西区利好提升板块价值 重庆西站拉开城市人口争夺战!

重庆房小狐 2018-03-22 10:31:36
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其实西部城市人口争夺战已经开始了,重庆、成都、西安、贵阳、昆明、兰州纷纷使出了各种办法,对自己省内、市内的人口进行截留。但是目前做得较好的还是成都和重庆,综合实力最强的还是这对西南双子星。

重庆向北要走多远?

当我拿到北区中央公园某楼盘这个房价的时候,我心里为之一振!它的价格就不公布了,我就说一个差价。它比起同期南区、西区好多新盘,贵出了6000元大洋。

它的价格几乎和上个月融景城的开盘价相等!

这种情况,我们基本上可以判定:此时这个价格买中央公园,要站岗一段时间了。所以与其去北区站岗,那还不如来看看已经开通了重庆西站的西区。

1、回顾西部城市人口争夺战

西区确实被遗忘很久了,以至于我最近看西区的新开楼盘,好像遍地是笋一般。毕竟西区在过去十年里和北区的价格,相差并不太大。

为何这几年西区的房价,好像都没跟上重庆的发展呢?

这要一起回顾下西部城市人口争夺战了。

西部城市人口争夺战

考虑到不少朋友没有看原文的习惯,我直接截取了其中最重要的一段:

其实西部城市人口争夺战已经开始了,重庆、成都、西安、贵阳、昆明、兰州纷纷使出了各种办法,对自己省内、市内的人口进行截留。但是目前做得较好的还是成都和重庆,综合实力最强的还是这对西南双子星。

但是最近几年重庆GDP总量增长非常快,今年截至三季度结束又超越了天津,作为西南双子星的成都,自然也会“眼红”。

所以双子星对川渝人口的争夺,尤为激烈!

如果我们以重庆、成都为双圆心,我们基本上可以看到未来重庆、成都2小时内的川渝都市圈有很多小兄弟。

但事实上,成都2小时都市圈里的马尔康、松潘、康定、汶川、雅安、都江堰、眉山这些城市,常年都处于地震带上,道路常年修常年坏,位置也太偏,经济实在太薄弱。所以成都在川内一直处于一支独大的地位,实在也是无奈之举。

反观重庆这边,我们可以看到重庆2小时都市圈里面的城市,广安、达州、南充、万州、涪陵、永川、江津、璧山、遵义、贵阳、毕节等等,他们的位置相对于川西城市来说还是不错的,大多数城市都有高铁计划:

而这些高铁所通过的这些城市,人口数量也是惊人!

川东:广安、南充、达州、巴中、遂宁 3000多万人口;

川南:内江、自贡、泸州、宜宾 2000多万人口;

贵州:3000多万人口;

重庆各大区县:2000万人人口。

OK!过去日本、上海等大城市的经验告诉我们:一旦高铁把两个地区的人口链接起来,落后地区的人口会向相对发达地区转移,这是人的本性:趋利,前文也有描述。

所以重庆、成都未来的格局,就是虹吸川东、川西、贵州和重庆各大区县的:

1亿人口!

1亿人口是什么概念?1亿人口就是1亿人的潜在消费市场,1亿人的住房问题!

重庆这个“米”字型规划,特别会让成都坐不住!成都高铁发展方向往西基本上没法发展,也只能往东走。而走东边就必须面临和重庆直接进行:

人口争夺!

未来的西部,重庆和成都谁拥有足够多的人口,谁就有足够大的人口体量来支撑整个城市的房价、物价和经济水平!而现在:

西部的人口争夺战已经开始!

说这个的意义其实是讲西部的人口在不断的涌入成都和重庆,他们来到这座城市的方式,基本上就是高铁和飞机。所以当他们在江北机场或者重庆火车北站落地的时候,给他们留下的排名前列印象就是北区。

比如:临时来重庆出差几日,肯定要选择火车站或者机场附近的酒店。因为离开重庆的时候,在路上花的时间更少,免得耽误了回家的行程。这就注定了重庆北区,大概率会成为他们的下榻酒店。

那么围绕着他们的下榻酒店周边的配套商业,就是他们可能会光顾的商圈。比如观音桥、嘉州、龙头寺之类。

那么他们一旦想在重庆买房,哪个版块会进入他们的排名前列印象?

