【干货】投资也好,自住也好,现阶段选房应注意的8点!

重庆房帮主 2017-06-29 12:52:00
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1 重庆今年房价的涨幅是有史以来最高的,也是外资涌入最厉害的一年 对于还没有上车的朋友最大的感慨是:涨了,怎么办?没房源,怎么办? 就好像参加高考一样,考试时间快开始了还赌在路上,错过就得再复读一年,别无选择。 买房也是,身在这个以铁公基为主要经济发展引擎的国家,买房是大部分人守住财富的唯一路径,别

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重庆今年房价的涨幅是有史以来最高的,也是外资涌入最厉害的一年

对于还没有上车的朋友最大的感慨是:涨了,怎么办?没房源,怎么办?

就好像参加高考一样,考试时间快开始了还赌在路上,错过就得再复读一年,别无选择。

买房也是,身在这个以铁公基为主要经济发展引擎的国家,买房是大部分人守住财富的唯一路径,别无选择。

对于还未上车的朋友,

我想说的是冷静,买房是一个大事,不要低估一个错误决定造成的影响:

鸿门宴:项羽犹豫了一下,错过了天下;

空城计:司马懿疑虑了一下,三分天下;

滑铁卢:拿破仑多等了一天,丢掉了整个王国。

这都是一个错误决定所导致的永远不可挽回的结果,或因优柔寡断,或因看不清形势,或因错误的判断。

我想对于老百姓来说,买错房虽然没有失去天下般被铭记于历史,至少也是迎娶白富美迈向完美人生路上很一大块绊脚石。

人是普通的动物,没有预知未来的超能力,既然错过了就应喝口茶,抽支烟,或洗个冷水澡提醒自己保持清醒。

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有几个案列和大家分享:

海客瀛洲,解放碑滨江路看江盘,现在沦为朝天门商户及租赁户的货仓;

观府国际,观音桥商圈学区盘,由于规划太多小户型及物业差,电梯里的纹身哥随时都能让你出一身冷汗;

御龙天峰,被恒大接手后调规,把一个改需盘活生生的变成一个刚需盘,我想前期业主闹事已经闹的筋疲力尽;

请问,如果没有真正买房的人进入,这个楼盘的价值在哪里?即使旁边项目单价2万,也和你没有半点关系。

再举一个案例,关于我自己!

2012年底,我以总价58万买入一套1房改2房的小房子,然后自己用了3万简单美化了一下,比如贴了墙纸、换了衣柜什么的,2017年2月以61万的价格卖了近半年,在卖出去那一刻我和媳妇深深吸了一口气,感觉甩掉了一个硕大无比的包袱。对于这5年的,或者说近半年的房价涨幅和我没半毛关系!

买错房,很可能导致辛苦工作N年。

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那么到底该如何选择一套自住与增值兼具的好房!

首先,回到房子属性本身:那就是居住!一套居住不舒适的房子那么它就是没有任何价值的。

先说住的舒服:

有一大的客厅,开间3.7—4.2米,进深不能至少得有3.3米,最好能摆下一个带侧妃的沙发;

有一个独立的餐厅,无论4人座还是6人座,它摆开的空间不能低于9个平米;

有一个面积不低于5㎡的厨房,按照1.8*3来计算也是5.4平,当然L型是我的最爱;

有一个能开窗能采光的卫生间,对于没有窗户的卫生间,那余味飘满整个房间的感觉可以让你三天三夜不想再回来;

至于卧室,能放下一张1.8米的床,一个宽60cm的衣柜就够了,再大也仅仅是个睡觉的地方,当然窗户是必须的,如果是一个L型的飘窗就更完美了。

这仅仅是满足基本生活动线的一个尺寸,也可以说是入门级,也是从单个户型各功能尺寸的考虑。至于如何在舒适型加分,就得看每个功能房的布局。

还有一个景观及噪音的考虑,如果坐在家里看见的是一片绿悠悠的山或者大海,和一个坐在家里必须关掉窗户抵挡噪音和漫天灰尘,这完全是两种不同的体验。

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其次吃&行的舒服:

先说个例子,我家以前楼下一楼有一个小卖部,主要经营矿泉水、烟、小吃、夏季冷饮、油盐米醋这些小商品,也经常去光顾,家里缺个东西下楼就可以买到,突然有一天我向往常一样走过去买水发现那扇熟悉的门紧闭着,且没有任何通知,因为有几桌机麻的缘故不出意外是24小时都是开着的,后来几天才知道是业主把房子卖给了别人已经开始装修。从此,因为这个小商店的关闭我的生活有了很大的影响,家里缺个东西都得步行10分钟左右,大部分时候都是能忍则忍!

