大重庆销售额破300亿 金科业绩背后的战略逻辑

重庆房小狐 2018-01-10 11:12:42
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2017年,金科主城销售业绩达182.14亿,稳居主城销售业绩排行榜前三,大重庆范围内,金科业绩达316亿,稳步跨过300亿量级房企门槛。

2017年,金科主城销售业绩达182.14亿,稳居主城销售业绩排行榜前三,大重庆范围内,金科业绩达316亿,稳步跨过300亿量级房企门槛。

金科业绩大幅上涨,除“时势造英雄”外,金科还如何运用正确战略抢占市场份额?克而瑞将从企业布局、货值储备、业绩表现等多维度进行特别解读。

01 房企布局

区县与主城双线并进,2017年突破300亿门槛

在大重庆范围内,金科主力布局主城区、城市发展新区以及渝东北生态涵养发展区,大重庆范围在售(待售)项目达45个。

主城市场,金科全面布局城市热点板块,深耕北区,拓展西区,机会进入南区。

金科目前主城在售项目14个,9项目分布在北区,企业深耕北区意图明显。

从企业参拍地块分布可知,主城核心区有参拍动作,意图机会进入;城市热门区域是企业主力拓展方向,而已有项目落地的热门区域拿地意图更强,深耕节奏明显。

从金科所拿地块区域分布可知,北区是战略重点,西区、南区是重要开拓区域。

区域板块布局中,金科根据区域属性,择优进入:北区主力布局蔡家、水土、龙兴等嘉陵江畔潜力板块,西区主力拓张九宫庙、跳蹬、西永等城市关注板块,南区主力进入李家沱、茶园等城市热门板块。

金科拿地积极,城市拓张意图明显

2017年金科招拍挂市场表现积极,报名参拍36次,共拿地11宗,在拿地和地块开发上,金科多选择强强联合,实现板块扩张,降低开发风险。

从竞标表现看,企业报名参拍36宗地,未举牌占比46%,在土地成本上涨行情下,金科保持理性,伺机举牌,避免恶性竞争;报名地块中,根据地块素质,决策拿地节奏。

从竞标表现来看,企业参拍51%地块举牌持续到后半程,拿地意图强烈,出价范围根据地块素质研判溢价接受度,总体出价范围超10亿以上占比40%,出价能力中等偏上。

02 货值储备

货值偏向中高端,货储充沛,业绩增长可期

2017年,金科快速扩张,加大城市布局,截至目前企业可售面积612万方,其中2017年通过招拍挂和企业合作新增货量346.5万方,是为中长期货源储备。

以目前去化速度,货储可售周期约4.2年;市场竞争格局白热化,金科货储充沛,2018年主城业绩跨越200亿门槛,是大概率事件。

随着城市改善需求释放,金科迎合市场需求优化货储结构,目前整体货储结构已偏向中高端,刚需走量货储减少,其中建面8000元/㎡以下的中低端刚需产品仅占整体货储的11%,建面8000-12000元/㎡的中高端改善产品货储占比达61%,建面12000元/㎡以上的高端货储占比为28%。企业大力布局中高端改善市场,后市可期。

03 业绩表现

企业前瞻布局,业绩翻番

2017年,是金科爆发元年,大重庆范围内业绩达316亿元,跨入300亿房企行列,主城业绩同比翻2番,跻身主城房企销售排行榜前三强。

金科业绩增长迅速,与企业长线布局战略密切相关。

——区县市场,锁定江津、长寿等城市发展新区,开州、万州等渝东北生态涵养发展区,大力布局,落地“金科城”“世界城”“公园王府”“天宸”“中央公园城”等企业成熟产品系列,树立品牌形象,拉动业绩增长;

——主城市场,在市场改善需求释放前,前瞻性将产品结构向中高端靠拢,打造天元道、九曲河等中高端产品,等在市场需求爆发时,恰时抢占市场份额,助推业绩攀升。

战略调整产品线,改善大盘抢占市场

从金科近三年主力贡献项目来看,2015年、2016年金科主要业绩贡献点均是西区、南区的刚需大盘;随着城市改善需求爆发,金科战略布局调整,将产品线从刚需向改善调整,2017年,金科业绩贡献度较高的是以改善为主导的金科天元道项目。

2017年下半年,金科重磅推出高端产品金科九曲河、改善产品金科金辉美院、金科集美嘉悦、金科金辉博翠山,多个项目开盘即去化90%以上,以市场去化速度见证了金科品牌力量及战略正确。

2018年已开局,金科业绩将攀向何处高峰,我们拭目以待。

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