央行宣布LPR利率下调5个基点!中国楼市复苏指日可待?

重庆房小狐 2020-02-21 09:50:34
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这次非对称性的降息,一瞬间点燃市场热议。不是讨论降息本身,是讨论降息对中国楼市、房企、购房者的影响。自1998年以来经济、房地产一旦遇见危机或下行过快,货币放松,利率下调基本是常规操作。此次降息是救市的最强烈信号,不仅是房地产调控没有根本性放开,疫情冲击没有导致房企破产,关键是经济已经面临崩溃趋势。

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毫无疑问,救经济,必先救房地产。预计后面还有更多的利好政策出台,楼市复苏指日可待。值得可期待的政策,主要是以下十个方面。其一是继续降准、降息。其二是首套、二套的房贷首付、利率下调。其三是首套、二套的认定标准调整。其四是限购、限贷放松。其五是限价、限签、限售取消,限制企业买房、现房销售取消。

其六是购房的免减税费。其七是购房财政补帖与人才购房补帖、购房落户。其八是房企的银行贷款、股权、上市、非标(保险、基金、信托)融资渠道放松,商品房预售款监管放松,税费、社保与公积金及土地出让金分期或延期交纳。其九是投资、开发、销售环节的困难房企税费免减。其十是房企商品房预售放松。

夜壶又来了

每次经济最困难最、危机时刻,还真的不是靠口号、科技、改革来支撑,关键还得靠房地产稳定大局,这就是所谓的夜壶理论。不管是2月16日的财政部门发表的文章,要坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制。还是2月17日,统计部门再次强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。

还是昨晚2月19日,央行报告,继续提出坚持“房住不炒”的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。尽管政府部门和金融监管机构接连发声,继续传递出楼市调控基调仍将保持不变,稳定市场情绪,不过,接连的地方救市、降准、降息已经足够说明一切。

全国去年卖房16万亿元占到消费总额41.2万亿的约39%,如包括房地产相关消费,占到60%。去年土地出让金收入约7.8万亿元,占到全国财政收入的10%以上、地方财政收入的77%以上,占到全国税收的12%以上。加上房地产的税收,超过10万亿,相当于全国地方财政总收入。房地产涉及57个相关产业,对GDP、就业的贡献巨大。

非对称降息

降息如期而至,这就是所谓的市场预期之内。央行再度出手,今日(2月20日)上午,央行公布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为4.05%(此前为4.15%)。5年期以上LPR为4.75%,(此前为4.80%)。简而言之,就是降息了,不是MLF的市场公开性操作。

距离央行传出“降息信号”已有三天,谜底终于在今天揭开。值得一提的是,此次降息中,1年期贷款利率是2019年8月实施利率改革以来的第三次下调,下调幅度高于前两次。这是自2019年10月8日LPR新政实行以来,继2019年11月首次下调5个基点后,房贷利率挂钩的5年期LPR利率第二次下降5个基点。

实际上,“央行降息”的信号早在2月17日就传出。2 月 17 日,为对冲央行逆回购到期等因素的影响,维护银行系统流动性合理充裕,人民银行开展了 2000 亿元中期借贷便利(MLF)操作,1年期MLF利率由之前的3.25%下调至3.15%,旨在引导LPR报价同步下调。因此它的变动也关系着LPR的变动。

不得不承认,自2月以来,央妈的一系列放水措施都预示着此次LPR利率的下降。2月1日,金融支持防疫通知30条出台;2月3日,央行逆回购操作1.2万,增加市场流动性;2月4日,央行再次逆回购操作5000亿,确保市场流动性充足;2月7日,央行表示,MLF和LPR有较大概率下行;2月10日,央行逆回购操作9000亿,维护流动性合理充裕。2月11日,银行逆回购操作1000亿,确保市场流动性充足;2月17日,央妈宣布降低1年期中期借贷便利(MLF)利率10个基点。特别值得一提的是MLF的下调,因为自去年8月央行推出LPR新机制后,9月起央行已基本形成了每月20日LPR报价前,在月中进行一次MLF操作惯例,去年9月至12月的操作落在15日-17日之间,以此为LPR报价提供利率指引。

对于此次降息,实际早有先兆。今年2月17日,央行曾开展了一年期中期借贷便利(MLF)操作2000亿元,操作利率下调10个基点,从3.25%下调至3.15%。开展7天期逆回购1000亿元,中标利率2.4%。当日有1万亿逆回购到期,无MLF到期,共实现流动性净回笼7000亿元。