关于购物很多朋友有不同的看法,觉得没什么,不就几分钟!但对于绝大部分人而言时间并不属于你自己,9点得到公司打卡,除去穿衣打扮送娃坐车的时间,留给自己喝一碗稀饭的时间就那么几分钟,中午除去休息时间留给自己吃个便饭的时间也就1小时,下班回家如果还得步行30分钟才能到超市买菜那留给自己娱乐的时间几乎就是0,

还有其他餐馆、中餐厅等等。城市的工作生活节奏是很难允许把仅有的时间和精力浪费在路途上的,即使你有秒杀众生的能力也难以让购房者买单!在重庆,有一个满足我几乎所有要求的楼盘——蓝光十里蓝山!它属于城市板式洋房,户型OK,背靠南山,有可以秒杀绝大部分以绿化率自居的旅游地产项目,环境100分,价格还略低于周边高层,唯一的缺点是需要步行15-20分钟才到轻轨站,步行30分钟以上才有超市。小区空置率很高,我想很多人和我一样刚开始看这个小区都是:哇~我靠~舒服~这样的感叹,都被这样的环境及价格所迷倒,但如果真要在这里居住就不得不考虑那些吃喝拉撒的日常。

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最后对小区业主进行画像。

很多开发商在做产品规划时都会进行客户定位,产品定位,简单一点就是房子修好了卖给谁,他们有什么需求。

所以在环境好的地方修了别墅,地段好的地方修了高层,商圈旁修了大量的小公寓。彼此的需求是不一样的,你在环境嘈杂的地方修别墅,在交通不方便的地方修公寓是一定会流产的,这也是为什么海客瀛洲、观府国际市场接受度低的原因。

这将直接影响几年后项目的增值能力,接受度低,价值低;接受度高,价值高。这里不展开说,后期再详述。

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以上几点在销售阶段都能分辨出来,还有几点需要需要去关注。

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第一,  小区品质

一个项目品质的好与差将直接影响居住后的幸福指数以及增值能力。

当然在接房前购房者是看不到的,仅能从开发商品牌、示范区进行感受,但这些都是不全面的,展示在大家面前的一定是最好的。就好像结婚前的交友,感觉对方温柔、体贴、勤快,路上遇见一只小狗狗都会母爱般地去摸一下,看见流浪猫总希望抱回家好好对待,每次下厨跑在最前面的一定是她,每次生病都不辞艰辛煲汤暖胃,可是结婚后这一切都变了,反悔成本太高,甚至根本没有反悔的权利。

其实要对一个项目进行大致的判断不难!要看开发企业对项目的重视程度及期望。比如说龙湖舜山府,需要用这个项目稳住自己是NO.1的地位,为后期项目溢价做背书;比如说金科天元道,在各大区县转了一圈后急需一个项目告诉重庆人我是金科,我依旧行;比如保利天汇,需要这个项目改变自己刚需的形象。要看开发商对某个项目的期望及合作的伙伴就能对项目品质有个大致的判断,同一个企业同一个阶段不同项目品质也有不同,有的项目仅仅是追求短平快,那么品质就是一般,即使某某也一样。

第二,会不会出现烂尾

这是大家最不想遇到情况,一旦遇到那么就是漫长的等待以及各种维权,对身心的打击足以让你掉几斤肉多几根白发。公园置尚的烂尾、晋愉的破产在之前从金融圈已经传来信息,这对于不从事地产行业的购房者而言很难能做出预判,当然,这概率很小,如果恰巧、刚刚好遇上,那只能说运气太差,大佛寺下的高香是时候去拜一拜。

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如果以上几点都能做到,那么恭喜你,距离购买一套居住舒适度高与增值能力齐飞的好房子已成功了一大半。

还有一小半就是板块的选择,同一个区域判定价格是否合理,这一部分再续。

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