重庆房价下跌21%!这种话你也信?

重庆房小狐 2018-12-14 15:48:51
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购房者要想做出正确的决策,只能多看数据,多分析。只有保持基于真实数据的冷静思考,才不至于被标题党带到沟里去。

来源:微信公众号“院长聊房”

01

之前在网上看到过一篇文章,大概意思是在当前的房地产自媒体圈子里,不唱空楼市都不好意思说自己是自媒体。

从2016年开始的这一波全国性的房价上涨,让许多买到房子的人都赚得盆满钵满,但也让更多买不起房或者因为种种原因错过了这波涨势的人恨得咬牙切齿。

其实即便是在这一波行情之前,中国的房价也早已经把老百姓压得喘不过气来,所以“唱空”这件事历来都是有非常深厚的群众基础的。

远有牛刀、时寒冰之流,近有杨红旭、谢国忠之辈。

这些“空军”从来都不乏追随者,因为他们的观点看上去总是那么公平、正义、大快人心,总是可以迎合广大底层民众在对面高房价时的那种焦虑而又愤怒的心情。

叫你炒房!叫你卖得起!叫你让我看着眼红!

你看,专家都说房价要跌了吧?看你还能嘚瑟几天!

等着血本无归破产跳楼吧!

活该!呸!

02

正因为如此,唱衰的论调总是很有市场的,在重庆市场上也不例外。

现在重庆楼市由热转冷,某些自媒体为了博眼球赚流量,也赶紧开始唱衰楼市。于是我们就看到了这样的一些惊悚的标题:

成交均价下跌21%,炒房团败走山城!

跌幅42%,投资客迫切离场!

降价30%只是开始!

够不够惊悚,够不够刺激?怕是南派三叔到重庆来了也不敢这么写吧。

这种唱衰的无脑文章自然是很受欢迎的,因为在很多人眼里,楼市就是一个二维的平面,热的时候房价就该涨,冷的时候房价就该跌。

但事实并非如此。

一个真实的楼市是立体的,而不是平面的。很多时候市场变冷和房价上涨并不矛盾,而不同区域、不同市场、不同物业的涨跌情况也有着天壤之别。

有人的房子亏100万都卖不掉,同时也会有很多人的房子赚了100也舍不得卖。这并不矛盾。

今天院长就带大家来看看一个真实的重庆楼市到底长什么样子。

03

我们先来看看新房市场。

现在的新房市场相比起上半年的疯狂状态,明显是冷下来了。看房的人少了,某些网红楼盘开盘也不是日光了,像茶水费这种东西就更是消失得无影无踪了。

于是很多人的直观感受是房价降了,但新房的价格真的降了吗?

真实的数据可能会让很多人失望了。

数据来源:观合地产研究院

从这张图可以看出,从今年7月份开始,新房价格的涨幅就明显放缓了,但却始终没有出现下跌。从11月重庆主城商品住宅成交情况来看,新房成交均价环比上涨0.2%,与10月是基本持平的。

9月份我就写过一篇文章说重庆的房价并没有降,很多人不信。(见文章《重庆房价真的降了?来看真相!》)但数据不会骗人。那些动不动就敢说房价下跌了20%、30%的人,我真的有点佩服他们的勇气。

04

除了房价的涨跌之外,成交量的走势也是判断楼市走向的一个非常重要的指标。

经济规律告诉我们任何一个市场都是具有周期性的,房地产市场也不例外。按照量先价后的原则,如果成交量持续下滑一段时间,必然会带来价格的下跌。这是经济规律,避免不了。

那重庆楼市的成交量情况又是怎样的?