此前的2月3日和4日,央行共开展1.7万亿元逆回购操作;2月10日、11日,央行继续开展巨额逆回购操作共1万亿元。截至2月17日,央行已通过逆回购及MLF操作,向市场释放流动性3万亿元。把疫情防控作为当前最重要的工作来抓,加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度。也就是说,这次降息可能是为了应对疫情。

什么是贷款市场报价利率(LPR)。LPR,是每月20日由18家银行报价,剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价,由央行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。各银行的新增贷款,都要参考LPR执行。

房贷能减多少

下调之后意味着房贷将相应减少。对于已经购房有房贷的购房者来说,这将是最直接的利好。至于整个贷款周期能省多少钱,还需是否选择每年调整,以及后续LPR的报价走势。自2019年8月20日,房贷利率新政后,1年期LPR已经下调4次,5年期LPR下调3次。这次央行公布的新一期LPR中,比上个月,1年期下调了10个基点,5年期下调了5个基点。

自房贷新政以来,这已经是第二次下调五年期LPR报价,上一次为2019年11月20日,下调幅度为5个基点。此次降息中,1年期贷款利率是2019年8月实施利率改革以来的第三次下调。举个具体例子,LPR报价下降,大家的房贷可以省掉多少钱。小明在2020年1月买房,签订的贷款合同约定的利率为LPR+54BP。按照当时的利率来计算,其贷款利率是当时的LPR(4.8%)+0.54%=5.34%。

如果小明选择的房贷利率是一年调整一次的话,现在他的新利率就为LPR(4.75%)+0.54%=5.29%。如果小明的贷款总额是200万元,选择等额本息且30年还清。那么此次变化之前,他的月供为11155元/月。而变化之后,他的月供则为11093元/月,每个月省了62块钱。这意味着,房贷利率也将有所下调。

LPR报价的下调,最直接的利好就是房贷月供相应减少。自2019年10月8日开始,房贷利率以5年期LPR(每个月更新一次)为参考标准,各城市各银行根据情况进行加点。如果LPR降低了,意味着贷款利率的“底线”下调,房贷也会相应减少。按照今天执行的最新LPR来看,以100万贷款总额、贷款年限30年、等额本息计算,下调后月供将减少了30元。

今年的利率还有望继续创新低,本次疫情冲击较大,2020年经济下行压力依然很大,加上今年是“十三五”规划的收官之年。今年还存在多次降息空间,LPR仍将下调。目前已进入降息周期,预计2020年降准或有2~3次。这一轮降息之后,2020年还会有降息,至少还有15个基点,甚至更大空间。最近2月份会可能有第一次。降息也会比之前要加大,而LPR降的幅度可能会更大。

提醒购房者

购房者一定要注意,之前的房贷合同,按照央行的说法都要在3月到8月之间重新签,主要是改变利率基准。因为基准利率没有了,以后要以LPR利率为基准。你享有的折扣,或者上浮,都会在重签的时候体现。建议大家签“1年一定价”,而不要签“利率不变”,因为中国的利率趋势会逐步走低。

今年3月开始,所有买过房子且在执行贷款的朋友还请注意。因为所有“房贷”都要重新定价,这件大事可不能忘。央行去年12月28日发布规定,自2020年3月1日起金融机构应将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。不管你是85折还是基准或是上浮,今年都是要转换为LPR的。

LPR仍有下行空间,买家应灵活选择利率方案如果你是首套房,也就是第一次买房,坚定地选“LPR+加点”模式。都以为利率会增加,结果首套房利率还降低了。事实证明,不论什么时候,刚需永远会被支持。如果是二套房,未来的利率是可能会上浮的。不论是投资还是置换,在政策维度都算投资。

所以银行贷款这一块的红利就会被回收。可以选的话,建议选固定利率。简而言之,首套靠杠杆,二套靠自己。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,很明显是支持人口落户和居住买房的,这些城市的政策一定是相对亲民的,建议选新政策。

释放出啥信号

在央行降息时候,我们还应该把另外四件事情结合起来看。一是以恒大为首,房企发起的一波线上“营销”。二是24省市的出了稳定房地产政策。三1月70个大中城市房价变化情况。一线城市环比上涨0.4%,同比上涨3.8%。二线城市环比上涨0.2%,同比上涨6.9%。三线城市环比上涨0.4%,同比上涨6.4%。

