“拍卖+竞配建”:能给土地市场降温吗?

上周，重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，并出台“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”新规。

这是继去年8月“拍卖+竞自持”后土地规则首次转变为“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”，新政要求当现场竞价达到较高限价后，从以前的现房销售转向竞配建无偿移交公有租赁住房面积，且公有租赁住房面积不低于2000元/平方米的精装修标准。新政将从5月30日到期的地块开始启动。

新政出台，主要是抑制房企拿地热情过高导致的土地成本大幅上涨，促使土地交易进一步合理化，维护市场稳定，同时为建立长效机制，展开保障房、租赁市场作铺垫。

新政出台，企业应对面临挑战

这对参拍企业提出了较高的综合实力考验。对于成本控制能力弱、周转速度慢的开发商，“拍卖+竞配建”可能会压缩企业的利润空间，开发商拿地激情消退，由此市场降温可期。但对于综合实力强的开发商，则具有拿地优势。从另一方面来看，新政的出台将进一步加快提升市场集中度，加快企业联合及收并购，联合开发、联合拿地等或将成为市场常态。 

短期抑制房价上涨速度

长期影响微乎其微

一般而言，“竞配建”适合热点板块的高溢价地块，通过这种模式调节地价，调节区域市场供应结构，短期可抑制城市房价过快上涨。

但规则当中并不涉及“限房价”。对于开发企业来讲其实际土地成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，长期并不能起到遏制房价上涨或降房价的作用。

自2016年以来，“竞配建”模式已相继在南京、广州、南宁、成都、扬州、福州、漳州、苏州、合肥等城市推行。谁将是重庆排名前列该模式下拿地的房企，我们拭目以待。

新规要则：

（一）土地出让方式根据报名情况确定，竞买人只有1家的，采用挂牌方式出让。

（二）竞买人有2家以上（含2家），采用“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”方式，则：

1、拍卖时间另行通知。起拍价在公告起始价的基础上上浮5‰-10‰，若竞买人在拍卖环节均未举牌，拍卖人将以起拍价作为成交价并按照竞买保证金较先到账的竞买人确定竞得人。

2、现场竞配建无偿移交公有租赁住房面积

①当现场竞价达到较高限价后，拍卖师将询问其他竞买人是否接受较高限价，若还有1家或1家以上其他竞买人举牌示意接受较高限价的，则转为现场竞配建无偿移交公有租赁住房面积环节；

②竞配建无偿移交公有租赁住房面积以1000平方米（计容住宅建筑面积）为起始竞拍面积,竞拍阶梯为1000平方米（计容住宅建筑面积）,以配建无偿移交公有租赁住房面积较高者为竞得人。若该环节均无竞买人举牌竞拍，则由在拍卖阶段较先应价达到较高限价的竞买人作为竞得人（该竞得人无配建无偿移交公有租赁住房面积要求）。

3、若该宗地通过“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”方式出让，则：

①竞得人在项目开发建设过程中不得进行土地转让或股权转让；项目建成并验收合格后，公有租赁住房须无偿移交给政府指定部门,权属归政府指定部门所有, 若产权移交过程中产生费用，由竞得人承担。若竞得人违约，出让人将解除合同，收回该宗国有建设用地使用权。

②公有租赁住房建设时序须与整个项目同步开发建设，并达到精装修标准（不低于2000元/平方米，含装修、家具、家电等必要生活设施），否则出让人将解除合同，收回该宗国有建设用地使用权。