关于洋房标准问题的讨论 城市属性是好洋房的首要属性

在《洋房生活记趣》里，张爱玲这样写道：“洋房是最合理想的逃世的地方。厌倦了大都会的人们往往记挂着和平幽静的乡村，心心念念盼望着有一天能够告老归田，养蜂种菜，享点清福，殊不知在乡下多买半斤腊肉便要引起许多闲言闲语，而在洋房的最上层你就是站在窗前换衣服也不妨事。”洋房不仅代表一种建筑类型，更代表闲趣逸致的生活方式，承载着人们对美好生活的向往。

      重庆洋房供应失衡 不能满足人们对美好生活的需要

      重庆人对于洋房的情结，远比想象中浓厚。据锐理数据显示，2017年重庆楼市全面进入改善”元年”，截止2017年12月24日，新增洋房供应约227万平方米，同比去年增长13.5%；洋房成交面积达363万方，同比上涨26.3%。总体来看，洋房产品呈现出供小于求的情况，洋房市场去库存效果明显，市场对洋房的需求格外旺盛，洋房逐渐成为重庆楼市的新刚需。

      作为多层和别墅产品的“夹心层”，洋房一直缺乏明晰的判定标准，有人认为楼层少便是洋房，有人认为带有花园和露台便是洋房，不仅购房者糊涂，不少开发商自身对洋房也缺乏研究，产品模仿居多，以致于市场上的“洋房”鱼龙混杂，有的高层“挂羊头卖狗肉”，浑水摸鱼，有的产品是高层、洋房“杂交”的复合产品，似洋房又非洋房，购买这类产品的客户心酸吐槽房子“倒土不洋”。

      关于洋房标准问题的讨论 从万科洋房九大标准展开

      重庆市场上的洋房产品供应不平衡不充分，已经不能满足人民日益增长的美好生活需要。看来，是时候来一场关于洋房标准问题的讨论了。

      洋房源自欧洲，是西洋文明、生活方式与中国文化交织的产物。19世纪“洋房”概念被引入中国上海，并有了“洋房”这一名称。19世纪中期后，洋房流行于上海、福建、广东一带。19世纪的庭院洋房完满了上海女人的梦，如今，洋房依旧是文人雅士的居所，是生活品质的代表，被称为“城市中的散文诗”。由此可见，洋房首先得是诗意的栖居，然而诗意这个概念外延太宽，不好界定，因此也无从讨论。

      近日，地产行业领航者万科1月份旗下五盘全倾登场，发布了其洋房产品的九大标准，包括三大择址法则、四大产品法则和两大服务法则，笔者就以此为契机，围绕这九大标准进行分析，探讨什么才是真正的洋房？什么样的洋房才能满足当下人们对美好生活的向往？

      三大择址法则=城心+生态+圈层全优择址

      万科发布的三大择址法则排名前列项便是城心土地价值坐标，足见其重要性。为了实现洋房的诗意栖居梦，开发商在的选址上一度有意远离主城繁华地带，选定城郊区，以此达到洋房对自然环境的要求，但这样一来，繁忙的业主通常要花费大量的时间在交通上，反而让业主更添忙乱，无法体会洋房生活的美好，这类洋房的选址弊端逐渐暴露，为购房者所诟病。

     李嘉诚的著名地段论几乎适用于房地产的任何产品，城市的价值体现在地段和配套资源上，这是毋庸置疑的。洋房的购买群体通常属于有较多的工作需要处理的一类，在未普遍实现在家自由办公之前，工作地和生活地近距离，生活配套完善依然是客观且现实的需求，城市仍然是人们生活的主要场所，因此，城心土地上的洋房便成为高净值人群的优选，城市属性是优质洋房的首要属性也是根本属性。

      重庆万科洋房非常注重洋房的选址，向来落子于醇熟区域，其所在板块均有5年以上发展历史，在城市格局中具有一定政治、经济与商业地位，土地更为臻贵。在项目3公里内必有中大型商圈与商业购物中心，轻轨、城市主干道、公共交通等相关出行配套十分便利，城市中高端社区密布、精英阶层云聚、城市配套与资源丰盛，非核心土地不造洋房，这也是万科洋房的核心竞争力。

                                                                      重庆万科城市洋房选址情况

      2018年，重庆市场预计将有34个洋房项目面市，其中渝北区在售洋房最多，有12个项目，北碚区因为蔡家爆发时增长，也有6个项目，南岸区4个洋房项目参与竞争，江北和巴南区各有3个项目“参战”。