数据来源:观合地产研究院

从这张图可以看出,今年6月份商品住宅成交量冲到近两年的峰值,随后开始出现断崖式的下降。

11月的成交量降到了192万方,几乎是近两年来除开有春节的二月份之外的最低点,成交量萎缩得比较明显。

但只看只成交量这个指标似乎是不公平的。因为在房地产市场上,成交量的多少很大程度上是由供应量决定的。在库存量不足的情况下,如果供应量缩水,成交量肯定也会跟着缩水。如果真的是这样,就很有可能出现量跌价反而涨的情况。

于是研究一下成交量与供应量之间的比值就非常有必要,看看成交量下降的原因究竟是供应量减少还是市场不好。

数据来源:观合地产研究院

从这张图可以明显看出,从今年4月开始,销供比就出现了拐点,一路持续下滑。而到7月份,市场从销供比1以上的供不应求的状态,变成了1以下的供大于求的状态。

这样看起来,重庆房地产成交量萎缩算是坐实了

好在目前的销供比仍然是保持在0.9以上的位置,虽然比不上上半年供不应求的时候,但比起前几年的市场来,仍然是处于高位。

今年最后一个月,由于各个开发商都要冲任务,所以不管是供应量还是成交量都会大概率出现年末翘尾的情况,所以至少从今年来看,房价几乎是没有下跌空间的。

目前重庆的新房市场可以用“量跌价稳”四个字来概括。但如果明年成交量持续低迷,那量价齐跌的可能性就会大大增加。

05

再来看看二手房市场。

在此之前,先说说数据来源的问题。

我们的本行是做地产研究,自媒体只是副业。做研究最重要的就是严谨,所以数据来源和统计口径一定要先搞清楚。我们不会拿一些野鸡数据出来忽悠人,也不会干出拿周度数据来博人眼球的事。

如果说新房价格还有官方数据可以参考,那二手房价格就完全不存在可参考的官方数据。

除了买卖双方之外,唯一知道二手方买卖真实价格的,恐怕只有中介。因为中介要根据这个价格来计算自己的佣金。所以二手房的成交价,只有大型中介的内部数据才是相对靠谱的。

这里,我用的是绿皮中介的数据。

在9月份那篇文章中,我强调过重庆的二房价格必降,因为一二手房价格倒挂太严重。在市场转凉的时候,首先受到波及的肯定就是二手房。

事实证明这个判断是完全正确的。

这是今年下半年主城二手房每日成交均价走势,以及按30日均价平滑之后的曲线。从这张图上可以看出,今年下半年二手房成交价一直是呈下降趋势的。11月的30日均价相比7月下跌了6.5%

比起某些人口中动不动20-30%的跌幅,这个个位数的跌幅显然不够看。

但这个跌幅显然还没有到位。因为目前的二手房成交均价仍然比新房的成交均价高出35.5%左右,倒挂现象依然明显。

我们知道,一二手房价格倒挂的原因主要来自于新房限价,将大量买不到新房的购房需求挤压到了二手房市场,从而推高二手房价。

但现在当限价的新房不需要抢也能买到的时候,这种挤压的力量消失了,之前被推高的二手房价必然应声回落。所以我认为在未来几个月内,二手房价还会有比较大的下降空间。

06

除了与新房价格的倒挂会导致二手房价格持续下跌之外,二手房市场自身的成交量和供应量也非常不容乐观。

从下半年开始,二手房成交量就持续下滑,每日成交套数的30日均值已经从7月份的53套下滑到11月的29套,萎缩了接近一半

相比起成交量的萎缩,二手房的供应量更是让人大跌眼镜。

目前二手房市场的在售房源数量已经由6月份的不到13000套,暴增至12月的47000多套,翻了3.6倍

此消彼长,如果按目前的成交速度算,这些二手房要买4年多才消化得完。价格焉有不下来的道理?

而从二手房卖家的心态来看,似乎降价出手,留点钱在手上过年成为了主流思想。6月份的时候,涨价的卖家比降价的卖家还要略多一些。但现在,降价的卖家与涨价的卖家已经达到了差不多9:1的比例。

对于很多想买二手房的客户来讲,现在是该拿起手中的杀猪刀,狠狠地和二手房卖家砍价的时候了。

07

楼市是错综复杂瞬息万变的。短期的一两个数据或者是个别购房者的案例都不能代表这个市场的全貌,更不能用来说明这个市场未来的走向。

楼市也是立体的。市场的状况并不能用涨跌或冷热来简单地概括。涨和跌、冷和热在很多时候都是并存的。

购房者要想做出正确的决策,只能多看数据,多分析。只有保持基于真实数据的冷静思考,才不至于被标题党带到沟里去。

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