10万国人,在重庆假装买房投资!

e线城市 2019-05-14 07:58:19
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

这是一个既有房产税,又要需要全款进场的城市,一旦踏空,就是数年心血毁之一旦。

2017年,关于重庆楼市一个统计数据值得玩味:

2016-2017年间,重庆接近40%的房子被外地客户买走了。

过去几年,重庆的住宅成交量基本在30-40万套,按照这个比例,重庆有10万套以上的成交量是由外地人贡献。

与此同时,全国几乎没有一个城市的楼市,又能像重庆这般复杂诡谲。

10万国人,在重庆假装投资。

1

重庆,真的没地了?

这个问题,在过去半个月时间里,反复萦绕在我的耳边。

之前,接到过四五个朋友的咨询:

重庆一路向北,买房投资是否更要一路向北?

这几位朋友,无一例外通通都是外地人,非本地土著。

在他们的一致印象中:

多山的重庆,一路向北是必然趋势,因为只有这里有大量可连片开发的平整土地;

一路向北,是平整净地资源稀缺的重庆,不得不做的必然选择。

重庆北区地形图▼

上图中红线所圈出来的部分,就是重庆北部大片广袤且平整的土地。

从礼嘉到蔡家,到悦来,再到中央公园……

“重庆没地,只能一路向北”,这是每一个外地人抵达重庆之后,被反复灌输和洗脑的排名前列节认知课。

此后,当这群初来乍到的外地人,到渝中区转了一圈,看到了轻轨穿楼过的城市奇观;看到了挺立在江边的洪崖洞;看到上三层、下三层、上下六层的魔幻重庆……就以为看到了整个重庆,就更加坚定了以上认知。

在这种认知之下,蔡家没有问题,悦来没有问题,礼嘉没有问题,中央公园更没有问题……

因为,重庆只能向北,重庆只有向北!

奇怪的是,作为土地资源稀缺的重庆,连年住宅供应量却都能排在全国前几位。

更加诡异的是,号称“净地稀缺”的的重庆,住宅供应量连年远超一马平川、从不缺地的成都!

究竟是哪里出了问题?

如果我们把眼光跳出渝中,但凡环视四顾,就会发现:

所谓的重庆可连片开发的平整净地绝不止于江北。

向西翻过歌乐山就是广袤的西永和大学城;向东穿过南山就是同样平坦的茶园;即使不用翻山,一路向南,还有连片土地待开发的巴南……

或者可以换句话说,真正缺地的是渝中、沙坪坝这些老城,但凡向外走两步,就是一片崭新天地。

即便天地不够展阔,重庆人民也能开山辟路,在丘陵沟壑里炸出一片平坦通途。

比如西永。

2

重庆的中心到底在哪?

说实话,我不知道。

我是从2015年开始关注重庆市场的。在过去这5年的时间里,我发现重庆的中心一直在四处流窜。

最早炒的是江北嘴CBD;然后炒宇宙中心照母山;去年炒的是弹子石;中间还要穿插着号称要复制下一个照母山的中央公园;悦来也蹭着新会展的概念热过一阵子;礼嘉也时不时的以纯粹改善住区的面貌出现,捎带着把一河之隔的蔡家炒了起来……

站在重庆的上空,俯瞰这座城市:似乎哪里都是中心,哪里都有概念,哪里都很便宜,哪里都能买。

想要理解重庆这种割裂的城市格局,必须站在三个维度上:

排名前列,被地理环境倒逼的重庆城市进化。

早期的重庆作为一个工业城市,或者叫重工业城市,受山脉和河流影响,大量的工矿企业是沿江、沿冲积平原分布,接着以工矿企业为中心,形成配套商业区和配套居住区。

因为受大山大江区隔,当年的桥梁隧道亦不像现在如此迅捷便利,组团与组团之间几乎不相往来。

最终,建立了现代重庆的城市模型——多中心、组团状发展。

之后的几十年时间里,重庆的城市进化就始终未能逃脱于这种模型之外。

于是,我们发现现代重庆,几乎每一个成熟组团中都有人、商圈和产业。

他们分散在各个组团中,工作、生活、购物、休闲……用一个词形容就是,“自产自销”。

我们甚至可以把一个大重庆,看成一个相互独立存在的小城市——巴南县、南岸县、九龙坡县、大渡口县……

第二,政府有意为之的规划策应。

当重庆从工业时代转型升级的时候,它开始上套路了。

重庆并没有把大量的新兴产业聚集在某一个组团中,而是彻底打散。

把笔电放在西永;把阿里和腾讯等互联网科创类产业放在两江新区;把金融和地产类企业放在江北嘴CBD;把会展放在悦来版块;商贸类企业还都聚集在解放碑CBD……

如此上套路的根本原因其实很简单:

就是为了卖地。

这些有产业导入的组团,基本上都是有大量土地可拍卖的组团。

把产业引入到有批量库存土地的组团内,借着产业和概念卖地!

