疫情下的长租公寓乱象:亟需突围困境迎来转型

重庆房小狐 2020-03-24 09:58:00
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长租公寓在2月份轮番成为舆论话题中心,随着蛋壳公寓深陷“两头吃”风波,青客也开始效仿蛋壳进行“两头吃”,一边拖欠房东的房租不给,并要求房东免租金,一边仍然收着租户的钱,甚至开始拖欠水电费导致租户停水停电。

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在疫情特殊时期,长租公寓应该想办法在服务效率、经营模式上创新,寻求新机遇和盈利空间,而不是通过“趁火打劫”的方式缓解现金流来实现自救,这种“两头吃”行为不仅丧失了客户的信任,也极其不利于长租公寓的长期可持续发展。

归根究底,上述现象主要还是由长租公寓快速扩张带来的资金链脆弱问题所致。前几年长租公寓的盲目扩张“流血上市”,导致企业在规模快速扩张的同时,抗风险能力变差,企业对租金贷的过度依赖也使其流动性受限。此次疫情导致的退租和空置问题更加剧了长租公寓的资金链断裂风险,市场需求断崖下滑,租金、员工薪酬等成本带来的入不敷出都催生了长租公寓的种种乱象。

虽然近日蛋壳公寓等住房租赁企业被北京、深圳等多家部门相继约谈,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”和“三严查”,但并未得到实质性的处罚。就我看来,行政处罚的缺失在一定程度上助长了类似事件的发生。我国目前在住房租赁市场存在着监管空白,对于长租公寓企业的一些违规、不合法行为不能进行及时地监管和整治。

针对长租公寓目前一系列乱象,政府应加强对长租公寓企业的资质审核和监管,对第三方金融机构放款金额进行控制,在支持、鼓励租赁市场发展的基调下深入规范租赁市场,推进在住房租赁方面的立法,继续严格管控“租金贷”,防止形成资金池、加杠杆。另外,还需进一步规范租赁住房改造行为,建立住房租赁管理服务平台,保障租户的基本权益,让监管体制在全国范围内持续有效运行,推动行业规范化、标准化建设,引导行业良性发展。

此外,为减轻疫情对租赁市场的巨大冲击,长租公寓企业应该在不损害房东和租户利益的前提下展开积极自救。首先,长租公寓企业应以租户需求为中心,分情况分地区给租户适当减租,尽量减少客源的流失。其次,充分利用线上平台开展远程订房服务,提前锁客,挖掘潜在住房需求。另外,企业还应积极寻求融资渠道,缓解现金流压力。最后,长租公寓企业应该探索收入多元化的盈利模式,优化自身业务结构,采取收缩战略,用精细化运营取代粗放经营和无序扩张,通过规模效应降低成本,不断优化核心业务,通过提供增值服务突破利润天花板,破除长租公寓过度依赖租金贷、盈利模式单一的困局。

与此同时,政府应向危难之中的长租公寓企业伸出援手,释放政策红利,对长租公寓企业实行专项补贴、减税降租、加大金融支持等一系列减负措施,如缓缴社保费、延期偿还贷款等;此外,政府还应为长租公寓企业提供住房租赁金融支持和资金支持,缓解资金流转困难,推动企业创新发展,帮助长租企业顺利渡过难关。

虽然蛋壳和青客作为国内仅有两家上市的长租公寓服务商,应对疫情的手段和措施不算太理想,但他们的表现并不能与整个长租公寓行业的未来趋势划等号。我国的长租公寓行业在近几年的连环暴雷之后经历了一系列大洗牌,在资金和监管的双重考验下,幸存的企业开始步入价值回归阶段。长租公寓作为良好的租赁信息服务平台,切实解决了人们住房难题,有利于租赁市场的良性发展。同时,行业的转型升级也是大势所趋,目前的转型阵痛并不意味着长租公寓行业的未来发展不被看好。

我国的长租公寓正在发力阶段,未来还有很大发展潜力和广阔前景。在租售并举政策的发力下,长租公寓行业逐渐升温,作为租赁市场的重要组成部分,长租公寓有效缓解了部分人群在房价高企下的住房压力。随着我国房地产市场逐渐步入存量时代,未来庞大的市场住房需求潜力将会成为长租公寓发展的强劲动力。相信在租赁市场不断规范化、市场化的趋势下,长租公寓企业会逐步培养可持续的商业模式,其规模化效益会逐渐显现,迎来新的发展空间。

(作者系中南财经政法大学数字经济研究院执行院长)

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