买房100平到手70平,公摊面积“套路”多!

马鞍山楼市 2018-08-30 21:05:58
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近日,一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传,一时间激起了很多网民的共鸣:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?“公摊面积”到底从何而来? 公摊面积是什么? 所谓“公摊面积”,指由整栋楼

近日,一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传,一时间激起了很多网民的共鸣:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?“公摊面积”到底从何而来?

公摊面积是什么?

所谓“公摊面积”,指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

而通常买房的时候房开商所说的面积是指销售面积,也就是建筑面积,即包含套内建筑面积和公摊面积。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(“公摊面积”)

那么,买房需要付的房屋总价=建筑面积×每平米的均价

不难看出,公摊面积的大小,直接关系到总房款的多少,关系到住户可以实际使用的房屋面积的大小。

公摊面积占比多大算合理?

公摊面积怎么来的?

据说,公摊面积是中国香港特别行政区一种销售房子的方式。香港的房地产起步特别早,所以,房子销售方法也比较多。例如这个“公摊面积”的销售方法。据说,这还是李嘉诚发明的。不过,香港已于2013年出台新政,结束了房屋销售按“建筑面积”计算的时代。

公摊面积除了能让开发商从中获利之外,还有什么好处?分析人士称,最大的好处是让房价看上去不是那么高了,通过“建筑面积”这个基数,摊薄了房价。

“史上最牛公摊”,只有不到一半面积能住

从1998年我国进入商品房时代开始,公摊面积就一直为人所诟病,即使这并不符合国际惯例,可是因为有利可图,加之在法律上一直处于灰色地带(没有明确规定公摊系数的上下限),“公摊面积”已经是约定俗成的一种做法,甚至常常变成了开发商变相涨价的手段。开发商可以将公摊面积一再做大,一些案例中的公摊系数简直到了“丧心病狂”的地步。

比如,根据新华网2010年4月6日报道(此后该事还被央视《焦点访谈》曝光过),当时山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘,公摊系数超过52%,被戏称为“史上最牛”的公摊面积!

2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”,曝光“最牛公摊面积”事件。开发商事先承诺公摊不超过30%,事后却高达52%,二百多户维权无望的业主欲哭无泪。当时一份由当地多部门联合验收的文件就贴在贵宾首府一楼大堂内,文件显示该楼盘从3层到20层,公摊系数达52.35%!面对业主维权,贵宾首府的工作人员十分硬气:“法律对于公摊上限没有规定”,“你们一百年都退不了房”!

公摊面积背后有哪些猫腻?

全国已有取消公摊面积的城市

而目前,全国唯一一个以套内面积计价的城市是——重庆,重庆的房价主城区均以套内面积计价,郊区才是以建筑面积计价。

2002年,重庆就已经以法律形式明确了:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。

不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚,后在2011年又进行了修订完善。

重庆可以说是全国房地产市场的一股清流,不仅房价相对稳定,而且房子以套内面积为标准出售,也就是说,买100平米的房子,居住面积就是100平米,“货真价实”。

关于公摊面积的几大争议点

问题一:买房公摊面积大,购房人承担合理吗?

公摊面积一直处于法律的灰色地带,甚至已经是约定俗成的一种做法,显然,这并不合理。中原地产首席分析师张大伟在接受中国之声《新闻纵横》值班编辑罗敏采访时表示,公摊面积已经常常变成了开发商变相涨价的手段。

张大伟表示:“这个肯定是不合理的,其实公摊面积大的原因有两方面,一方面的话是建筑本身的一些,然后另外一方面其实是公摊部分被开发商用来做其它用途是比较普遍的,最简单的比如说有一些车位用途,有一些这个其他的公共设施等等,在购房的这个合同里面如果签署这个不明确的话,有一些开发商开发商就会用这个一些这个噱头,其实是变相的达到了一个房价上涨的这么一个目的。”

早在八年前,《焦点访谈》节目就曾对山东高密某楼盘畸高的公摊系数进行过报道。

问题二:得房率低得离谱,需要进行规范吗?

《新华每日电讯》撰文指出,近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更是利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数。公摊面积如何算,合理比例究竟是多少,一直以来都缺乏明确规定,甚至有的房子公摊面积高达50%。公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。张大伟认为,国家必须出台相关的规范,设立得房率下线。

张大伟说:“应该在这个和法律方面是有一些规范规定。一般在这个市场销售过程中的话,大概得房率应该一般在75%~85%之间。从这点来看的话,应该是有一些建筑规范或者说行业规范之类的,避免出现个别区域里面得房率对50%左右的这么一个畸形的一个情况。”

问题三:按照套内面积卖房的重庆模式适合推广吗?

早在2002年,重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚,后在2011年又进行了修订完善。张大伟表示,按照套内面积来销售更科学,对于“重庆模式”是范本。

张大伟指出:“重庆的这个模式的话,它对于市场,因为他是一直是这种封闭监管的一个城市,相对而言的话,他购房者也接受了这种定价模式。其实它的面积对于购房者来说是更直白更直接,你买到多少就是你用多少,就是直接对应的这一点来看的话,其实是从合同角度来说是比较健全健康的。”

问题四:取消公摊面积收费会影响小区品质吗?

在其他条件都同等的情况下,一个小区的公共区域的配置越高,房价越高;如果公共区域的条件越差,房价就会越低。不少人担心,如果取消公摊面积收费将影响小区品质。北京律师协会物业管理法律专业委员会主任包华表示,这样的担心是多余的,小区品质可以通过收取物业费来保障。

包华指出:“我们的物业管理,比如说它的定义它应该是指的公共区域、公共设施设备的运行维护,用的是物业费的概念,而我们用什么样的方式来分配这个物业费的这个分摊,用的是我们占有整个面积的一个份额,也就是说我的面积大我多摊、面积少就少摊儿,这个分摊比例是一样的,所以它只是一个份额的概念,这个应该说没有矛盾。”

问题五:取消公摊面积收费开发商会变相涨价吗?

《新华每日电讯》撰文指出,公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着开放式小区越来越多,政府在公共区域建设中的作用将越来越大,开发商取消公摊面积收费是趋势:“以前的话因为这个绿化以及安全都是要开发商来做,那开发商为了承担这部分成本有要求,或者说购房者来支付一些公共设施的这种费用。但是未来的话从长远来看,应该说这部分费用从国外的这个成功经验来看的话,更多的是由政府来做。中国未来的发展这种开放型的这种社区,就是不存在购房者来支付这个公共部分面积的可能性了。所以从长远来看的话,这个我们可以说这个套内面积会是一个更主流的基本方式。”

从根源来讲,开发商之所以在公摊领域动作频频,归根结底是因为房地产市场相关制度不健全使其有空可钻。目前对于公摊面积的统计、公摊费用的计算,国家并没有规定统一标准。若想制止公摊领域乱象,还需健全相关制度。在精细化各项标准的同时,增加信息透明度,让各项摊付在阳光下运行。当然,制度还要看执行,作为公共利益的“守夜人”,监管部门应该积极作为,硬起手腕行使好监督职责,规范市场行为整顿市场乱象,还房地产市场一片正肃清明。

(综合自中国之声、中国经济网、澎湃新闻网、多彩贵州网)

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