楼市政策已经悄悄的转向!这是值得每个人细心关注的

大卫聊地产 2018-11-04 21:02:19
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(全文大约4200字,听个歌吧) “上帝的归上帝,凯撒的归凯撒” 如果用一句话概括近期楼市的状况和政策导向,就是上面这一句。 1031政治局会议没有提到房地产,被很多人议论,有些人认为经济下行压力大,对楼市调控可能会逐步放松;又有些人认为新华社在本次政治局会议之前,已经代表官方再次强调了“坚决遏

(全文大约4200字,听个歌吧)

“上帝的归上帝,凯撒的归凯撒”

如果用一句话概括近期楼市的状况和政策导向,就是上面这一句。

 

1031政治局会议没有提到房地产,被很多人议论,有些人认为经济下行压力大,对楼市调控可能会逐步放松;又有些人认为新华社在本次政治局会议之前,已经代表官方再次强调了“坚决遏制房价上涨”的决心不会动摇。

 

究竟该如何看待官方这重要的导向?如何正确看待当前的重庆楼市,里面很有门道,今天来聊聊我的观点。

 

1.先看当前的环境背景

通过2018年历次跟经济、房地产相关的重磅级会议可以看出端倪。

除了直接对房地产作出指示以外,货币、去杠杆,包括基建,都与房地产有关。

(1)货币

4.23 稳健中性,注重引导预期

7.23 稳健的货币政策,要松紧适度

7.31 稳健的货币政策,要把好货币供给总闸门

10.31 实施好稳健的货币政策

实际上干了啥?

央行在今年的1月、4月、7月和10月,先后四次实施定向降准,向市场净释放资金约2.3万亿元。

 

(2)去杠杆

4.2 结构性去杠杆为基本思路

7.31 经济运行稳中有变,面临一些新问题新挑战。坚定去杠杆,把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机

10.31 当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大,对此要高度重视,增加预见性,及时采取措施

说明了什么?

三季度GDP同比增长6.5%,而一季度增长6.8%,二季度增长6.7%,这是经济下行压力。

在去杠杆的基调下,市场和企业的“资金面”紧张,很多企业快活不下去了,A股的众多股票出现了大幅下跌。

这些都将被采取措施,在力度和节奏方面进行有效的调整。

 

(3)房地产

4.23 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时进行监督,消除隐患

7.31 下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

10.31 没提

 

没提的理由我认为大致有几点:

(1)

在今年上半年,一些二线城市的楼市仍然乱象丛生,茶水费、捆绑销售、捂盘惜售、哄抬房价现象屡有发生,住建部约谈部分城市,多地出台打击“违法乱象”的政策性文件,“市场乱象”,在731会议后,得到了十分有效的遏制。

可以理解为,市场秩序治理取得了成功。

 

(2)

供需平衡得到了缓解,以重庆为例,从铭腾发布的截止10月份的数据看,8、9、10月,重庆的供应量较之前明显放量,2018年10月对比2017年10月,同比上涨了37%!但成交却下降了15%。

从图表中还能清晰的看到,连续三个月,供大于求!这在过去一年都是不曾发生的事。

 

重庆已经基本上实现了新房的供需平衡,以管窥豹,其他城市随着成交量低迷,预计动态存销比上升的都会很明显,阶段性的供需平衡,已经实现。

 

(3)

至于房价上涨或下跌。

目前全国主要指标城市的均价仍然延续着比较严格的备案价格监督指导,想涨想跌,都不容易,一个萝卜一个坑,开发商卖新房,要到这个指导的价位才能备案,才能体现在统计局的数据上。

 

但在二手房层面,就不那么乐观。

仍然以重庆为例。

二手房的供应量在6月份达到谷底后,一路上扬,目前光链家一家就突破了4万2千套挂牌。据了解,链家内部一共有7万多套挂牌房源,而链家在重庆的份额大致是15-20%之间。

同时,根据第三方数据抓取系统统计,二手房的成交单价从6月底高点,到10月底,已经下探了近2000元/㎡。跌幅15%。

房价实际上已经得到了有效的遏制。

 

基于以上现象,1031政治局会议没有提房地产,合情又合理。

 

但是,有一个前置条件,不可忽视:在经济下行压力加大,经济运行已经发生转变的时候,一切手段,容忍的底线是“确保社会大局稳定”。

 

