双城记:成渝开发商PK中谁占优?

重庆房小狐 2020-09-14 11:34:32
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成渝地区双城经济圈加速推进。近些年重庆房商进军成都、成都房商进入重庆,已经不稀奇。

那么双方在对方的领地上各自表现如何?川派地产与渝派地产各有什么特点?有什么优点值得借鉴?搜狐焦点重庆站记者进行分析并采访了相关人士。

渝派地产进川,龙湖金科在当地形成一股力量

十多年来,重庆房企拓土蓉城,已在成都乃至四川楼市形成一股力量。这些房企有龙湖、金科、东原、华宇、协信、隆鑫、金阳等。

龙湖是重庆房商最早进入成都的领军企业。2004年,龙湖进入成都,2006年推出第一个项目晶蓝半岛。随后,翠微清波、龙湖三千里、长桥郡、金楠天街等一个个项目陆续问世。

去年,龙湖在成都推出7个新项目,共18盘齐发。今年,龙湖在成都又推出龙湖·天境,龙湖·西府琅悦,西樾锦宸,青云阙,粼云上府,春屿溪岸6大新项目。

进入成都16年,已推出精品项目40多个。龙湖西宸天街、北城天街、滨江天街、金楠天街、三千集天街、时代天街等已经纷纷开业,龙湖号称10年打造10座天街。

金科是在2008年首次进入成都,开发了金科一城,后来开发了东方雅郡、天籁城、双楠天都、廊桥水乡等项目,在成都站稳了脚跟。

与很多企业不同的是,金科非常看重成都乃至四川市场,除了布局成都,还全面覆盖三四线城市。

2017年8月,金科便在成都青白江以每亩高达720元、溢价率260%夺得地块,创下地价溢价率记录。

2019年,金科在四川省新增土地为25宗,储备量高达565万平方米, 位居金科全国新增土地的第一位。金科在去年四川新增土地中,除了成都有6个地块,其他则在内江、宜宾、广安、雅安、南充、资阳、泸州、遂宁、达州等全线出击拿地。

金科还出手大动作,去年4月它与成都置信联手组建金科置信集团这一平台公司。金科将对金科置信累计投资超过200亿元。

东原也在成都开疆拓土,开发了东原亲亲里、东原时光道、东原西岸、东原长洲、东原长岛等项目。

川派地产入渝,土地市场不断出现活跃身影

成都来渝开发商有蓝光、领地、万华、新希望、合能、成都城投、朗基等知名房企。

与重庆房企相比,川派地产向重庆拓展相对较晚,其中蓝光是进入重庆最早、也是目前开发规模最大的房企。

2007年蓝光进入重庆,最早开发了蓝光十里蓝山、蓝光彩云府等项目。近两年,蓝光在积极储备土地的同时,还通过收购、合作开发等方式不断扩大开发规模,比如收购申烨太阳城,与融创联合开发国宾壹号院,与南方合作的代工代建代管项目蓝光公园华府、蓝光公园悦湖、恋湖学郡等。

2019年,蓝光在重庆共有9大项目推出,其中包括芙蓉公馆、时光慢街、雍锦府、雍锦湾、雍锦澜庭、水岸公园、林肯公园等,至今蓝光在重庆已开发项目有20多个。

近两年,川派房企进入重庆的步伐开始加快,在土地竞拍市场能越来越多地看到它们的身影。其中包括领地、万华、新希望、合能、成都城投、朗基等。

万华是著名的神盘开发商,它在成都开发的麓湖生态城被冠名为“中国地产四大神盘”。2017年底万华联合两江置业、蓝城在水土联合拿地154.94亩地块。2019年12月又在水土拿下第二块116亩地块。

今年1月,万华又在悦来斥资30亿元分别拿下两个地块,总面积360.33亩。万华能否将无限魅力的“麓湖”复制到重庆,让很多人有所期待。

领地也是成都一家很有实力的开发商。去年4月,领地首次进入重庆,在巴南鹿角拿下60.56亩地块,楼面地价7018元。

比较而言,来渝的四川房企中,合能的动作算是不小。2017年9月,合能落子南岸区茶园,首次进入重庆。2019年7月,合能竞拍观音桥组团地块,最终以楼面地价13167元拿下。9月,合能以2.98亿拿下巴南资金链断裂项目“浩博几米阳光”。今年3月,合能又在北碚区竞得一宗113亩地块。

