精算买房和租房,10年后财富差距到底是多少?

租房和买房到底哪个更划算？

就这个问题，我们来做一次精算：

排名前列种人：买房

一套总价为100万元的房屋：首付40万，公积金贷款60万，20年计，月供3926元。10年后选择一次性还款40万还清贷款，房子归自己。

那么十年的月供总计为3926*12*10 ≈47.2万。

第二种人：租房

租这套房子的话：按住宅1.5%的普遍回报率算，100万的房子月租为1250元。

由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

……

第10年房租：25342元

则租房人：

A、10年房租总计：

15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万；

B、省下首付40万，存银行按年回报率5%算：

20*1.05^10 ≈ 65.2万；

C、省下月供3926元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约62万；

D、省下的一次性还贷的钱为40万。

现在有三个假设

假设1

未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算，10年后房屋市值 100*1.06^10 ≈ 179万。

那么买房的人财富为179万。

租房的人财富为65.2万首付存款+62万月供存款+40万一次性还款的钱-20万房租=147万

买房人略微胜出。

假设2

未来10年房屋大幅增值4倍（上海之前10年的增幅大约为4倍），房屋市值变成400万。

买房人财富是租房人的2倍有余。

假设3

未来10年房子涨幅低于(147/100)*100%=47%，平均年涨幅4.7%，或者下跌。

租房人胜出。

综上所述，从财富精算上来看，只要通胀一直存在，并且房子随CPI（6%）增值，买房就是值得的。

但就现在的政策环境，很多人预期10年后的房价还不如今天，或者涨幅低于47%。

但如果您是刚需，为了有个家，为了丈母娘，买房还是越早越好。

最后奉上，漫画版买房与租房的区别：

来自小胖看房

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