个案解析|鹅岭峯市场认可背后 是什么在推动?

2018年5月20日，鹅岭峯开启VIP认购，认购当天去化11套房源。

而在此前的3年间，鹅岭峯仅售出4套房源。万科入股该项目后的首次认购，便取得了项目近四年的较好成交成绩。

数据的背后，是鹅岭峯产品活力和市场关注度的提升，锐理认为，从市场“冷落”到市场认可，鹅岭峯这一产品的认知改变的首先体现的是市场诉求的转变。

居住品质成市场诉求 核心城区占位意识高涨

近年来，重庆楼市一路向北已成为被认可的发展主基调，但锐理也观察到，2017年至今，重庆西区、南区也在不断发展。

锐理梳理发现，2017年至今土地成交排名前十的板块中，北区板块为4个；南区板块为5个；新增可建筑体量最多的板块则为西区的西永。

在城市不断外扩的过程中，“重庆向北”、“重庆向西”、“重庆向南”同样具有可能性时，城市未来究竟将往哪里发展，可以判断，但难有一致结果。相比之下，主城核心区域的地段价值更稳定。

另一方面，新区虽然一片火热，但目前还未成形，追求的价值点主要来源于区域的未来规划。区域内房源配套不够完善，入住率低，交通耗费时间过长等劣势，难以满足日益提高的居住舒适度以及品质需求。相比而言，鹅岭峯这样配套完善、处于四通八达的主城核心区域住宅居住舒适度更高。

另外，锐理梳理发现目前城市核心区域土地资源稀缺、区域产品容积率主要集中3.5以上，居住密度较高成为创造更高舒适度产品的制约点。在这样的大环境下，如鹅岭峯一般1.31超低容积率产品就显得尤为稀缺。

基于对居住品质和核心区域占位的需求，渝中市区精品住宅逐渐吸引了更多购房者的目光。锐理数据显示，2017年渝中区110㎡以上商品住宅销售面积为27.9万方，约占销售总面积的40%；2018年至今，渝中区110㎡以上商品住宅销售面积为15.6万方，约占成交总面积的53%。占比进一步扩大。从数据变化中不难发现，鹅岭峯正是目前市场需要的产品。

独特与稀缺并存 母城根系加持产品吸附力

大环境和主流需求的改变为鹅岭峯带来了新的活力和生机，但进一步深究，产品本身的丰富内核才是获得市场认可的较大原因。在锐理看来，稀缺的资源与占位、独特的产品打造理念、以及鹅岭根系文化的沉淀才是鹅岭峯项目不可复制的产品内核。

1.“稀缺”下的高价值

2014年至今，渝中区土地成交宗数为10宗，成交土地面积为455亩，可建体量仅为157万方，土地的整体供应量不足市场的1%，鹅岭区域更是0供应，土地稀缺性凸显。

另一方面，鹅岭处于长江、嘉陵江南北挟持而过的陡峻、狭长的山岭上，南北两岸分别为观赏嘉陵江、长江江景；另外，鹅岭海拔高度为379米，处于渝中区域的高点之上，视野广阔，可纵览两江水景与两岸城市人文景观，资源占位优越。

2.名家操刀设计，造就有别于市场的独特

据了解，鹅岭峯是萨夫迪在西南中国执笔的排名前列纯住宅作品。这位打造了美国水晶桥艺术馆、加拿大国家美术馆、新加坡金沙酒店等传世之作的建筑大师，在鹅岭峯的设计上同样运用了他独到的设计理念。

在产品设计中，萨夫迪依据踞山览江的天然地貌，让建筑随山势排布；利用弧形的建筑线条、层层退台的建筑形制使观景角度较大化；融入植物元素，大露台、超大花池巧妙穿插为产品增加了更多的灵动和生气。相较于其它线条冷峻的大平层，鹅岭峯的曲线更显柔情和温度。

3.母城根系底蕴深厚 天然优势难以复制

渝中作为重庆母城，在孕育了重庆文化，吸收外来文化推动整个重庆的发展过程中，有着不可磨灭的作用。

作为渝中文化高地的鹅岭，伴随着母城孕育、吸收文化共生，相较于其他地块，有更为深厚的城市文脉、更为丰富的人文底蕴、更为悠久的历史沉淀。古时私家园林、官道、近代大使馆以及如今逐渐成为文化中心的鹅岭二厂等成为了鹅岭峯难以复制的天然优势，吸引了更多高精阶层的青睐。

重焕鹅岭峯 万科十年“造星”修为灌注

除却开市场因素和产品内核，万科的品牌价值同样是鹅岭峯重焕生机的一大关键。

锐理数据显示，2008年万科首次进入重庆，至今已是十年。丰富的高端城市住宅打造经验成就了其高敏锐的人居需求洞察力以及高认可度的品牌。而这，恰好是鹅岭峯所需要的。

万科入股后，无形间将鹅岭峯产品与万科品牌挂钩，实现了鹅岭峯由小众产品到大家之作的转变；其次是万科基于自身在重庆十年的根基和对城市深入理解上对鹅岭的历史文化底蕴进行了深入挖掘，通过制作鹅岭主题微电影等动作，不计功利的进行去产品去项目化的文化讲述，帮助市场了解鹅岭的人文价值，从而让市场重新认识和理解鹅岭峰项目。