投资启示录地段+政策红利+标杆产品=财富增值样本

焦点网友99001092438 2017-05-10 16:42:48
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中迪广场云立方LOFT公寓总建筑面积区间50-60平方米,楼层层高5.1米;单层面积1149.12平米;(可整层出售)楼层23层(不含1-6楼裙楼商业和7F、19F避难层)。目前,该项目正接受全城预约登记中。

4月19日,重庆市政府公众信息网挂出《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》,扩大商业商务用房的市场需求,各区县(自治县)人民政府要制定产业发展规划,加大招商引资力度,加快项目周边基础配套服务设施建设。

扩大商业商务用房市场需求,第一次被政府提到报告之中。这意味着商业商务用房即将加码,逐鹿其中的群雄更考验核心竞争力,以及今后的溢价能力,包含地段、政策红利、未来发展潜力等系列因素。

这样的产品,重庆你能梳理出几个?中迪广场提供了重庆人财富增值样本——地段、地段,还是地段,20多年的投资历史证明,遵从“李嘉诚式“投资决策,才能抵御通胀,实现个人财富的最大增值。

政策红利+地段叠加下的商圈投资法则

其背景是:泥沙俱下,鱼龙混杂。第一目标是活下去,第二目标才是活精彩。要活精彩,首先要明白,购买重庆商业项目的投资者们,他们需要什么?

答案是:他们需要在一个城市的中心,寻找代言高度的项目,实现溢价空间。

一地段选择:商圈里商务中心是首选。地段优势仍然是商业项目保值增值的关键。我们知道商业项目投资的本质在于周围的增量配套。当这个区域的交通、医疗、产业、商业商务等公共配套有相应增量时,投资的商业项目才会升值。

重庆哪里有最完善的增量配套,毫无疑问就是解放碑、观音桥、杨家坪等传统五大商圈。商圈内的升值潜力是哪里?商圈内的商务中心。

商业越繁华,商务越集中。纵观上海徐家汇、陆家嘴、北京CBD等著名商务商业区,无不占据城市商圈中心地段,掌控核心优势资源,创造巨量财富,营造商业与商务互惠互利的生态圈。

在重庆,老商圈一哥解放碑中,十字金街无疑是中心之中,金融机构高度聚集,SFC、英利国际,位列重庆写字楼租金前10。商务价值随商圈影响上涨,因此传统商圈地段的商务产品更有保障。随着传统商圈杨家坪的扩容升级,扩容重心铁马厂片区将作为商务聚集区。对比解放碑、观音桥的商务项目价格已触天花板的情况下,处于发力期的杨家坪铁马厂商务产品更具备升值空间。

图一 杨家坪商圈图

二政策红利的支持:入住率95%以上的产品才有投资价值。

项目必须具有一定社会效益和影响力,政府支持性的政策红利才具有期望值和溢价空间。例如杨家坪,是重庆定位的商务集群;例如江北嘴,是定位的金融中心。

全新定位下的商务金融中心必将吸引资本大量流入,据杨家坪商业集群的相关规划数据可以看出:至2017年底,全区将建成商业商务楼宇总面积1200万平方米,税收超千万元楼宇30幢、5000万元以上楼宇15幢、“亿元楼”8幢以上,重点楼宇平均“入住率”达到95%以上。

倒推回去,50多幢楼宇,入住率95%以上,人流量会有多大?财富值会加码多少?可以说,随着杨家坪商圈改造扩容,商务提档升级下,商务影响力相比观音桥、解放碑不遑多让,区域内的商务产品价值可期。

三产品本身优势:无标杆不商务

商业投资中,什么产品最好卖?据领域盛景统计的年度数据显示,2016年2月到2017年2月,全年重庆商业商务市场中,商务公寓占据成交市场主力。能商能铺能办公的loft等商务公寓本身“低总价、小户型”的优势,已成为楼市投资者和刚需置业的首选。特别是在有完善的商业商务产业链所在的解放碑、观音桥、杨家坪这些区域的公寓受热捧。

中迪广场读懂投资逻辑:高端商务承载区掘金力几何?

以中迪广场为样本剖析,其热销的数据支撑其“读懂投资逻辑”的理念。

在地段上,中迪广场扼居于杨家坪商圈核心干道——杨家坪正街。传统商圈源源不断的人流正是投资者看中中迪广场的商机。同时轨道2号线和规划中的5号支线大力提升中迪广场的交通便捷程度,轻轨物业附加升值属性被看好。

目前,杨家坪商圈正按照区委区政府东扩、西挺南进的要求加快发展,重点发展高端商贸商务、总部办公等。为顺应产业发展,变革商务格局,铁马厂作为杨家坪商圈核心最后一块大型土地,被九龙坡区政府定位为“5A甲级写字楼”聚集区,重点发展五星级酒店、金融证券、商务会展、总部经济,成为西部金融集聚区及高端商务承载区。

作为杨家坪商圈扩容升级的重点部分,中迪广场将分享未来数以亿计的区域消费红利。同时其近80万平方米商业商务综合体也将反哺杨家坪商业商贸升级。

据了解,中迪广场商业经营建筑面积约20万平方米,集群商务面积35万平方米,由2栋258米超高层地标5A写字楼、3栋150米超高层商务楼宇、1栋100米五星级酒店组成。其中,20万平方米商业将以“新零售、新中产”的商业理念,70%体验业态、线上线下融合经营的全新商业模式,打造城市商业商务新核心。

此次中迪广场规划建造的云立方LOFT公寓产品,是中迪广场乃至铁马厂片区最早建设的公寓楼,最早最先承接片区办公及商贸需求,自然先入为赢。

中迪广场云立方LOFT公寓总建筑面积区间50-60平方米,楼层层高5.1米;单层面积1149.12平米;(可整层出售)楼层23层(不含1-6楼裙楼商业和7F、19F避难层)。目前,该项目正接受全城预约登记中。

图二 中迪广场效果图

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