以 “无界思维” 探索重庆商业地产未来发展

——搜狐焦点重庆站专访世邦魏理仕华西区总经理邓耀华

第四个层面是金融无界。金融在房地产的发展中是非常重要的，同时流动速度也是较快的。金融无界其实是资金的逐利，新增的金融产品和房地产金融产品在一步步产生作用后，也给很多困难的项目提供新的办法。重庆在所有的新兴城市里面，ABS的发展处于比较靠前的位置。在未来，房地产金融产品可提供更多创新思维。

第五个层面是科技无界。它与金融是息息相关的，科技是最抽象的部分，我们三年前都没有谈过的事情，现在都通过经济成为了现实，比如共享经济。所以，这个趋势我们用“无界”的思维去谈，一个是土地的维度，一个是楼宇载体的维度，我们就可以知道商业地产的走势。土地方面，老土地要想如何去创新，新土地要想如何将产业考虑得更加深远，将产业链考虑更加充分。楼宇载体方面，办公、商业、仓储这三个功能将会提出更高的要求。在办公方面，重庆有一个特点，拥有很多IO（Industry Offices）。在照母山组团里，租户的组合和办公的密度都非常高，丝毫不比其他城市的甲级写字楼弱，拥有金融企业、IT企业以及新媒体企业。未来，真正在软件和硬件上达到高标准的楼宇，才会获得企业的青睐。

问：重庆商业有着多商圈共同发展的特点，更看好哪个区的发展？

答：多商圈共同发展是重庆本来就有的。可以参照武汉，一个超过千万人口的大城市，被山河阻碍都会出现这样的情况。主观来说，就是我们对距离的感知与实际距离不一样。比如我住在江北，我会选择在观音桥、江北嘴，甚至是照母山去寻找办公点，但是去解放碑也许就不考虑了，因为觉得过了河就很远了。主观感知的差异对多商圈的形成也有很大影响，每个商圈都可以固化自己的消费者，这可以是限制也可以是机会。在万象城开业之前，我们会觉得谢家湾区域没有高端消费人群，其实是可以的，它固化了自身的客群以及吸引了周边的客群，未来我对万象城的发展还是持乐观态度的。江北嘴也是一样的情况，它处于北边一个大的片区，人们会把它的位置弱化。再比如，南坪商圈的商业纵深度是很高的，西站的建立给沙坪坝也会带来发展机遇。因此，没有哪个商圈会一百年雄踞排名前列，每个商圈都有自己的独特优势。

问：世邦魏理仕在重庆参与众多商业项目，世邦魏理仕在运营工作中遇到的较大困难是什么？

答：对于重庆的项目，排名前列，我们关注的是在成熟商圈中如何去提质。比如资产服务部提供资产营运方面的服务，负责大宗交易的资产市场部也可以在这个过程中提供协助。第二，在新增区域中，我们会想好做什么样的产品，因此我们的战略顾问部会提供思路以及方法，而顾问与交易服务部包含办公、商业、工业及仓储物流三条业务线，这是我们与其他公司的不同之处。未来，每个部门都会对产品和服务进行细化，不同的用户我们的策略会有所不同。

对于“困难”我更愿意去说是“机遇”。重庆作为人口最多、面积较大的直辖市，在商业地产中都还有很多的发展空间。差距的发生主要来自于几个方面，排名前列是很多业主没有商业经验，他们对于地块与产品的期望与市场是有差距的，这种差距更多应该是调节自身与市场对接，这是我们现在较大的挑战之一。这就需要我们更具有前瞻性，让业主了解产品的现状和未来。世邦魏理仕更关注房地产的全生命周期，从买地开始就陪着业主到项目卖给另外业主，然后又重新参与其中。比如在华西部总部成都我们现在还在运营一个完全散售的准甲级标准办公楼，营运到租金水平与甲级写字楼持平，物业收缴能力达到97%以上，并且在营运过程中产生的资金足以翻新物业，拿到铂金级别的认证。这些办法可以帮到重庆的业主。第二是一些已经做得很好的业主，我们如何做到更好的水平。在区域内，我们用自己全球的优质资源去落地，协助本地业主了解需求，去符合这个需求，从而提高命中率，抓住新晋城市的优质资源，

因此综合来说，首先，我们要了解业主的需求。其次，是要了解租户端的需求，并且提供服务，双管齐下，用不同的方式去解决我们客户的难题。