肯定是北区!

可是,这样的现象从重庆西站开通之后,

即将发生改变!

2、重庆西站将承载主要的人口分流

重庆西站,可能还有很多朋友没有认识它,但是你的生活即将因为它而发生改变。

这个外表看上去像飞机场的重庆西站,即将成为西南地区较大的火车站。

是的我们来看百度百科如何描述的:

重庆西站(Chongqingxi Railway Station)位于重庆市沙坪坝区新桥街道凤中路,是以铁路为主,集长途汽车、公交、轨道等多种交通方式于一体的综合交通枢纽,是重庆市规划的“三主两辅”客运枢纽中的一“主”,是渝贵、渝昆、兰渝、襄渝、川黔等干线铁路的始发终到站,是中国西部地区较大的客运枢纽系统。

重庆西站总规模约为12万平方米,布局渝昆场、渝贵场、兰渝场,设置15台31线(29个站台面,含2条正线),接发车能力约381对/日,客流量每年可达4218万人次。共有五层:1F、2F层为站房,设售票厅和进站大厅;B1层为长途、公交区域;B2层中央为公共换乘区(轨道区域、出租车区域);B3层为重庆轨道交通环线以及重庆轨道交通5号线区域;B4层为重庆轨道交通12号线区域。

从文中的信息我们可以发现:

渝贵铁路途经的区域是贵阳,未来和广西广东的高铁线路直接相连,是一条重要的南下主干道。

渝昆高铁主要突进川南泸州、宜宾两市,然后取道昭通进入昆明,基本上填补了重庆对这些城市的辐射。

兰渝高铁的意义非常重要,这一条高铁途经兰州、定西、陇南、广元,最后到达重庆。这条高铁路没有途径成都,一路上全是重庆可以辐射到的甘肃、四川的三四线城市,这是川渝人口争夺战中,非常重要的一条高铁。重庆要想绕开成都,完成直接对四川和甘肃的虹吸,难度可想而知不小。

重庆西站未来每年将承载客流量4218人次!

这个数据可能很多朋友没有概念,那么我们就拿重庆北站做个类别:

我从百度百科没有直接拿到重庆北站每年客流量数据,但是看到这样一句话:

2015年1月1日,重庆北站北广场正式投入运营首日,截至当日17点,北广场全天发送旅客近3.9万人次,南广场发送旅客下降至2.4万人次。

这是2015年重庆北站启用当天的数据,重庆北站当日总的客流量有6.3万人次。那么2018年,我们按照重庆GDP的数据预计每年增幅10%,那么差不多每天客流量就是8.4万人次。

那么一年算下来差不多就有3066万人次!

我们再把春运的人数算上去。春运有多少?

春运总客流有610万人次:重庆火车站预计,2018年春运全站发送旅客610万人次,同比增加77万人次,增幅14.4%。其中,发送长途旅客228万人次,同比增加27.1万人次,增长13.5%;发送短途旅客382万人次,同比增加49.9万人次,增长15%。从车站方面预计,重庆站或发送32万人次,重庆北站南场或发送166万人次,重庆北站北场或发送283万人次,沙坪坝站或发送29万人次,重庆西站或发送100万人次。

我们了解到重庆北站总共发送旅客449万人次,那这个数据加到3066万上去,重庆北站一年的客流量也就是:3515万人次。

和重庆西站的4218人次一比,顿时感觉重庆西站的规模真的好大哟!

3、北区部分区域已到价格极限!

易经中讲过一个词:“物极必反”,我认为用到重庆目前的北区房价上,真的可以这样形容。重庆北区直线距离观音桥16公里的楼盘,要卖1X000元!而西区同样等距离的洋房也不过1X000元,价差已有6000元之多。

当事物发展到一定极限的时候,就要开始走下坡路了。说直白一点:就是买到起烫手,接盘好几年。

你以为重庆所有人都很喜欢北区吗?北区也就是渝北区、江北区和北碚区。可是这三个区的人口也不过326万,占重庆主城区人口的38.3%。剩下的61.7%人口都住在大南区。

特别多数重庆人,实际上是仇视北区的高房价的!

