、租赁等政策井喷,单月楼市调控67次,今年前10个月共482次,相比2018年同期上涨超过20%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前市场虽有降温,但调控政策依旧以稳房价为主,人才、公积金等微调性政策,有助于市场回稳。因此,从坚决降房价到稳房价再到如今的试水松绑,按照重庆“慢半拍”的规律,现在重庆楼市处于什么样的阶段?接下来可能会迎来怎样的异动呢?

政策调控影响重庆楼市的三个变量》

变量一:从低门槛落户到人口爆发,未来供需关系将如何改变?

在全国各地纷纷用“人才”激活楼市的大背景下,重庆也出台相应政策,加入了这次席卷全国的“抢人大战”。

今年5月29日,重庆市治安管理总队公布,警方结合我市实际积极拓宽落户渠道,进一步放宽人才界定标准,不设年龄和务工年限,直系亲属还可以随迁,贯彻落实市委市政府实施的人才强市战略。

文件中指出目前重庆具有专科学历就可以落户,而初级专业技术职称也是很容易考的。与人才共同居住生活的配偶、未成年子女、父母均可申请随迁来渝落户。意味着,在重庆落户,只要能在当地找个工作,连社保都没有要求,而且全家都可以来落户。总结一句话,要想在重庆落户,门槛低得几乎为零。

此番准入门槛的降低确实对楼市释放了积极的信号。重庆市社科院公共政策部副研究员卢飞在接受搜狐焦点重庆站记者采访时表示,城市出台的人才住房优惠政策,主要是为吸引人才解决合理自住需求。

根据楼市规律,短期看金融、中期看供应、长期则看人口是否净流入。重庆人才新政,无疑也是为重庆楼市稳定发展提供保障。

有消息称,重庆规划到2035年要有1800万人口,其中西部槽谷360万人,东部槽谷290万人,中部槽谷1150万人。未来重庆不但要从人才政策上吸引外来人口,主城对周边的吸附力也会进一步加强。而回到楼市,1800万的人囗的实现,一定程度上能改变楼市的供需关系,也将奠定了未来15年“稳中向好”大方向。

变量二:房贷利率不会影响刚性需求 未来贷款成本或降低

今年,另外一个被热议的楼市变量在消费端。随着国庆假期的结束,个人住房贷款利率调整新规开始正式执行。根据央行规定,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以9月20日公布的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

记者调查发现,目前重庆多家银行已陆续明确房贷利率报价细则。10月8日起,按照5年期以上LPR计算,重庆首套房贷利率为5.64%,二套房贷利率为5.88%。之前政策下首套房贷利率5.635%,二套房5.88%的水平利率,新规与之前相比基本不变。

11月5日,人民银行再一次释放出了积极信号:央行开展1年期4000亿元中期借贷便利(MLF)操作,利率从3.3%下调至3.25%。那么MLF利率下调意味着什么呢?央行再贷款的利率降低了,金融机构借入资金的成本也降低了。从这一宏观经济政策中我们不难解读出,对于重庆而言,全社会的贷款成本都有有所降低,那么本地的房贷利率上行的可能性就几乎没有了,根据市场状况不排除后续房贷利率的轻微下调。

变量三:城市版图不断扩展,重庆驶上快速发展轨道

2018年6月28日,重庆市人民政府办公厅下发了关于进一步加强房地产市场调控工作的通知。通知指出,应加强规划布局、土地供应等政策引导,遵循轨道交通引领城市发展格局、城市规划引领土地配置的原则,做好主城区土地出让和配套设施建设。大力疏解主城核心区的非核心功能,疏缓核心区房地产供求关系,引导产业和人口向主城核心区以外的中心组团集聚。加快主城区各中心组团教育、医疗、交通、大型购物中心等公共设施建设,促进职住平衡。这也意味着,重庆城市版图将会向着布局更合理、规模更大的方向继续发展。

锐理数据机构重庆公司总经理陈冬旭,在采访中为我们梳理了重庆城市版图的变化:重庆城区经历了多次拓展,从朝天门解放碑拓展到渝中半岛,再到“江北、南岸、渝中”的核心三区,再到涵盖“渝北、大渡口、沙坪坝、巴南”形成大重庆城的格局,最近几年的城市拓展主要沿着“重庆向北”的趋势发展,新牌坊、照母山、礼嘉、中央公园、蔡家等等逐个成为住宅和商业的热度板块。其次东西向的西永、茶园、龙洲湾板块也是突出发展的城市副中心板块。

(重庆两江新区板块 图片来自网络)

陈冬旭还指出,城市的拓展布局主要依托城市经济、人口、产业的布局而转移,和城市的发展定位以及发展目标密不可分。外部新兴区域的壮大可以承接和容纳城市发展的产业诉求和人口诉求,所以城市新兴区域发展越好,代表着城市整体发展越快。因此我们可以预见随着这些新兴区域、轨道交通的持续建设都将一定程度上将助推重庆楼市向上发展,成为一个不可忽视的变量。

综上所述,受到“挤出效应”的影响,全国楼市出现异动之后,需要一定缓冲期才能将信号传导到重庆。而目前,受市场环境影响,各地已经陆续出现政策松绑的迹象,因此重庆未来也很有可能如预期上场,不管是从限售令还是金融政策,重庆还有很多可以灵活操作的可能性。而从长期发展来看,未来城市发展、人口红利的爆发,还会给重庆楼市带来更大的发展空间。而对于普通购房者而言把握当下难能可贵的“冷静期”,该出手时就出手,不失为一种好的选择。

搜狐焦点重庆站 谢爽

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