房地产不是过街老鼠,也不是砒霜,不能一棍子打死,更不能一刀切的剥离。他是当前社会大局稳定的“砖头”。

当市场猖狂,违法乱纪的事都出现的时候,拿起棒子使劲打,当市场转凉,人们的预期已经发生了阶段性变化的时候,棒子自然就收了起来。

但是,为了防止“猖狂”很快反复,棒子虽然收了起来,倒也不至于马上直接给糖。

 

几个楼盘拉横幅,闹退房,是开发商自己的事,几十个楼盘拉横幅,闹退房,可以视作当地政府调控手段欠妥,需要加强“因城施策”,但如果全国几百上千个楼盘同时拉横幅闹退房,那就是社会大局的事。

 

而从2011年新国八条开始,中国楼市就已经不再是一个纯正自由化的市场。

作为民生的重要部分,房价成为跟指标挂钩的事。新国八条排名前列次严格规定了全国各地政府可以采用限购、限贷等手段进行调控。

 

所以,用一句话概括:随着经济环境的变化,一些政策发生了转变,包括货币、包括杠杆,还有加大基建的投入力度,这些显然是抵御经济下行的策略。而楼市,关键在于“平稳”。

上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

当楼市脱离了国家认可的发展轨道,不管是上轨还是下轨,都会来纠正。

当运行在上下限之间,那就交给市场自己解决。

目前,显然刚刚进入“合理区间”。

 

重庆的新房仍然处于结构性行情中,总体价格平稳。

二手房从6月份高点有了15%左右的跌幅,严格意义上,二手房既不涉及维权的风险,也不碍于总体价格统计,较大的风险来自于跌掉30%以上时,有按揭断供的可能性。如果到了断供的份上,那就是购房者和银行之间的事情了。

历史上不是没发生过。

 

2.重庆市场的现状

 

上面也有举例重庆近期的一二手状况。

今天我们去渝中、九龙坡等老城区看,大量的20年以上房龄的老破旧晚上亮灯率极高,这些房子,电梯破败,偶有上演电梯惊魂,修了坏坏了修,楼道破败,室内采光、通风效果都不好,户型也很奇怪,用我们现在眼光衡量,居住舒适性非常低。

再对比今天的新区,晚上大片大片的漆黑,就好比“鬼城”,一栋楼除了过道灯,室内灯可能只亮了1户,心里会由衷的赞叹那一户人的勇气。

重庆楼市的主要矛盾在于人们对美好居住生活的向往还没有成为现实,而不是数量短缺。

重庆还在大力发展新区,新区的美好与优越的居住环境都还没有呈现,这是重庆楼市较大的机会所在。

 

但市场分化异常强烈的到来了。

先看新房,目前陷入困境的有两类

一是高总价高单价,但产品优势或性价比不突出的,或是过于偏远的冷门楼盘。

所谓产品优势,包括优越的地段、独具一格的精工(能打动人刷卡消费)、非他莫属的配套(比如学区),光有产品优势还不够,性价比更重要。

当市场火爆,购房者会透支预期,跟风盲目买入;

但是当市场下行,现在还出来看房子的,要不就是还没买到房的真正的刚性需求,要不然就是拿着刀准备从腰的部位砍下去的“投机客”,他们对于“既有品质又有性价比”的要求比想象中的要高。

打个比方,前几个月,市场每100套房,但有200个购房者等着,如今,200个购房者中的100个已经买了,而房子却变成了200套。肯定会变得相当挑剔。

 

第二类是“能力有限”的开发商。

往往集中于买地的时候追了高价地或偏远的冷门区域,当市场均价行情疲软,俗称卖不起价的时候,这类开发商最难受。

当初想的比较简单,认为市场太好,一心求利润,没有高大上的示范区、售楼部,没有漂亮的样板房,户型设计又缺乏亮点,营销能力又不够,比如某个位于热点板块,洋房套内单价14200,简直就是“吐血价”,要知道他旁边其他楼盘的高层此前都是15000+,但他卖的仍然不好,就属于这一类。

第二类中,水土不服者居多,比如新进重庆的某些开发商,或者踩错了点,行情好的时候没房可卖,去买地,房子修好时,市场又变差了。

具体开发商名字就不说了,感兴趣的可以私下讨论。

 

