“共享办公”10家大鳄入渝圈地 大批小型空间被挤出局

继今年3月份联合办公运营商MFG进入重庆后，重庆联合办公市场又来了新的搅局者。记者近日采访了解到，最近联合办公领域知名企业梦想加、SOHO3Q都在重庆悄悄布局。自此，重庆已齐聚了雷格斯、TEC、侠客岛、MFG等10家知名联合办公运营商，市场“火药味”十足。重庆联合办公市场竞争格局如何？哪些群体在使用联合办公场所？未来市场又有何走向？对此，记者展开采访调查。

动态：

联合办公品牌纷纷入渝 梦想加、SOHO3Q加盟

10月9日上午9点，解放碑环球金融中心，上班族陆陆续续到达。重庆岚玺传媒有限公司的吴先生来到大厦40层的办公室，开启一天工作。只是与别的公司不一样，他的办公室是与人“共享”的。除了企业自己租用的办公空间外，前台、茶水间、会议室、甚至是行政经理等，都是同层楼的租用者“共享共用”。

在重庆，企业若想入驻这样的联合办公空间，有越来越多的选择。

记者近日打探到，联合办公知名品牌梦想加、SOHO3Q也在重庆悄然布局。

据悉，梦想加成立于2015年，是一个专注科技办公体验的联合办公空间品牌，目前布局运营北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商业区约30万平米、近40个办公空间。

记者从梦想加相关负责人处得到证实，其在重庆的排名前列联合办公空间将布局在解放碑平安国际金融中心，运营面积约有4800平方米。目前正处于装修阶段，不久就可正式营业。

“我们看好重庆的创业环境，以及重庆及西南地区消费升级的潜力。”梦想加相关负责人表示，今年8月份，梦想加完成1.2亿美金C轮融资，此轮融资将助力加速梦想加继续深入布局、扩张，重庆无疑是西南片区的一个重要市场。

无独有偶，由潘石屹创建的共享办公空间SOHO3Q也瞄准了重庆市场。据悉，SOHO3Q在重庆的首站选择的是解放碑申基金融广场，运营面积约5600平方米，也将在今年营业。其运营模式是将写字楼办公室以短租的形式对外租出去，企业入驻可以随时随地手机上预约、付款，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务。

比梦想加、SOHO3Q早一步，在深圳成长起来的现代写字楼专业运营商MFG则在今年3月份进入重庆，并在短短的几个月内布局了解放碑环球金融中心、化龙桥阳光金融中心、江北嘴国金中心IFS三个联合办公空间，运营面积超5万平方米。

据戴德梁行统计，目前重庆已有雷格斯、德事商务中心（TEC）、梦想加、侠客岛、MFG等超10个知名联合办公品牌入驻，布局面积超过12万平米。例如，2011年进入重庆的雷格斯，已经在渝中区、江北区等布局了四个商务中心，运营面积约5000平方米。

市场：

客群趋向多元化 工位较高租金可达2000元

联合办公，又称共享办公，本质是一种共享办公空间的办公模式。

服务于多个联合办公品牌的戴德梁行写字楼部&企业服务部助理董事刘洋介绍，联合办公模式起源于上个世纪美国经济高速发展，房屋租赁价格水涨船高，为了节约租赁成本，一些小公司或者小的团队都是采用联合办公的方式，而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。国内的联合办公起步相对较晚，2015年被认为是联合办公的元年，大量新登记市场主体掀起的创业热潮激活了对联合办公空间的需求，从而推动了联合办公市场的迅速发展。

刘洋介绍，根据戴德梁行数据来看，信息产业、文化以及媒体等领域的新兴企业和各种中小型企业仍是目前的主要客户群体。但随着市场发展，客户群体也呈现多元化的趋势，不少成熟企业开始接受联合办公模式。以氪空间为例，入驻企业就有顺丰速运、新东方等，而梦想加也吸引了今日头条、易到、蔚来等企业入驻。

“与传统办公相比，联合办公拥有空间共享、租期灵活、商业社交、服务多样化等特点，其高效灵活的办公形式能够更好的匹配企业的办公需求，在减少现金流占用、提升办公灵活度、降低办公成本等方面具备优势。”刘洋表示，与单独租用办公室相比，租用联合办公室算下来企业至少会节省20%的成本。

