学者观察 | 房地产业对经济增长的贡献方式发生转变

2018年年初以来，房地产开发投资表现超预期。前5个月，开发投资同比增长10.2%，为近三年来的较高水平。但从投资构成来看，当前房地产开发投资的高增长主要受近两年地价较快上涨因素推动，市场实际投资景气并未呈现回升态势。而且，从中长期来看，房地产开发投资低增长将成为“常态”，其对经济增长的贡献在下降，贡献方式将发生转变。房地产政策亟须转变思路，顺应市场变化规律，以促进房地产市场和宏观经济平稳健康发展。

当前房地产开发投资增速“名高实低”

当前10.2%的房地产开发投资增速为名义增速，其实际增速需扣除价格因素的影响。对房地产开发投资而言，最主要的价格影响因素来自于土地价格。从房地产开发投资构成来看，建筑安装工程投资、设备工器具购置投资、土地购置费和扣除土地购置费以外的其他费用分别约占开发投资完成额的75%、1.4%、18%、5.6%，建安投资和土地购置费是占比较高的两项。其中占比接近20%的土地购置费并不构成资本形成项，也就是说，从国民经济核算的角度来说并不能对经济增长形成拉动。

2018年前5个月，房地产开发投资构成中的土地购置费同比增加69.3%，拉动投资增长12.4个百分点；扣除土地购置费后的实际开发投资增速为-2.2%，比2017年低5个百分点，比2016年低7.9个百分点。房地产开发投资中占主体的建安投资出现近十多年来的首度负增长。这表明房地产市场实际投资景气并未回升。当前房地产开发投资的名义高增长主要受近两年地价持续较快上涨的影响。2016年和2017年房地产开发企业土地成交价格分别上涨24.1%和29%，涨幅创近十年的较高水平。地价的快速上涨是导致2017年以来房地产开发投资名义增速与实际增速之间差距加大的重要因素。

依靠加大房地产开发投资拉动经济增长的做法难以为继

按照国民经济核算方法的计算结果显示，我国房地产开发投资对经济增长贡献率的较高值出现在2013年，为23.3%，与房地产开发建设的峰值相吻合。2014年以来，房地产开发投资对经济增长的贡献率出现阶梯式下降，2017年该贡献率仅为3.4%。这与日韩房地产开发投资增速及其对经济增长贡献率的阶段性变化特征基本一致，其在住宅建设峰值出现后，住宅投资年均实际增速由之前的10%以上降至1.5%左右，对经济增长的贡献率由之前的10%左右降至2.5%左右。这表明我国当前房地产开发投资对经济增长贡献的下降将是趋势性的，意味着未来房地产开发投资低增长将成为“常态”，依靠加大房地产开发投资来拉动经济增长的做法难以为继。

从发达国家房地产发展历程来看，虽然房地产开发投资增速下台阶，但房地产业增加值在国民经济中占比依然保持增加态势，表明其对经济增长的贡献方式在发生变化。而且，从当前和未来房地产供求格局的变化来看，我国房地产市场正从增量建设为主逐步进入存量时代，房屋新建量高增长的阶段基本结束。这也要求房地产政策相应作出调整，从之前的关注增量建设向存量管理为主转变。

推动房地产业对经济增长贡献方式转变的政策建议

建议顺应市场变化规律，转变房地产业发展方式，加快建立房地产长效机制，促进房地产市场和宏观经济的平稳健康发展。

一是将房地产业发展重心由开发建设转向服务管理。鼓励开发企业转型发展，提升企业的社区服务和资产运营能力,引导企业进行以改造升级和管理提升为核心的存量房有机更新；创新房地产投融资模式和投融资工具，支持房地产资产管理领域的发展；大力发展物业管理行业，形成一批品牌化和连锁化的物业管理企业，促进已有住宅小区的质量提升。

二是推进住房三级市场协同发展，有效释放住房潜在需求。国际经验显示，随着收入水平的提高，居住需求将上升为最终需求结构中的首位需求，是拉动内需的重要力量。从我国未来住房需求结构特点来看，完善相关税收和管理政策，推进新建住房、二手住房、租赁住房三级市场协同发展，着力解决新市民住房问题，是促进住房潜在需求有效释放的重要基础。

三是加快建立房地产长效机制，为市场平稳运行提供制度保障。推进各部门和各地区之间的信息资源共享，将定期开展住房普查工作制度化，为市场调控和有效管理提供决策基础；落实人地挂钩的土地供应政策，实现住房供给与需求的空间匹配；规范住房租赁市场发展，推进与住房制度匹配的教育制度改革，将租购并举的住房制度落实和细化；按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，有序推进房地产税立法和实施，减少住房资源的过度占有和闲置，提高住房资源配置和利用效率。

（作者单位：中国宏观经济研究院投资研究所）