从两大城市群,或许能看出成渝经济圈楼市机遇有多大

重庆房小狐 2020-11-20 08:55:35
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《成渝经济圈对楼市影响有多大》系列报道①:《成渝双城经济圈,如何激发重庆楼市新动能?

《成渝经济圈对楼市影响有多大》系列报道②

他山之石,可以攻玉。成渝双城经济圈的顶层设计出台,对川渝两地房价影响究竟会有多大?本周,搜狐焦点重庆站对珠三角、长三角等城市群房价的走势予以了解读,或许从中可以探寻未来川渝房价的大致脉落。

1

》观察

核心城市房价均高于全国平均水平

根据十三五规划,我国将规划建设19个特大型“超级城市群”,探索城市化的新模式。这些城市群以巨大的中心城市为依托,辐射周边几十个相对较小的城市。

在这19个城市群中间,长三角、珠三角、京津冀环渤海湾不仅是城市群里的领头羊,并且房价也遥遥领先于其他城市群。

2020年1月3日,中央财经委员会第六次会议作出推动成渝地区双城经济圈建设的重大战略决策。有学者认为,受益于政策规划利好,成渝地区将打造成为珠三角、长三角、京津唐环渤海湾后全国第四个经济增长极,成为新一轮发展高地。

那么,成渝城市群楼市发展能否向三大城市群看齐?重庆房价呈现如何走势 ?

在国内,公认的三大城市群是长三角城市群、珠三角城市群、京津冀环渤海湾城市群这三大城市群几乎包揽了全国最顶尖的科技创新、研发人才、金融资本等生产要素,同时也是房地产市场最为活跃、房价最高的区域。

 “珠三角”概念首次正式提出是1994,主要以深圳、广州为核心,珠海、中山、东莞、佛山、惠州、肇庆环绕其中,开放较早,产业发达。

2008年12月,正式发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》对珠三角的未来发展进行了详尽而系统的规划。2015年,广东省政府编制《珠江三角洲全域规划(2014-2020)》,进一步确立了珠三角城市群的定位和发展目标。

一年以后,也就是2016年,深圳房价就率先开启了暴涨之路。这一年,深圳房价涨了22%,广州上涨了15.36%,中山则涨了近37%,8个城市平均涨幅达到23%。

数据来源:中国房价行情网

其次是长三角城市群。长三角城市群以上海为中心,包括南京、无锡、苏州、杭州、宁波、嘉兴、合肥、芜湖等城市,涉及三省一市共26个城市,国土面积约为35.9万平方公里,覆盖人口超2.2亿,经济总量超20万亿元,是目前中国规模最大、经济总量最大的城市群。

据了解, 长三角城市群是国家在2010年5月提出,2019年上半年才提升到国家战略高度,距今还不到十年。

2019年,华东师范大学发布了一份《长三角一体化上升为国家战略背景下房地产市场发展》研究报告。该研究以经济、产业、人口、城市综合实力等构建指标体系,以20个长三角城市作为样本,研究发现城市价值与房价保持一致。以上海为例,2007年-2018年之间,房价与产业转移、人口流入、基础设施、投资活动保持一致走势,十年来基本平稳上涨。

从以上我们可以看出,随着城市群的规划及中心城市的发展,各城市群中的城市房价均有所增长。

同时,城市群核心城市的房价往往也会高于其他城市和全国平均水平,如大湾区房价排名第一的城市为深圳市,截至2020年10月,深圳房价均价为56473元/㎡;排在第二名的城市为广州市,均价为33951元/㎡;长三角城市群中,房价最高的城市为上海,均价为51345元/㎡,排在第二的是杭州,均价为35028元/㎡;京津冀环渤海湾城市群房价排名第一的城市为北京,均价为62959元/㎡,其次为天津,均价为24826元/㎡。

2

》分析

优势凸显,成渝地区潜力巨大

为何都市圈的形成、发展以及结构的演化形成对房价会产生潜移默化的影响?

