【焦点房谈】房地产大鱼大肉的日子结束,开发商机会在哪里?

重庆房小狐 2019-11-26 09:28:40
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本期主持 搜狐焦点重庆站首席记者 栾玉树

核心提示》

中国未来房地产市场的方向在哪里?在大鱼大肉的日子结束后,开发商机会又在哪里?“一城一策”的房地产调控举措是否又会成为刺激楼市新的理由?上周四,国内研究房地产行业的著名专家、中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟,在“重庆房地产趋势发布暨搜狐焦点(重庆)品牌战略发布会”之后,就市民和业内普遍关心的问题接受了搜狐焦点重庆站记者专访。

城市化推进中,房地产还有发展空间

搜狐焦点重庆站记者:有人说中国的房子闲置严重,够多少亿人居住,然而还有这么多的人买房,未来房地产还有发展空间吗?

陈晟:现在中国城市居民每户平均1:1.1套住宅,美国则是1:1.17套,中国住房说还未达到非常充裕的程度。

我们说,中国城市化进程还在进行,未来还将有大约2-3亿农民进入城市,会带来较大住房需求。此外,随着城市拆迁改造,城市居民住宅更新需求也很大。因此,房地产发展还有较大空间。

预计将在2025-2030年,房地产行业发展会逐步稳定下来。

增量转向存量,房企要加快转型步伐

搜狐焦点重庆站记者:中国房地产已从增量进入存量阶段,房地产企业该如何转型?

陈晟:总的来看,房地产业大鱼大肉的日子没了,房地产市场已经从增量向存量市场过渡。

未来房地产开发增量不会那么大了,因此,房企除了增量意识,还要有存量意识。未来,开发企业要增强存量运营能力,空间变现能力,包括运营商场、运营长租公寓的能力。

还有,企业要增强产业赋能能力,比如恒大、绿地等房企都在做产业,通过产城融合,增强产业变现能力,通过做别的产业,增强拿地能力。

明年成交量会下滑,房价仍会上升

搜狐焦点重庆站记者:您在演讲中说明年2季度调控政策会出现大规模定向宽松,那么是否明年2季度后会出现新一轮楼市大幅上涨?

陈晟:定向宽松指的是金融政策。预计明年2季度,国内金融形势就不会那么紧张了,会回归到常态。现在还是很紧张。

至于楼市,明年还会维持目前这种状态。预计明年商品住宅成交量会比今年还要低,但房屋价格会上升。

我其实很担心的是明年房地产投资速度会下来,其中房地产新开工量、投资额,明年都不看好。

房产税推进不容易,可关注立法程序

搜狐焦点重庆站记者:房产税备受老百姓关注,如何看待房房产税的推出,您认为房产税有可能在何时推出?

陈晟:在全国推进实施房产税并非是件容易的事情,国内房产性质纷繁复杂,比如小产权房、军产房等,房产证就有30多种。

但实施房产税是大势所趋,实施是早晚的事情。致于征税到底是按套、按面积计征,目前争议都非常大,都需要探讨。

目前征询意见稿已经出来,正处在政策准备阶段。大家可以重点关注全国人大立法程序,大概会在正式进入立法三年后实施。

“一城一策”并非放松调控,实施指标管理

搜狐焦点重庆站记者:如何看待多地的定向宽松政策,房地产调控推行的“一城一策”政策?人才政策、定向松动是否会成为一些地方政府用房地产刺激经济的借口?

陈晟:目前,国家房地产调控实施“一城一策”,国家采用工具箱管理,只查指标。

其中,18项指标,其中包括房价、地价、土地、租金价格、信贷、销售等多项指标,是必选动作。这18项指标要进行月度分析、季度评价、年度双首长考核。

同时,还推出了25项指标,包括限购、限贷、限价、限售等,这是各地政府自选动作,

政策适度宽松还是持续收紧,取决于各地实际情况而定。国家只管指标。这是调控的新变化,旨在建立房地产调控的长效机制。

成渝楼市未来看好,仍需加大城市辐射力度

搜狐焦点重庆站记者:您比较关注关注城市群、都市圈,如何看待成渝都市圈?如何看待成渝都市圈的楼市投资机会?

陈晟:关于城市有三种格局,一是中心大城市,一是都市群、一是都市圈。

中心大城市,包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉、西安、南京、天津、重庆等中心城市的发展明显加快。特别是在中西部地区,一些中心大城市的发展水平,已经逐渐的接近沿海大城市,如重庆、成都、武汉、西安、长沙、郑州等等,形成了中西部发展的有力支撑。

另外就是城市群,城市之间一般相隔约400公里。成渝之间发展已经形成了城市群,成渝两大中心城市各自发展都比较好,然而中间城市发展力度还不够,因此要增加城市发展浓度。

现在广西、云南等地都在主动加大与东南亚国家的互联互通。成渝两地“一带一路”桥头堡地位还可以进一步强化。要抓住转移机会,要加快城市辐射,要主动向外辐射。

从楼市来看,成渝两地房价相对不高,前景很看好,我认为成渝是个大票仓。

重庆楼市相对宽松,房价不要和上海比

搜狐焦点重庆站记者:如何看待重庆楼市发展,与上海等一线城市相比,重庆楼市的差距以及机会在哪里?

陈晟:与众多一二线城市不同,近些年重庆楼市保持了相对宽松的局面。

目前重庆主城房屋短期库存为800万方,短期内没有任何压力。按照重庆的去化速度,库存1300万方应该是合理的。

因此说,重庆楼市短期内是没问题,中长期还是有压力。因为存在较大不可控因素。可以断定,政府调控不会有大的放松,也不会主动刺激房地产。

重庆与上海等一线城市相比还有那些差距?只能说是城市差距,比如在城市精细化管理方面,在城市格局方面,重庆还有一定差距。重庆应找到自己的优势,发挥自身“一带一路”前沿的作用,增大自己的引领与辐射带动作用。

重庆房价相对不高,这是老百姓的福气,如果把房价和上海攀比,就不是件好事了。

搜狐焦点重庆站 栾玉树

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