关于对重庆房价的预判

文/大卫

房价的本质很大程度上就是货币现象。

货币的超发导致货币的交换价值持续贬值。不是东西更值钱了，而是钱更不值钱了。

我们一直在苦苦寻找能抵御货币贬值从而让资产保值的物品，找来找去，发现房子这个东西最靠谱，能基本抵御通胀，一线城市的房子，跑赢印钞票的速度，差点的城市，也能稍微享受一点边缘福利，敏锐之流，如果再倒腾一下，抵押、融资、加杠杆，发现还能赚钱，比老实工作赚的多很多。

于是，房子除了居住属性以外，就多了很强的金融属性。

但不管从居住属性还是金融属性看房价，只要当局者有心，不论哪个城市的房价都是能够控制下来的，毕竟体制摆在那，全国就是一盘棋局，永远是下棋的人说了算，或者叫庄家说了算，我们在其中充其量也就是棋子，而如果缺乏足够的价值，甚至就只能做个看客。

无奈，房地产是资本密集型行业，钱多的地方，利益纠葛就多，加之拉动经济产业快速发展之需要，就有了房地产行业遍地黄金的20年。

对于房价，真不是没有能力控，而是不能真的控。

什么时候需要真的控房价了，必然就会关上门了，并且似乎已经有了点这个趋势。

在过去这十多年，买房子帮助了很多人实现了生活富足，少部分人更是实现了财务自由。

似乎大家也形成了一个共识，认为房价就是五年一轮回，调三年涨两年。

每次通过政策的强行压制，换来了短期震荡下跌，也换来了下一次更加疯狂猛烈的上涨，空头的下场永远就是在新一轮房价上涨之后资产迅速缩水，贫富差异进步一被拉大。

这一次或者说这一轮行情，又会是如此循环反复吗？

在新的经济增长方式或房地产的新玩法没有壮大之前，很不幸，房价大概率依旧会是循环播放ing！

房地产牵扯利益太多，剪不断理还乱。

至于新的增长方式，一直在努力，科技创新、产业创新、大众创业、一带一路....都在寻找变革中的新机遇，但无奈，任何习惯的改变都是艰难的，更不会一蹴而就。房地产这个夜壶，依旧有用，最多就是在后半场可能会换种玩法而已。

改变的过程也绝不是几年就能完成的。

1.当房子的抵押价值下降

2.货币不再超发

3.居住需求被缓解

第1、2点都是由宏观掌控，第3点是局部城市自行掌控。任中一点，都会深刻的影响房价。

重庆过去就是第3点做的够好，所以房价多年未涨。也没有见过哪个城市是大多数人都有住的地方了还会把房价炒的很高，新疆、西藏、甘肃、吉林...人口密度小的地方，从来没听说炒房的。

第2点现在正在实施，中国二季度GDP增长速度是6.9%，当前的M2增速是8.9%，静止货币超发率2%，历史低点。M2增速-GDP增速=超发率，超发率越高，市面上资金越充裕，房价就越容易涨，目前是下降状况，如果一直持续一年，对房价的影响程度将远远大于各种政策。

好吧，大家都关心的重点。

城市房价从来都没有能脱离大环境的自弹自唱，人是流动的，资金是流动的，所以前面啰嗦了一些大环境。

对于重庆，我认为目前的房价上涨行情，恐怕大概率会持续下去，或半年或一年，甚至更久.....

1.重庆主城区的存货实在是太少了，目前几乎是全国消化周期最短的大城市之一，比重庆还低的就只有杭州和武汉

短期供需关系过于紧张，就导致上篇文章中提到过的，最近电子开盘的几个楼盘，房子都是被秒杀了。杭州、武汉同理，市场已疯。

2.重庆还没有实质意义上的调控政策

这是官方的态度，敞开了欢迎你，无论是城市化需要还是财政需要。城市化需要人，财政需要钱，这个态度注定了目前的行情其实是被小心呵护着的。

3.目前的重庆，依然在延续着这一轮全国的房市行情

每一轮行情，京沪深永远是最早启动最早终结，这一轮依旧是京沪深早了1年多启动，如今他们已经起步迈向新的“房产租赁时代”了，而武汉、成都、杭州、长沙，包括重庆的市场还是火爆的无法平息，买房还要抢。

政府通过限价控制涨幅，是人为的延长了这轮行情周期。

因为抢房者觉得政府限价就是给上车机会，一定要抓住，事实也证明了，降价不能去库存，只有涨价才能去库存。

但是，我建议要冷静下来，是因为不冷静、匆忙、着急的结果往往是出错和后悔。

虽然短期还在涨，但对于价格，不用过分担心，重庆本轮的房价行情已经进入尾声阶段了。

1.目前的购房主力军已经到了主城周边区县群体，这往往是一轮行情到达末端的显著特征，近期外地客户数量较上半年已经显著减少，至少是对新盘，他们都觉得贵了。

2.2016下半年到今年大规模的卖地，明年的供求关系不再紧张，会重新回到往年常态，同时，如此多新楼盘同场激烈竞争，对房价只能是好事，至少产品会变得更好。

为什么现在在核心区还有很多10年以上房龄位置还不错的房子价格并不贵？因为重庆房子太多了，能选好的为什么选差的，即使经过这轮普涨，仍然有些房子卖不起价，无人问津。

那么多房子，只有高品质的房子才能脱颖而出。

过去在重庆，有一类房产投资人用最简单的逻辑买房赚钱，那就是“跟着龙湖买”。因为在低售价低利润的年代，只有龙湖把有限的成本更多的花在了园林景观和物业管理上，使得他们的房价脱颖而出，也赢得口碑。

下一阶段，重庆房价中的机会，将同样来自于“品质”二字。

一个价值20000元/平的楼盘，现在卖20000元/平，对比一个价值10000元/平现在卖价17000元/平的楼盘，你觉得哪个更便宜呢？

这就是我对重庆房价的判断。