第三,流量的有意引导。

其实,关于这一点,我本不想深谈。

只要讲出来,一定会得罪人。

在过去的一波行情中,重庆以“低房价+不限购”,吸引了大量来自全国的投资客进场。

在这些流量聚集的背后,是一个个的流量主和大V。

大V们手里摇着的大旗上,写满了一个又一个的概念。

大旗所指之处,是一个又一个所谓重庆中心的诞生。

说真的,我从来没有见过全国任何一个城市的市场,能像重庆这般复杂诡谲。

这其中夹杂和牵动着,城市的固化格局、地方政府的土地财政、以及各种流量主的利益所在……

3

我真的不建议投资小白进场重庆。

看似洼地的重庆,因为复杂的地域格局、复杂的利益关系、更加复杂的政治生态、实则遍地是坑。

数万全国人民,在重庆假装买房投资。

1、你以为重庆因为平整净地稀缺,所以只能被动一路向北?

实则在北区之外,还有西永、茶园、巴南……等等一系列可连片开发的组团。

曾经中央公园画个圈,就要再造新重庆,如今两江四岸再提升,又要回归老重庆。

政治生态的转变,导致着城市进化方向的转变。

2、你以为只要守着主城区、守着就业中心为原点,围绕就业做选筹就OK了?

实际上,重庆不只是一个就业中心,而是每个组团都有一个就业中心。

两江新区有阿里,西永有笔电,茶园新区有物流,江北嘴有金融,解放碑有商贸……

整个城市的购买力被彻底打散,无法形成一个真正的高购买力人口聚集区。

3、你以为跟着概念走,贴着网红版块走,总不会出错?

比如,时下概念较大、溢价较高、接受度最火的是礼嘉,那我贴着礼嘉买一个之隔蔡家总不会出错。

实际上,真正撑起来礼嘉房价的是江北乃至整个重庆高购买力的改善土著客户外溢。

而蔡家的客户却是沙坪坝和北碚里面的刚需客。

虽然仅仅是一河之隔,面对的却是两大类完全不同、购买力相差极大的客户。

4,你以为距离轻轨站不足2km,就一定是安全靠谱的?

殊不知在重庆这种3D城市,平面地图上的2km,在现实生活中,却是立体的2km。

这对于未来接盘的本地土著来说,完全就是两种截然不同的距离感。

5、你以为江景资源是特别稀缺的?

殊不知沿着嘉陵江和长江绵延十几公里,甚至数十公里的临江带上栽葱一般的矗立着密密麻麻的各种高层。

对于本地人而言,轨交站的距离和商圈配套,要比看江来的更加靠谱。

你以为……

之前,我曾经说到过一个观点——

以就业中心为原点,寻找有轨交通达的,45分钟通勤范围内,城市界面比较好,配套体系比较齐备,价格被低估的版块。

然而,这套方法论在重庆完全失效。

就如同上面所说——

重庆的就业中心是被彻底打散的,就业中心的价值被极度稀释,高购买力的客户也被极度稀释;

重庆没有一个特别意义上的发展方向,一个大重庆被割裂成若干个自成体系的“小城市”,每一个小城市之中都有就业、都有商业、都有配套、都能生活;

重庆的需求也是被彻底打散的,江北的人民大概率不会跑到巴南居住,即便它很有价格优势;

 重庆的城市是3D立体的,2km的轨交站直线距离,很可能意味着要爬2km的高高土坡,而且没有小黄车……

在重庆过往的市场历程中,一江之隔的两个板块,一个涨的飞起,一个不断下跌的案例比比皆是,一路之隔的两个项目,一个猛然跳涨,一个死活不涨的案例也俯首可见……

4

在重庆投资选筹,我们要走的更加辛苦和更加艰难。

既然每个组团都有就业中心,都有就业人口,我们就需要挨个爬楼,研究每个组团的产业特征和产业人口特征,研究他们的购买力;

比如,为什么西永的升值空间很有限?

因为,西永背靠的笔电,大都是组装类产业,其聚集的购买力,也大都以产业工人聚集为主。

既然每个组团都是自成体系的,那我们就需要研究每个组团的购房客户购买力,以需求和购买力为起点,研究它们的房价潜力;

比如,大渡口很难有暴击?

因为长期以来,大渡口本身并没有强有力的产业支撑,重钢搬迁了,商圈品质比较差。它内部的人口购买力都偏弱,整体偏刚需。除此之外,大渡口内部真正有购买力的客户,反而会被江北和渝中抽血。

既然……

讲到这里,我们会发现一个很关键的问题。

在重庆买房,所面对的不仅仅是一个城市。

而更像是在多个城市之间对比、选筹、下定……

这也就是,我真心不建议小白进场重庆的根本原因。

但凡混乱的地方,必有收割的存在。

这是一个既有房产税,又要需要全款进场的城市,一旦踏空,就是数年心血毁之一旦。

小白们赌不起。

关于重庆,我还有很多的内容,没办法在一篇文章里全部讲清楚。

而我今天聊得更多的都是风险、坑和收割。我只是希望大家记住一句话:

在重庆投资选筹,防守比进攻重要,实地考察比轻信他人重要。

本公众号转自有关网文,具体来源本号中有注明。聚焦中国城市化发展和房地产市场,更多好文请关注e线城市公众号!

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。