34个项目中，万科占据5席，与其它洋房项目相比，万科洋房全部布局城市核心，据黄金地段，享稀缺生态资源、聚丰富圈层资源。如万科重庆天地享嘉陵江一线江景与天地湖湖景双资源，万科御澜道享一线江景和江北嘴CBD资源，万科金域蓝湾享双公园和原生河畔生态资源以及成熟汽博商圈资源，万科江上明月享一线江景及江北商圈配套，全优择址，城心洋房顶配资源，真正做到“出则繁华”。万科城市洋房定位城市高净值人群，注重圈层打造，相同或相似的经济基础、文化背景等，让邻里生活更和谐。

                                                                     2018重庆主城即将面市洋房分布图

       四大作品法则=规划法则+建筑法则+景观法则+产品法则全方位打造

        规划法则：科学合理的规划是建筑设计的排名前列步，也是人与环境关系是否和谐的关键一步。万科基于土地，挖掘该地块所属区域独特的城市文化，力求达到自然与人文的相辅相成，让建筑融于城市，与城市和谐共生。另外，万科独创风光定位系统，将科学的日照、风压测算作为社区景观规划的基础，以太阳固定运行轨迹与地区主导风情况为依据，结合四季日照规律，选取风力最小、阳光最充足的地带，合理规划景观布局，打造涵盖各个年龄段适宜的户外活动场所，让园林真正成为业主的生活空间。第三，万科城市洋房的规划洋房地块容积率小于2.0，洋房组团建筑密度低于25%，约75%以上用于规划公共空间与园林景观。

        建筑法则：建筑的选材用材之内关系到建筑的形象和品质。有的建筑因为选材的不恰当，入住没多久外墙就开始脱落，不美观且存在潜在危险。细节检验品质，万科洋房精选名贵石材，施工工艺精细，以万科金域蓝湾为例，其1-2楼立面均采用厚度全3mm高级石材铺装，大气高端，将石材拼接严格控制缝宽5mm，所有石材均需对缝或者对中缝；0毫米误差，精益求精。

景观法则：景观好比一个人的脸面，“颜值即正义”的时代，景观好坏直接影响居住体验。万科采用多层次的空间划分，满足少儿、青年、老年全龄段客群活动需求，关照客户不同层次的开放和私密需求，如通过城市级公共广场、社区级公共广场、楼宇级架空层空间、专属花园等强调私密性。根据季节四相，选用长青植物，结合人文情怀，打造四时不败之景，营造艺术情怀。

产品法则：产品的功能直接决定了业主的居住是否舒适，是人们对美好生活需求的内在要求。目前市场上洋房产品设计很多华而不实，中看不中用，如地下室功能，并不符合重庆人的生活习惯，实际使用起来甚为鸡肋。万科城市洋房根据人们的使用习惯进行科学规划，洋房130平米起，尺度舒适，户型结构设计合理，多面积满足不同家庭居住需求；墅级面宽，优质景观视野享受；超宽横厅设计，客厅阳台面宽高达9米。新风除霾系统、静音系统、地暖系统等全新功能配置，多项设计均从人性化需求角度出发，凝结万科多年装修经验，营造室内空气优良、静谧舒适、怡人暖心、雍容收纳等生活方式。

两大服务法则=万科翡翠荟专属服务+睿管家先进物业塔尖服务

除了硬件，服务的品质极大地影响着居住体验，为服务好高端洋房业主，万科打造了两大高端全方位服务系统。一是重庆万科翡翠荟，万科城市洋房业主将加入翡翠荟圈层，共享教育/生活/艺术/健康/服务/公益等六大核心平台资源，包含衣、食、住、行、健康、理财、教育、娱乐八大服务体系，业主享受全方位品质服务。二是万科睿管家，睿服务，万科物业体系塔尖序列，国际化一对一“贴身私人管家”模式，以55项针对性解决方案，满足高端家庭个性化需求，给业主贵族式生活空间。

在重庆洋房缺乏明确标准的背景下，万科城市洋房九大标准的发布有着重大意义，值得深入研究和探讨。随着时间的推移，关于洋房标准问题的讨论仍将继续，这个话题历久弥新，无论具体标准如何变化，但万变不离其中，在现阶段，占据城市核心价值土地的洋房才具备晋升优质洋房的资格，能满足人们对美好生活的向往的洋房才是好洋房。

万科洋房城市展厅将于1月底在万科金域蓝湾销售中心开放，重庆万科城市洋房五大作品（万科重庆天地、万科御澜道、万科金域蓝湾、万科江上明月、万科园博园项目）全倾登场，汽博核心项目—万科金域蓝湾开盘在即，套内约118㎡臻装洋房VIP办理中，当日莅临幸运有礼，恭迎品鉴