这里就不得不提到经济学家任泽平的一句话,叫“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”。

他表示,金融是杠杆,土地是供给,人才是房地产最根本的需求。房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势,顺应经济规律,发展都市圈。

随着城市群的规划及中心城市的发展,使得更多的高端制造业、高端服务业和重大新兴产业向城市聚集,能够聚集更多的人口与各类生产要素,也有更大的综合承载能力。因此三大城市群人口、产业和房价都处于稳定增长状态。

那么,未来成渝城市群房价能否像三大城市群看齐?

著名经济学家、住建部咨询专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为,与长三角、珠三角经济圈相比,成渝经济圈的特征和优势不够突出,在这里里面有其历史、政治、经济等多方面的原因。

“将川渝经济区纳入了国家“十一五”前期规划,意味着成渝经济圈首次进入了中央政府的视野,成渝两市经济的融合终于纳入了政府的规划,这为两市的发展提供了一个历史性机遇,未来承担的意义是不言而喻的。”他说。

根据房多多大数据研究院去年5月发布的一则数据显示,全国五大典型城市群房价均价从高到底分别为:粤港澳大湾区(21047元/㎡)、京津冀城市群(15047元/㎡)、长江三角洲城市群(11658元/㎡)、长江中游城市群(7447元/㎡)、成渝城市群(7262元/㎡)。

目前来看,成渝城市群主要受成都和重庆两个大都市的影响,与北上广深这样的国际大都市比起来尚有差距,房价也仅为大湾区房价均价的三分之一,京津冀城市群的二分之一,但随着交通、经济上的打通,相信成渝两地房价还有很大的想象空间。

不过还需要注意的是,长三角、珠三角两个板块城市群的建设期,正好与房地产上升周期重叠,可以说房价上涨走势是多重利好叠加产生的结果。但成渝区域如果遇上房地产市场的逆周期,对房价的影响还会那么大吗?

对此,有业内人士分析认为,随着房地产调控的持续深入,房价暴涨的时代已经成为过去式,但正常的房价上涨是可以被市场所接纳的。随着成渝双城经济圈的发展,两地房地产业将迎来实质性利好,对于房价水平整体不高的成渝地区来说,未来与三大城市群的价格差距或逐渐减小。

重庆大学管理科学与房地产学院院长刘贵文教授也表示,房住不炒,并不是不发展房地产。城镇化水平大于30%,城市化加速到70%以后,房地产才会进入平稳增长阶段。

“与北上广等发达城市70%以上的城镇化率相比,川渝两地城镇化还都在路上。2019年,重庆城镇化率在66.8%,而四川在53.79%,因此说川渝还将继续享有城镇化的红利。近十年来,成渝两地城市人口在不断增长,这也是房地产市场发展的动力。”

3

》现状

年均5%涨幅 重庆楼市健康稳定

前不久举行的“2020年首届川渝房地产市场发展高峰论坛”上,铭腾机构董事长朱廷勇谈到,在成渝双城经济圈战略下,重庆房地产正迎来的新的发展机会。

从价格上来看,铭腾机构数据显示,截止10月份,重庆主城建面均价11637元/㎡,环比上涨5%。

国家统计局也公布10月份70个大中城市房地产市场情况,重庆城市环比上涨0.2%,同比上涨则达到5.4%。

“2011年重庆中心城区住宅建面均价为6390元,到了今年已达到11335元。十年来平均每年保持以5%的速度增长,楼市健康,价格稳定。”朱廷勇说。

在土地出让方面,政府优化供地节奏,前些年供地量较大,随后逐渐降低供地规模,尤其是2018、2019年供地大幅下降。与此同时,地价在大幅上升,2016年,楼面均价在3131元,到了2019年则达到6384元。

住宅容积率也在不断下降,2018年平均容积率在1.9,而今年平均在1.5,推出的洋房、别墅产品更多。

同时,为加快推进成渝地区双城经济圈建设,重庆开始穿越铜锣山,开辟缙云山槽谷地带,整合九龙坡、沙坪坝、巴南、江津等区组建高新区,布局向西寻找新的增长空间,这也助力城西向西加速。

根据铭腾机构数据显示, 2020年重庆房地产市场top10组团成交826万方,其中西永以165.56万方位列第一,而大学城板块则以61.80万方位列第六。

随着成交量大幅提高,西区房价也有上涨,如今年西永成交建面单价为11600,环比上涨11% 。

搜狐焦点重庆站 代媛媛

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