10月8日，记者在MFG环球金融中心的联合办公中心看到，除了客户按面积租用办公室外，MFG负担起了入驻企业的公共性需求服务：在每个楼层设置一个总服务台，负责所有入驻企业的来访接待与引导。每个楼层还设置了多功能会议室、文印设备、茶水间、休息区等，入驻企业可以免费使用。同时，每个楼层还配备了一个行政经理供入驻企业使用。

“以100平方米的办公室来计算，自己租用，按照100元/平方米的租金来算，除了需要每月支付1万元租金外，前期还有装修费、设备投入等各种费用，以装修费为例，按照1500元/平方米计算，就要15万元左右，而在解放碑的核心区域租用一个联合办公室，租金也就在100元/平方米左右，并且还可随租随用。”一位联合办公租用者对记者表示。

“目前入驻MFG的多是成熟型客户，包括咨询公司、地产公司等。在我们的成都市场，还有大型国企入驻。”MFG项目招商经理肖霜介绍，租用办公楼，不仅仅是租金价格高低的问题，往往还涉及报批、设计、施工、水电、消防等一系列问题，加之还要购买安装办公家具、设备、网络通讯等，对于一家非专业公司来说，可谓费时、费神、费力、费钱。联合办公空间有共享的区域，入驻企业还可以比自己单独租用办公室少负担50-100平方米的空间。

记者走访多家联合办公中心了解到，目前的联合办公室收费主要有两种形式，一是按工位出租，根据不同的区域，一个工位的月租价格在800-2000元之间。另一种则是按照面积出租，根据不同的面积、位置，价格区间在80-130元之间。

行业：

马太效应明显 未来或形成千亿规模市场

与市场的火热同步，在资本领域，联合办公也是“香饽饽”。

记者梳理发现，今年来，联合办公市场有近十起融资。例如，今年3月，米域宣布完成4亿元B-1轮融资；6月5日，纳什空间完成B+轮融资；6月26日，氪空间完成3亿美元B轮融资，其6亿元人民币Pre-B轮融资在今年1月完成；6月28日，优客工场完成C+轮融资；7月27日，WeWork中国子公司完成5亿美元融资；8月，梦想加宣布获得1.2亿美元C轮融资。这也是其半年之内第二次获得融资。

联合办公频获融资，在于其快速增长的市场。根据联合办公分会和好租联合发布的《2018联合办公发展大数据报告》，中国联合办公空间正以每年不低于50%速率增长，到2030年30%的办公空间都会是联合办公，截至2017年底，我国联合办公行业市场规模约90亿元，预计2030年将形成近千亿的市场规模。

不过，在井喷式的发展之后，伴随着的也是高淘汰率，记者采访了解到，目前的联合办公市场，行业马太效应渐显，大品牌与小企业已经是“冰火两重天”。

根据戴德梁行方面的统计，2017-2018年，联合办公行业至少发生8次的企业收并购和企业合并，行业集中度进一步提高。如今年4月，Wework全资并购裸心社；今年，优客工场也先后完成对无界空间、Wedo联合创业社、上海共享办公企业Workingdom、智能化办公平台“火箭科技”的并购。

戴德梁行写字楼部&企业服务部助理董事刘洋表示，目前的联合办公市场仍处于发展早期，各大品牌处于市场争夺阶段，大运营商倾向收购和兼并达到规模和市场扩张。行业内预计，未来Top30的企业会占据超过70%的市场份额。

记者采访也发现，扩张几乎成了这些行业大品牌的一致动作。

梦想加相关负责人表示，随着梦想加办公即服务的体系产品日趋标准、完善，健康运营模式得以验证，梦想加开始不断刷新布局扩张速度：仅2018年上半年，签约面积即为过去三年运营面积总和的五倍；而从今年6月开始，北京、成都则以接近一周一个新空间的速度陆续落地开业。

“MFG在重庆预计还要扩一倍。”MFG项目招商经理肖霜也介绍，MFG的目标是总运营面积达到100万平方米，目前才30万平方米左右，其中重庆市场的规划是要达到10万平方米，成都市场也会增加至30万平方米左右。

