重庆租赁市场调查|解放碑公寓月租金上万 投资回报率可达20%

重庆房小狐 2018-05-16 10:17
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

在刚刚过去的五一小长假中,洪崖洞、解放碑、磁器口、观音桥等一众景点人满为患,重庆作为网红城市的火热程度可见一斑。重庆市旅游发展委员会统计显示,五一期间,重庆共接待境内外游客1735.75万人次,实现旅游总收入112.48亿元,同比分别增长21.6%和30.5%。

在刚刚过去的五一小长假中,洪崖洞、解放碑、磁器口、观音桥等一众景点人满为患,重庆作为网红城市的火热程度可见一斑。重庆市旅游发展委员会统计显示,五一期间,重庆共接待境内外游客1735.75万人次,实现旅游总收入112.48亿元,同比分别增长21.6%和30.5%。

旅游行业的发展不仅刺激了重庆经济的增长,还带来了大量租赁需求,基于这一现象,锐理对租赁市场进行了一次调查。

行业调查:解放碑租赁热度蹿升 租金同比增长18%

途家网大数据显示,相较于上一个节假,五一假期的民宿订单量增长了2倍多,尤其是解放碑周边热点景区,民宿“一房难求”。数据显示,解放碑消解了五一期间全市56%的旅游租赁需求。

解放碑的租赁热度不仅体现在旅游短期租赁上,还体现在更多的租赁需求上。

数据显示,2015年至今,解放碑租赁房源供应情况长期处于较低水平,但租赁需求一直在不断增长,租赁供需之间的差值逐渐扩大

不断增长的需求也刺激了租金价格的增长。锐理数据梳理发现,目前解放碑租赁市场平均月租金为46.78元/㎡,较2017年增长18%,成为租金增长最快的片区租金增长率是排名第二的观音桥租金增长率的2倍。

现状分析:解放碑新旧房源差异大 热门公寓租金过万

虽然解放碑片区租赁市场呈现着持续上行的趋势,但从租赁市场情况来看,租金更贵的高端房源依然是市场的主要需求产品。

锐理数据通过对区域内部分房源的调查发现,新房源从进入市场到完成出租,周期一般在3-7天内在物业的选择上,超过60%租住人群要求房源为配套完备、具备高品质的公寓产品

从租金情况来看,2010年之前的老房源租金均价主要集中在2000元/月左右;而近两年的新房源如财信·渝中城等租金均价均在3500元/月以上

另外,在梳理中锐理还发现,市面上还出现了不少公寓被打造成民宿、酒店、空中商铺等产品,实现了租金的超100%增长

以目前在售的财信·半岛铂寓为例,锐理对各类用途的租金做了详细的计算。

(点击图片查看大图)

数据显示,酒店、民宿等商业用途可将公寓的租金提高至9000元/月;将公寓作为空中商铺,可将月租金提高至1.47万元/月。

依托解放碑市场内旺盛的商业、办公、居住等需求进行多元化产品功能拓展,空中商铺、酒店、民宿等经营形态最大程度地发挥出了公寓的价值,促使公寓产品成为投资市场首选发展预测:解放碑供小于求将成常态 未来将愈演愈烈

作为投资市场的热门产品,公寓产品的供应却明显不足。

锐理数据显示,解放碑在售的公寓仅有财信·半岛铂寓、恒大解放碑中心;未来合景泰富地块或有公寓供应;周边仅有来福士广场在售。公寓长期供应不足,导致片区内公寓需求火爆,一房难求。

与供应稀少相对的,是需求不断扩大。

数据显示,解放碑聚集了世界500强近百家,近150家重点企业,外资企业超过700家,占全市90%的外资银行、保险公司。目前已形成产业齐聚效应,对于企业有很强的吸附力。

另一方面,片区周边有最具重庆特色的景点,吸附了大量观光旅游人流。企业、人群的聚集产生了大量居住、办公等需求。

解放碑公寓供小于求的市场情况,正是解放碑土地资源稀缺的结果

数据显示,2012年至今,解放碑片区仅成交10宗土地,可建体量仅117.32万方,仅占主城区成交总数的0.6%

可以预见,在土地资源严重不足和需求不断扩大的矛盾之下解放碑片区的产品将会愈加稀缺物业价值和租金只会越来越高。

产品探寻:公寓价格决定投资成本 谁才是洼地产品?

作为大众投资品,公寓价格也是决定投资回报的重要部分。

从公寓投资的总价利润增长线来看,在地段、配套、产品本身等因素接近的情况下,购入价格越高的产品增值空间相对越小;再从租金投资回报率来看,在租金水平较为接近的情况下,购买价格更高的产品,投资回报率相对越低

通过对目前在售产品以及未来可能供应产品进行梳理,锐理发现,解放碑及周边市场上公寓产品建面均价基本在30000元/㎡左右,建面均价低于20000元/㎡的产品仅有财信半岛铂寓

随着地价的增长以及市场需求不断扩大,可以预见,未来入市产品价格将持续上涨

从投资角度来看价格处于洼地的财信·半岛铂可能是所有投资客低门槛进入解放碑核心商圈的最后绝佳机会

文章转载于锐理数据

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。