重庆是一座无中心概念的城市。渝中区、九龙坡、沙坪坝、南岸区、大渡口和巴南区,七区人口525.8万人,都住在大南区。也就是说,绝大多数重庆人都还享受着重庆低房价的福利。

那么重庆北区发展到现在这个时候,是不是到了一定的价格极限了?

是的,北区目前已经达到了价格极限,除了江北区的新盘,渝北大竹林、照母山的新盘限价销售之外,其他的很多新盘价格,都已经超出了我们的想象:

是时候把你的投资眼光转移到西边来了!

 4、留给购房者的时间不多了。

重庆的西区目前有两种购房思路:

排名前列种是购买二郎周边的二手房或者新房:

二手房基本上都是在彩云湖一带淘笋:主要以恒基雍翠名门、恒基翠庭苑、协信彩云湖、兴茂盛世国际、蓝光彩云府为主要目标;

新房主要是望山国际、隆鑫盛世普天、晋愉V时代这些为主。友情提示:隆鑫盛世普天旁边有个寺庙、还有高速路。

第二种思路就是继续往南走,去华岩新城选盘,这边主要就是围绕新盘选择。

比如联发西城首府,这个楼盘有几个点还是做得可圈可点:

一、这个项目属于华岩国际新城核心高端居住区,周边公园林立(大渡口城市公园、华福中央公园、幸福公园等);

二、毗邻轨道5号线跳蹬站,交通非常便捷,区域四纵、三横、双轨、一站、多公交的交通体系,可轻松达到周边杨家坪、沙坪坝、大渡口、李家沱几个商圈和主城各区;

双轨:轻轨5号线(北段已通车)及轻轨5号线支线(在建中),北起两江新区,南延伸至江津区,与多条轨道交通无缝衔接,接驳全城生活圈。

从这里做五号线去重庆西站,也不过只有七个站。

三、区域配套丰富,商业方面,两公里范围内,华岩国际新城中心商业近在咫尺,华宇锦绣广场也在一公里范围内,一个轻轨站的距离,完全可以满足购物需求,项目自身的商业体也足够满足基本的生活需求;

而且这边还有一个利好消息,轨道五号线规划延伸至江津了。未来整个江津地区的135万人口直接可以融入重庆主城生活,届时的跳蹬就将成为重庆西区的一个城市交通枢纽了。

可以想象未来的重庆西区将变得非常繁华,我们购房者不要把眼光只盯着重庆北区。在重庆北区目前价格这么贵的今天,购房者更应站在为家庭省钱的角度思考,尽早选择相对是“价格洼地”的西区。毕竟:

赚钱不容易,何必多花冤枉钱呢,值得么?!

5、重庆西区即将成为快捷之都!

本来这篇文章到上面这一段都可以结束了。

不过我观察了下,重庆没多少媒体写西区,在西区房地产市场研究上,这是一块价值少有。但是作为拥有了重庆西站的西区,已经今时不同往日了,所以我觉得有必要多讲一点。

交通即将改变西区格局!

首先我们来看重庆西站的位置:

重庆地处沙坪坝和九龙坡交接的区域,周边有重庆较大的寺庙华岩寺。(华岩寺的菩萨很灵验,每年大年初一开车过来烧香的人非常之多,从华岩寺排队到了重庆西站外面的引桥,还有不少交警维持持续。)

所以,重庆西站坐落之地,本身就是香火极旺之地,人烟日益兴旺。目测用不了几年这附近的荒地都会修满高层建筑,这一点极有可能和重庆北站相识。(重庆北站旁边就有一个龙头寺)

其次重庆西站左面被山脉阻挡,无发展空间。

有图可见,中梁山脉阻挡了重庆西站往西发展的步伐,剩下的只能是向北、东和南发展。

往北走向沙坪坝区,却遇到了新桥老破小,这一时半会也拆不动:

新桥的老破小长这个样子,我估计沙区宁愿发展大学城,也不愿来动新桥,毕竟这么大一片区域一时半会也拆不动:

那么重庆西站往东发展如何?