在大企业忙着“跑马圈地”时，小型联合办公空间却举步维艰。

WitWork智谷精英创客联合办公负责人吴扬文在重庆，是较早推联合办公模式的试水者。2014年，便在解放碑英利国际金融中心打造排名前列WitWork联合办公中心，创业者只要每月花1100元，就可租一个办公位，拎包上班。

但是在2016年，吴扬文发现，这种模式再也做不走了。“入驻率低于60%的时候就撑不住了。”吴扬文介绍，当联合办公室的入住率低于60%，企业就会难赚回成本。随着各种办公空间和产业园区越来越多，加上不少创业者成本有限，原有的传统联合办公场所逐渐被淘汰。2016年底，自己选择了关掉了原有的WitWork，而是在北仓文创街区打造文创+文旅一提体的文旅园区。

“我们是幸运的，找到了升级的路径，还有一大波小型联合办公空间做不走，直接被淘汰了。”吴扬文坦言。

刘洋说，目前部分小型联合办公空间还有一定生存市场，但长期来看，联合办公行业将成为头部企业之间的角逐。以联合办公服务商的类型来分，目前国内联合办公玩家大致可分为三类，一是联合办公领域的自营类创业公司，如氪空间、裸心社等；其二是自营+加盟模式的优客工场等；其三则是传统地产商转型轻资产运作的，如SOHO3Q、ATLAS寰图等。未来还会有新鲜力量加入，但行业对新进入者形成了一定的壁垒。

趋势：

未来赢在运营能力、服务能力、跨界资源整合

未来的联合办公室场又将何去何从？

在戴德梁行重庆公司总经理魏晓龙看来，目前的联合办公市场产业链较短，盈利方式较单一，利润点仍以工位服务费为主，辅以增值服务收入。未来的联合办公运营商是运营能力、综合服务能力、甚至链接跨界资源等多方面能力的较量。

魏晓龙说，对于联合办公空间而言，最重要的判断标准有五点，分别是入驻率、空间运营能力、成本控制能力、融资规模和品牌影响力。其中较高的入驻率可以为平台带来稳定的现金流，降低其服务成本，从而提高平台整体竞争力。空间运营能力则是需要通过对原有空间进行改造，提升其空间使用率，在此基础上通过提供不同种类的、优质的增加服务以体现了自身的服务价值。而平台的综合服务质量将成为该类企业的核心壁垒之一。此外，资本的介入可协助企业迅速扩大自身规模，并形成规模效应，建立壁垒。

魏晓龙表示，从未来发展来看，联合办公空间在运营能力、品牌效应和空间设计上的进一步提升会是一大主流趋势，例如目前有的联合空间会配置健身房、厨房等，甚至为会员提供酒店入住优惠、机票折扣等服务；入驻企业方面，不同于以往的针对中小型企业，未来吸纳大企业将成为联合办公空间重要争夺点。公开资料显示，在美国，传统大公司正在逐渐开始选择在联合办公空间工作。2010年创立伊始，联合办公空间WeWork有80%的入驻客户为自由职业者或小型创业公司。到了2017年，这一客户群体的比例降至39%。100人以上的企业在WeWork中的比例从2010年的3%增长至2017年的12%。在入驻WeWork的大企业中，较为知名的公司有微软、美国银行、汇丰银行等。目前国内对联合办公的市场认知度、接受度在不断提高，大型传统企业是重要的潜在客户。

“此外，运用科技、云计算、大数据以及人工智能等提高办公智能化水平，提升用户体验，也将是联合办公空间发力的一个方向。”魏晓龙表示。

在吴扬文看来，联合办公未来的趋势是走向联合创业、联合生活，进而达到联合共创、共享的生态圈。

吴扬文举例说，以北仓文创街区为例，不仅共享办公空间，餐饮、酒店等配套也一应俱全，除了传统的工位出租，还鼓励企业开办公店，并且园区具备孵化功能，帮助创业者对接市场、流量变现等，旨在形成一个共创、共享的生态圈。

文章转载自上游财经