我特意将当前的重庆楼盘大致分成四类,可以作为参考:

排名前列类:新瓶老酒,高价低品

所谓新瓶,指新买的地,所谓老酒,是指产品、位置、品牌都很一般,缺乏新意和亮点。

他们的地,不是贵就是偏,房子出来以后还不得已“按照他们当初为了买地忽悠总部领导时的预期价格”卖(一定都不低)。开发商拿地时都是根据预期价格,结合利润率,反推可以承受的较高地价,俗称“算得过来账”。

当市场发生变化,他们的预期价格在开盘初期很难实现,但又受制于企业成本管控,产品品质上就很难有多的投入,这个楼盘很可能陷入恶性循环:东西不好,价格不低,无法打动消费者,滞销,促销,降价、降质。价格越卖越低,品质越来越差。资金实力差的,还有可能烂尾。

这类楼盘,风险极大!切忌接盘。你自己去套,有很多,我就不具体说了。

 

第二类:新瓶新酒,高价高品

还是新买的地,但是位置很不错,品牌有支撑,产品有创新。

这类楼盘,因为土地买的晚,地价不便宜,再加上品质预算投入比较多,房子出来以后只能“高总价”或“高单价”卖,消费者对品质价值的接受度需要培养,时下很多品质大平层楼盘,属于此类。

这类楼盘,机遇与风险并存。

前提是:开发商不是高杠杆、快周转型的,比如你让碧桂园、恒大来干这事,特别不行。要能沉的下心做产品,不追求销售速度,就像上海的汤臣一品,2006开盘,到2008年,三年分别只卖了2套、1套、1套,卖了13年,去化率大约90%,他能熬。

但是,不是家家都是汤臣。

这类楼盘,在分辨清楚产品和开发商本质以后,自住需求,择优买入。

 

第三类:旧瓶老酒,低价低品

老地块,老产品,懒得创新,没能力创新,走量要紧!

很多位置、品质、品牌、配套都很一般的楼盘,他们的核心竞争力是地价便宜,依赖这个优势,卖价就可以比较低,低于市场价。对于他们来说,多卖一分钱都是利润,少卖几百块也不亏。

这类新房,我的原则是,买的便宜,卖的也便宜。各方面没什么期望。

过去谨慎购入,未来也一样要谨慎购入。

 

第四类:旧瓶新酒,平价高品

位置、品质、品牌、配套都还不错,最重要,他们因为地价成本低,兼顾了性价比的优势。

这种盘,尤其是面积适中、同时总价不太高的类型,会是所有人都关注和追逐的目标。

随着市场进一步发展,当面临更大的下行压力时,这类盘作为刚需,也相对更稳妥一些。

 

就重庆二手房市场而言,很乱。

(1)卖家心理预期混乱

比如照母山恒大御景半岛的联排,一模一样的户型,都是差不多的位置,有挂着400万内心极度膨胀的,有挂286万着急跑路的,而我估计这套286万的底价很可能在250-260万就能拿下。

还比如重庆天地,翠湖天地组团,相同户型,相似朝向,并非顶底楼,挂牌价从286万-230万。

(2)他们不是降了,只是少赚了

你千万别觉得他们亏了,以翠湖天地为例,132平的户型,当初2016年底时差不多买成120多万,还赚着100万呢。再跌50万,他也跌的起。

现在卖二手房的人,都跌的起,挂牌价跌了,也没人会闹事。跌不起的人大多数要2019-2020年才能上市交易。

与一手房比,过高的价格是导致二手房市场冰冻的主要原因,而不是二手市场真的凉了。

你让这些人全部打七折、八折,只赚50%卖出,一样会好卖。

 

所以,二手房的下跌来自于过去两年炒房客的作祟和人性的贪婪。

 

这时候也不是所有二手房都会“硬着陆”,①入住率高,投资客少的,交易不活跃,会更抗跌;②与周边平价的新房价格越接近的,风险越小。

笋盘越来越多的出现了。

 

总体来说,当前,政策已经发生微妙的变化,盲目的悲观不可取。

在买房这条路上,只要大家秉承“为价值买单”,为“生活买单”,忽略短期的波动,放平心态,长期持有,最终回头看时,你都会是丰收的胜利者。

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