融创西南的三条曲线

每日房产 2018-01-11 10:03:00
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

重庆是融创中国进入的第二个城市,西南区域在融创中国的编年史上是浓墨重彩的那一笔。2004年,融创中国获得重庆奥林匹克公园3300亩土地,奠定了深耕西南的基础。经过多年的发展后,西南区域已经成为融创中国的重要粮仓。

重庆是融创中国进入的第二个城市,西南区域在融创中国的编年史上是浓墨重彩的那一笔。

2004年,融创中国获得重庆奥林匹克公园3300亩土地,奠定了深耕西南的基础。经过多年的发展后,西南区域已经成为融创中国的重要粮仓。在2017年,融创西南区域公司完成了540亿元销售额,同比增长两倍多,相当于全国房企40强的实力。

而2018年是融创中国的15周年,也是在西南深耕的第15年。复盘这15年的发展历程,融创西南区域公司有三条曲线越来越清晰。

【业绩曲线】

西南区域公司是融创中国的重要粮仓。

据官方统计数据显示,自从2004年进入西南区域,融创在西南已经布局5省9城50余个项目,2017年合同销售金额达到540亿元,同比增幅高达205.1%。其中,重庆230亿元,是该城市排名前列年销200亿的地产企业;进入不到三年的成都也有137亿入账,广西、云南和贵阳,则分别贡献82亿、75亿和16亿。

在2017年,融创中国的8个区域公司中,西南区域公司贡献了将近六分之一。之所以能取得这样的成绩,是因为在这15年的时间里,融创西南每到一个城市就融入了一个城市,吃透一个城市,每一个项目都去做研究。

据透露,融创对进入城市都进行PIE模型分析,还重点关注人口持续流入、小学生就读人数持续增长、GDP持续增长率、规模以上企业GDP增加值、政府规划导向明确、竞争烈度、结构性供需机会、市场容量等指标。

具体到拿地上,融创西南区域公司会从6个维度44个指标(如土地、银行、教育、学校、产业等)去分析一个区域,并不断修正。在2017年,融创西南区域一共建立了110个新产品案例库,42个新城市板块研究,20个新城市研究,2352组客户调研,648组深度访谈,105组入户观察,5场工作坊。

“区域公司还是要自己的独立判断能力,在听得见炮火的地方做决策,这个东西很重要”。融创中国执行董事、执行总裁兼西南区域总裁商羽表示。

【规模曲线】

2017年融创西南区域公司收获了几幅重要地块——万达文旅、世界花,开始做一二级联动,实现了区域全覆盖,客户层全覆盖,业态全覆盖。

除了在传统的住宅领域深耕,截止2017年底,融创西南区域公司在重庆、四川、云南、广西、贵阳等多个城市成功布局多个商业地产,累计数量达13个,商业类型主要分为邻里中心、主题商业、城市综合体及文旅商业,面积共计319.2万方,其中白象街、金贸荟、嘉德中央广场已部分开业运营。

“小的并购差不多了,中型的还能并购多少,下一步再拿地怎么去拿?” 对于未来的拿地模式,商羽认为需要搭建一个产业平台,把产业引入,改变城市,从而创造生活方式,达到较高级的开发模式。

然而改变城市并不容易,需要考虑这个城市的肌理、发展逻辑、交通、就业等等,需要从社区规划跨越到城市规划,做大格局的思考,这对融创来说是新的挑战。目前在西南区域公司,融创除了有文旅项目以外,其他几个产业项目也都在推进过程中,如大的教育盘、高科技产业等 。

另外,值得注意的是,2017年12月1日在融创西南区域官微上有这样一条新闻《贵阳市与融创中国就深化务实合作达成共识》,融创中国董事会主席孙宏斌与贵阳省领导洽谈,当地新闻联播也对此进行了报道:“双方将在做优现有项目的同时,在文化旅游、乡村振兴等方面开展务实合作,共同推进贵阳‘公平共享创新型中心城市’建设。以项目为平台,双方打造一种可持续创新合作模式,并以贵阳为原点,建立一套可以在全国推广的政企合作样板工程。”

粗略地翻了下融创八大区域的官微,仅有融创西南区域公司有这个量级的新闻发布,这或许代表了未来融创中国的开拓方向。当然,这得是在规模做大的情况下,在吃透城市的情况下,才可能发生的聚集效应。

【满意度曲线】

相对一线城市,西南区域的房价相对而言较低也较平稳,在这里成本控制非常重要。售价不贵还要能实现盈利,所以西南区域竞争压力大,竞争很激烈。

当一个房企在西南区域发展成为龙头的时候,他一定是既要利润好、售价高、成本低,也要产品好、服务好、周转快,他一定不会有短板,只会是在某方面更擅长。而真想在重庆赚钱的话,必须要知道客户真正想要什么,知道客户的潜在需求、客户的隐性需求,做好产品和服务。

在产品方面,融创一直比较先进,市场普遍认为融创擅长做高端,其实从高往低做容易,融创在任何产品上都不输任何开发商。以高端产品为例,融创西南区域公司会从全国客户采样,对标国外,在当地演变的过程中,也会下很多功夫,也积累了很多。因此,每年融创西南区域公司会根据客户的需求做产品设计、选材、细节把控、空间处理等方面的调节,从而推出一些好的产品出来。

这些年,融创西南区域公司在服务方面也下了很多功夫。比如就在2017年年底,融创物业重庆公司第三次获得“2017重庆高端物业服务市场占有率排名前列”称号。再比如,在融创西南体系之内,满意度是特别重要的指标。为了更好地维系客户关系,让客户服务部门有话语权,把服务部门从体系构架中单独拿出来,在每周例会上客服部的人可以把问题开诚布公的说出来,可以对其他任何部门提出要求,站在客户与业主的视角,用客户的意见反馈,倒逼所有业务部门。

【重叠的曲线】

这三条曲线描摹出融创西南区域公司的“画像”,如果拿这三条曲线上的关键点来跟集团的关键点对比,走势基本也是一致的。

融创集团在2010年上市,上市之后正式发力;融创西南区域公司正式发力也是在2010年、2011年。随着行业集中度的提高,两者同时都在提高市场占有率。

融创集团近几年因节奏准,踩点稳,迅速扩大。2017年底,融创集团的土地储备位于前二。尤其值得注意的是,在大家扑一线的时候,融创布局二线;在大家扑二线,融创回归一线;在大家抢城区核心地段的时候,融创西南区域看好城市外溢的机会,看好产业发展的机会,看好城市焕新的机会,2017年融创西南区域公司的土储也收获了很多。

融创集团在2017年提出投资消费升级,打造美好生活产业链。融创西南区域公司建超高层,搭建平台,引入产业。从某种意义上,融创西南区域公司可以看做是融创集团的缩影、先锋、试验田。

进入2018年,很多投资者很关心融创中国是否值得继续持有,建议不妨来融创西南区域感受一下,“在听得见炮火的地方做决策。”

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。