2019年楼市:高位运行 稳定可期

重庆房小狐 2019-01-07 11:29:39
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判断房地产市场行不行,表面上要看需求,市场行情决定于供求关系。从长期来看,要看有没有产业支撑,房地产能否持续发展光靠自身显然不行,必须有实体经济作为支撑。

判断房地产市场行不行,表面上要看需求,市场行情决定于供求关系。从长期来看,要看有没有产业支撑,房地产能否持续发展光靠自身显然不行,必须有实体经济作为支撑。搞好供给侧结构性改革是优化经济结构,推动经济提质增效,最终拉动房地产发展的主要抓手。

当前,我国部分城市仍然有房价上涨的较大压力,其中主要是一二线城市,以及部分三四线等经济结构合理、发展势头强劲且环境较好的城市。除了这些城市外,多数城市房地产已经逐渐趋于平衡,甚至有的城市已经出现供大于求。总体来看,2019年在实体经济不出现较大滑坡的情况下,楼市仍将高位运行,维持相对基本稳定,整体发展前景仍然可期。

房地产发展空间仍然巨大

如何看待中国楼市的发展前景?首先必须读懂中国经济。经济的核心无非是产品和服务,只有产品和服务增加,并且被需求方所接受,经济才会增长。由于我国跟产品和服务有关的产能出现了结构性过剩,有些属于低效乃至无效的产出。这种情况下,即使印再多钞票,也无济于事。这就是为什么要重视供给侧结构性改革的原因。过去“三去一降一补”取得了明显成效,一些低端过剩产能逐步退出,促进经济转向高质量发展。但去杠杆有些操之过急,融资成本始终居高不下,好在我们开始发力“一降一补”,即降成本,补短板,非常精准。

放眼全球来看,投资对中国经济增长的拉动贡献非常之高,以前更是如此,现在消费开始慢慢顶上来。中国投了大量的项目,包括铁路、公路、机场、房地产项目等等,中国用四十年时间走过了发达国家两三百年的发展历程,投资功不可没。今天整个中国仍像一片繁忙的大工地,一派热火朝天的景象。如果重视环保,这是好事,投资项目多,就业机会就多,收入也会跟着增长。同时,因为中国单位面积投资强度大,基础配套设施不断完善,环境不断变好,所以土地价值不断升值,这也是房价上涨的主要内在因素之一。

根据国家统计局的数据显示,改革开放40年来,我国固定资产投资保持快速增长。1981-2017年,全社会投资累计完成490万亿元,年均增长20.2%。以北京为例,改革开放40年来,全市仅基础设施投资就达到2.5万亿元,年均增长18.4%。这些天量投资都是要收回来的,由于土地价值在不断升值,地价房价合理上涨也是正常的。问题是不能涨得过猛,前些年就是因为地价房价上涨过猛,所以导致房地产存在一定泡沫。从长期来说,我们还会不断地投资,地价房价还会上涨,未来房地产发展空间还很大,但短期内必须严格控制房价上涨,挤出泡沫。

另据国家统计局发布的数据显示,刚过去不久的2018年11月份,我国房地产开发景气指数为101.92,比10月份回落0.03点。尽管有所下滑,但景气指数还是在100基准线以上,说明景气度尚可。与此同时,房地产开发投资、商品房销售面积与销售额均保持增长,不过,有些指标有所下滑。业界预计,2018年全国房产销售额或突破14万亿元,刷新历史纪录。

来自恒大研究院的研究报告也显示,未来房地产市场空间仍然巨大。持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新。三大需求支撑中期市场空间:预计自住需求在2018年达到峰值14.5亿平方米后回落;2019、2020年分别为14亿、13.4亿平方米;2021-2030年年均11.9亿平方米。其中城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的需求,占总需求的42.9%、52.7%和4.4%。如果同时考虑政策刺激因素,2019年楼市仍有望稳定发展,保持惯性高位运行。

政策适度调整“控价保量”

这些年房价之所以上涨较快,除了经济发展,投资拉动外,主要还要归功于快速城市化,得益于人口的自由流动。倘若没有人口的自由流动,中国的城市化不可能完成,也不可能取得今天的经济成就。改革红利、人口红利、土地红利这些因素都推动了房地产快速发展。

但现在人口红利、土地红利在逐步消失,老龄化加重了社会负担,希望不断通过全面深化改革释放政策红利,进一步推动经济持续健康发展。其中,经济运行成本过高的问题、户籍制度的问题、民生短板的问题等都是亟待改革加力的领域。

眼下收入高的群体在城市基本都有房了,但全国还有2亿多流动人口,其中大部分是农民工,没有在城市买房的主要是这部分人。他们是具有农村、城市双重身份的居民,在中小城市虽然没有户籍门槛,但就业收入都是个问题,所以很多涌入了大城市,这些家庭实际属于“两不靠”家庭:一是农村靠不住,要靠到城里打工;二是城里靠不住,想要定居很难。破解流动人口的问题,是实现高质量发展绕不过去的一道坎。

跳出房地产来看房地产,如今这一市场总体情况虽说还是好的,但是和宏观经济一样,一些趋势性的苗头值得关注。如果政策不进行调整,刚开始出现的一些下滑势头可能加大。特别是在当前部分主要经济指标和多个行业领域存在下滑苗头的情况下,房地产很难继续保持高速增长。因此,有必要果断采取多种措施,综合施策,使投资、消费和出口三驾马车形成合力,从而拉动经济稳定持续增长。

显然,进入2019年,我们不能再用4万亿那样的经济刺激方式,金融政策也不允许再搞大水漫灌,但是刺激还是需要的,同时也要防止房价在政策刺激下再次大幅上涨,否则风险就更大了。特别是热点城市,要坚决贯彻落实中央“房住不炒”的精神,一定要管控好房价,可以采取“控价保量”的策略,通过政策微调,加大住房保障力度,支持合理自住购房和改善型需求,放大房地产成交量,起到遏制经济下滑的作用。

我们已经看到,为了进一步支持实体经济发展,优化流动性结构,降低融资成本,央行已经采取定向降息、下调金融机构存款准备金率等措施,央行净释放长期资金约8000亿元,预计未来还可能连续降准或非对称降息,将利好股市楼市。随着未来一系列改革措施出台和政策调整,经济发展新动能不断增强,2019年楼市整体发展前景仍然可期。

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