其它四川房企在重庆市场也不断有动作。2018年3月新希望首次进入重庆,它与阳光城联合体在巴南界石拿下105.82亩地块。2019年1月,成都城投置地在大杨石板块拿地58亩。朗基与远洋在大学城、石桥铺、渝北等地合作开发了多个项目,今年7月朗基又在巴南区拿下34117平方米地块。

看数据榜单,重庆房企比川企占有一定优势

川派地产与渝派地产在实力发展比拼上,谁更占优?我们从2020年4月底发布的《2020中国房地产百强企业研究成果》中可看到,渝派房企在排位上与川派地产相比占有一定优势。

在中国地产百强中,重庆房企中有两家冲入前20强。其中,龙湖位列第10,金科位居17名,东原44,华宇46,此外还有泽京88、海成99。

四川房企中,蓝光排21位,新希望42位,领地72、正黄86、圣桦91、合能92、润达97。

川派地产与渝派地产在进入对方市场谁占优?数据显示,重庆房企也占据一定优势。

先看成都和四川楼市,在去年成都楼市房企销售排行榜TOP10中,重庆房企龙湖以127.85亿元,仅次于保利与万科,位居第3名,川派房企老大蓝光则位居第6。

在四川房企销售榜单中,龙湖位于前10,金科位于12位,东原则位于22位。

再看重庆楼市,在去年重庆年度房企销售榜单中,重庆本土房企龙湖、金科、华宇分别列第2、3、9位。四川房企中新希望地产以36.24亿元排在第25位,蓝光则以30.98亿元排在28位。

这对这些数据,正合地产一位老总认为,“与重庆相比,万科、中海、华润等房产巨头进入成都更早一些,这些企业在成都市场的占有率更高。在成都市场,即便重庆房企排在前列,并不能证明重庆房企有多牛,与成都的蓝光、麓湖相比,重庆房企的品牌影响力还不够。”

市场利润低入渝只为抢占市场,川企细心值得渝企学习

如何看待川派地产与渝派地产向对方的拓展?原四川某著名房企区域老总介绍,四川房企进入重庆有三个阶段,一是最初重庆直辖初期,川企开始异地扩张,试水重庆,比如蓝光等。二是发展红利时期,大批国内实力房商进入,大盘开发成气候,新希望、合能等企业进入,三是目前的开发看重利润时期,一批企业进入,靠规模、长期发展来获利。

他指出,“川企来重庆市场,有鸡肋感受,与其他城市相比,重庆市场利润太低,没什么搞头,只有考虑建团队,靠规模,长期持续发展。”

虽说重庆开发地盘大,已走向水土、龙兴等边缘地带,但中间大量空心地带城市开发未成熟。很多外地开发商进入后,扎进去就很难出来。

他说,从重庆走出去的企业就完全不同了,比如龙湖、金科等房企进入成都,那里楼市购买力强大,辐射力也比重庆强,甚至吸引了很多西藏、甘肃等地购房者。加上城市品质文化底蕴深厚,市场要比重庆活跃得多。

正合地产公司这位老总认为,“成都楼市供需两旺,房价也高。重庆与成都同等位置项目的房价要便宜三分之一,重庆市场房价低、利润低,操盘难度大,在成都赚钱更多,因此成都房企没必要急着进入重庆市场,很多成都房企对进入重庆市场采取谨慎态度。”

上述原四川某著名房企区域老总指出,近两年重庆土地市场基本上均为宗地100亩以内,容积率1.5左右,大家都卖一样的产品,产品同质化严重。而在成都土地市场就没有这样的一刀切,房企按照市场需求该做刚需的做刚需,该做改善的做改善。

川派地产与渝派地产双方各有什么特点?成都房企有哪些优点值得重庆房企学习?该名老总认为,重庆市场房价低,房企致力于控成本,成本控制能力强,这是个本领。但这样容易忽视品质,使得城市缺乏好的住宅产品。

他认为,由于政策及市场限制,重庆开发商对成本精打细算,在产品上善于模仿,不断给市场新鲜感。他说,“从这方面来看,重庆开发商更急躁些,开发出来的产品容易复制,也就是说只有产品没有作品。”

他说,“相对而言,成都开发商更细心些,因此能出现麓湖生态城这样十年磨一剑的经典作品。”因此说,重庆开发商要沉得下来,为城市多奉献更多好的作品。

搜狐焦点重庆站首席记者 亦木

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