一季度写字楼市场:空置率环比下降4.7%

焦点网友99001092438 2017-05-19 15:32:50
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2017年第一季度,重庆写字楼市场迎来两个项目入市,给全市空置率带来一定的上行压力。全市平均租金结束连续两年的下跌,实现轻微上涨。

2017年第一季度,重庆写字楼市场迎来两个项目入市,给全市空置率带来一定的上行压力。全市平均租金结束连续两年的下跌,实现轻微上涨。

2017年第一季度,江北嘴CBD有两个写字楼项目入市,新增88,141平米供应量,全市甲级写字楼总存量达到2,202,810平方米。

2017年第一季度,全市总吸纳量达到了132,934平方米,约为2016年第四季度吸纳量的五倍。江北嘴CBD表现突出,净吸纳量占全市总吸纳量的50%以上。

本季度全市空置率环比下降4.7个百分点,达到42.1%。全市除观音桥地区外,其他区域的写字楼空置率均有不同程度的下降。

全市甲级写字楼平均租金结束连续两年的下跌,本季度环比上涨1.3%,达到人民币91.59元/平方米/月。

市场概况

2017年第一季度,江北嘴CBD有两栋写字楼入市,分别为国金中心T6与财信交银大厦。前者为新招租写字楼,后者为交通银行自用,建筑面积分别为56,641平方米与31,500平方米,目前全市甲级写字楼总存量超220万平方米。受到第一季度办公室升级和搬迁需求旺盛的影响,本季度全市甲级写字楼空置率继续下降。

自2016年起,江北嘴CBD写字楼供应量持续增长。本季度,江北嘴CBD的供应量已经首次超过解放碑CBD,达到676,400平方米,成为全市写字楼供应量最大的区域。2017年内,江北嘴CBD将仍有多个此前推迟入市的写字楼计划入市,预计该区域供应量的领先将进一步扩大。

2017年第一季度全市总吸纳量超132,900平方米,较上个季度环比增长106,534平方米。全市空置率环比下降4.7个百分点,至42.1%。受益于中新(重庆)战略性互联互通示范项目以及中国(重庆)自由贸易试验区的挂牌成立,重庆市金融行业加速发展。江北嘴CBD成为金融业公司选址的需求热点,本季度净吸纳面积达77,300平方米,占全市总吸纳量58.2%。相反,作为传统商务区的观音桥地区空出了3,880平方米的甲级写字楼面积。

空置率

全市范围内,甲级写字楼空置率环比下降4.7个百分点,达到42.1%。由于本季度办公室升级和搬迁的需求集中,全市绝大多数区域空置率均有不同程度的下降,仅观音桥区域出现空置率上升。尽管本季度有两个项目新增入市(国金中心T6和财信交行大厦),江北嘴CBD空置率环比下降6.9个百分点,至39.4%。解放碑CBD本季度无新项目入市,依托传统的区位优势,市场需求稳定,净吸纳面积达26,400平方米,空置率环比下降4个百分点,至35.8%。

受到去年入市项目华润大厦的影响,杨家坪区域尽管吸纳力表现远超上季度,写字楼空置率仍维持在高位达66.2%。新兴商务区化龙桥IBD和新牌坊区域的楼宇品质优势逐渐显现,商务氛围日趋成熟,两个区域的市场竞争力稳步提升,本季度空置率分别下降至61.1%和49.6%。

相反,本季度观音桥空出了3,875平米写字间,空置率环比上升2.3个百分点,达到20.5%。值得一提的是,该区域已连续两个季度出现空置率上升,较多租客选择不再续约的原因有交通拥堵状况严重,楼宇品质相对偏低,以及缺乏专业的物业管理服务。

去年由于开发商谨慎,江北嘴CBD有多个项目延期入市,例如东方国际广场A栋。预计本年仍有超出26.7万平方米的供应量进入江北嘴CBD写字楼市场,届时可能会拉高该区域的空置率。

租金

本季度全市甲级写字楼平均租金环比上涨1.3%,达到人民币91.59元/平方米/月,这是写字楼租金连续两年下跌后的首次上涨。本次突然的租金上涨主要是由新兴商务区化龙桥IBD和江北嘴CBD带动的。在诸多政策红利影响下,江北嘴CBD写字楼市场需求稳定,该区域平均租金持续上涨,本季度达到人民币107.5元/平方米/月。化龙桥IBD租金上涨幅度最大,环比上涨达到5.9%,由上个季度的人民币84元/平方米/月上涨至本季度89元/平方米/月。随着化龙桥IBD的商务氛围逐渐成熟,近期一些金融业及服务业的大型公司选择从传统商务区搬迁至此,活跃的租赁市场促使租金大幅上涨。

反观传统商务区,解放碑CBD、观音桥等区域本季度平均租金均有不同程度的下滑。尤其是观音桥区域,平均租金由上季度的人民币92.5元/月/平方下降至89.75元/月/平方,环比下降达到2.8%,这也是该区域自2014年第一季度以来,租金首次低于人民币90元/月/平方。为了应对新兴商务区日益强劲的市场竞争力,业主们不得不采取更优惠的租赁价格。

市场展望

2017年,重庆写字楼市场预计另有10个新项目入市,其中7个位于江北嘴CBD,共计将新增756,500平方米供应量。受此影响,全市写字楼空置率面临上行压力,本次偶然出现的租金上涨势头亦难以维持。新兴商务区的业主们将不得不提供一定的租金优惠政策,以吸引租客消化存量。

在重庆自贸区的挂牌成立及其他政府扶持政策的推动下,江北嘴CBD有希望继续吸引一批大型金融服务类公司入驻。另外,即将建成通车的地下环道以及轻轨9号线将大幅改善此区域的交通便利性。面临日益严峻的市场竞争形势,传统商务区的写字楼将继续采取降低房租、提升楼宇配置以及改善物业管理服务等措施来吸引和保留租客。

项目聚焦:重庆国金中心

重庆国金中心T6是由香港九龙仓与中海地产联合开发的甲级写字楼项目,位于江北嘴CBD,共计34层,其中写字楼面积达56,641平方米。项目售价为人民币19000元/平米至21000元/平米,整层起售。目前,大厦33层已由一家本地的房地产公司购买使用。重庆国金中心是集购物中心、5A甲级写字楼及五星级天际酒店尼依格罗于一体的大型综合体项目。作为轻轨上盖,该项目具有上佳的交通便利条件,对接轻轨6号线和在建的轻轨9号线,同时距重庆北站仅15分钟车程,距重庆江北国际机场25分钟车程。

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