往东是可以的,往东利好二郎、彩云湖、盘龙、石桥铺、陈家坪、杨家坪这些片区。只可惜这些片区新房项目极少,目前在售的好像就隆鑫盛世普天、望山国际、晋愉V时代等,其他的就只剩二手房住宅了,少有能指望得上可能就是旧改黄桷坪片区。

最后重庆西站只能往南发展了:

重庆西站往南有大片的土地,沿着华福大道往南,我们将经过华岩新城1.0时代,最终到达以跳蹬为界的华岩新城2.0时代。这一带的新区住宅较多,有联发西城首府、北京城建云熙台和金地自在城等新盘。

友情提醒:未来华福大道即将改造,就在华福大道一侧将修建一条城市快速路,叫“二纵线”。大货车以后将改走二纵线,华福大道会因此带来一次改善道路的机遇。

不仅仅只有一条二纵线,重庆西区还将打通多个隧道,将重庆西站的功能发挥到优质:

这些隧道的开通,将大大提升重庆西区的板块价值。从此,永川、江津、璧山、大足、荣昌、泸州等渝西片区的人口,将源源不断的被重庆西站虹吸过来。而这么多区县人口进城置业,几乎可以肯定的认定:

华岩新城将成为优选之地!

这还没完!重庆是一座无中心概念的城市,渝中区、九龙坡、沙坪坝、南岸区、大渡口和巴南区人口高达525.8万。他们会源源不断的涌向西区,从重庆西站走向西部各地。

这么大的运载压力,没有地铁和轻轨可玩不转。有幸的是,重庆给西区规划了六条以上的轨道交通:

轨道环线、轨道五号线、五号线支线、轨道二号线、轨道十二号线、轨道七号线和轨道十七号线。

所以,有高铁、轨道、隧道和城市快速纵线助力的西区,不会被重庆北区给甩下多远。我们能看到今天北区的繁荣,我们也可以相信未来西区会崛起,毕竟重庆这个无中心概念的城市,不会一只脚走路。

重庆西站也将带领西区成为快捷之都!

 6、

重庆西区即将成为宜居之都!

我们很多重庆人会认为华岩新城那边到处都是大工地,好多大货车在华福大道上走,会认为环境不太理想。可能作为养老宜居,不是很适合。

其实这个印象基本上要就此改观了。

随着重庆西站的落成,华福大道也经过了一次升级改造,以前我们看到的烂马路现象几乎看不到了。而且以后大货车将改走二纵线城市快速通大道,所以未来的华岩新城会变得越来越宜居。

而且华岩新城还即将引来重庆宜家第二店:

据说目前正在宜家走总部审批流程,如果真的宜家落成了,这对于未来我们住在华岩新城的朋友可算是一大福音:

事实上华岩新城的板块优势非常明显,从地图另一个角度上看:华岩新城这边离重庆西站更近,未来成渝两地的连接主要走重庆西站这边,所以可以预见华岩新城在重庆大南区中的地位,何其显贵!

那么回过头来,短期内我们看北区目前的房价,其实已经走到了价格的制高点,而西区和北区价差6000元之多绝不是正常现象。

所以,在重庆和成都争夺西部人口的过程中,重庆的西区和北区一样会继续争夺来渝人口。所以我也大胆的预测:重庆是个无中心概念的城市,最终每个区的房价都会回归重庆1997年直辖的房价差距上,不会像如今差别这么大。目前只是江北、渝北板块先动而已,未来的重庆西区也会迎头赶上。所以目前这样的价格落差,极有可能会促使本年内会发生:北区缓涨,西区补涨!

随着重庆西站的到来,随着西区的轨道交通、隧道公路的不断完善,随着重庆西区变得越来越宜居,我们有理由相信西区的春天也即将来到。不过在此之前:留给我们购房者的时间真的不多了!

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