四是2月份投了3万亿元流动性。加上银行降息,五件事结合在一起看,就是市场在放水、银行在降息、开发商在打折、地方拯救市,但房价总体水平竟然还在普涨,没有出现大量的城市下跌现象,也没有出现大量破产的房企。因此,至少释放出六个强烈的信号。

其一是货币进入宽松周期,利率进入下调周期。M2扩张是大趋势,新增信贷会增加,货币供应有望超过去年。其二是房地产救市正式打响,调控放松迎来高潮期。其三是楼市复苏指日可待,房价上涨不可避免。其四是买房最好时机来了。其五是房企的春天快来了。其六是房地产最困难的日子快结束了。

调控会放松吗

尽管政府部门和金融监管机构接连发声,继续传递出楼市调控基调仍将保持不变,不过,已经到了必须放松的时刻。2月16日,财政部门的发表文章要坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制。2月17日,统计部门再次强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2月19日,央行报告,继续提出坚持“房住不炒”的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。事实 2上,这已经不是第一次了,最近包括财政部门、统计部门、央行都在重申这句话。其实很容易理解。

毫无疑问,救经济,必先救房地产。预计后面还有更多的利好政策出台,楼市复苏指日可待。值得可期待的政策,主要是以下十个方面。其一是继续降准、降息。其二是首套、二套的房贷首付、利率下调。其三是首套、二套的认定标准调整。其四是限购、限贷放松。其五是限价、限签、限售取消,限制企业买房、现房销售取消。

其六是购房的免减税费。其七是购房财政补帖与人才购房补帖、购房落户。其八是房企的银行贷款、股权、上市、非标(保险、基金、信托)融资渠道放松,商品房预售款监管放松,税费、社保与公积金及土地出让金分期或延期交纳。其九是投资、开发、销售环节的困难房企税费免减。其十是房企商品房预售放松。

房地产的确不可能再允许炒作。但稳定房地产政策的措施也肯定会频繁出现。因为非对称降息,5年期只降低了5个点,证明了,暂时不能指望大规模救市。在经济下行压力之下,货币政策仍会趋于宽松,中国的降息周期会继续。从趋势看,降息还将持续。下阶段货币政策仍将保持灵活适度,加大逆周期调控力度。随着通胀涨幅回落,降准和“降息”仍有空间。

从历史上看,央行一次标准降息幅度是25个基点。去年央行改变玩法,一次降息只有5个基点。仍有15个基点以上降息空间,可助企业降低融资成本,缓解疫情带来的负面冲击。预计这一轮降息之后,2020年还会有降息,至少还有15个基点,甚至更大空间。央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率,较9月下降18bp至5.44%。

其中一般贷款利率下行幅度较大,环比下降22bp至5.74%。票据利率环比下降7bp至3.26%,个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62%。2019年末金融机构超储率为2.4%,与上年末持平。央行指出,2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点,货币市场利率中枢也有所下行。

在解释2月初的降息操作时,也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行,并将进一步推动贷款市场利率下行,有利于降低资金成本,支持实体经济。全国性的房地产稳市政策集中在“救企”,在历史上2月份惯例是政策少的月份,因为春节等影响。但在2020年因为疫情影响,房地产政策井喷。

最佳置业机会

2月份已经有24省市发布了多次房地产政策,主要集中在公积金政策和土地款缓解政策,还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴,但只要个别三四线城市。已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10城出台土地新政应对疫情,部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

这次LPR下行实属预料之中。目前正处于全国抗疫时期,为了稳定经济,央行多次出手“救市“。2月2日,央行砸入1.2万亿下调7天、14天期逆回购操作利率10个基点至2.4%和2.55%。其后,央行副行长潘功胜便曾经表示,2月20日公布的LPR,会有较大概率下行。

从实际情况来看,从今年年初开始,房贷利率也已经呈现走低趋势。全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示,2020年1月(数据采集期为2019年12月20日-2020年1月19日),全国首套房贷款平均利率为5.51%,环比下降1BP,二套房贷款平均利率为5.82%,环比下降2BP。

对比历年的房贷利率后,发现今天新的LPR利率,已创下近二十年的新低。LPR利率下调,对于刚需购房者而言,无疑便是降低了购房成本。这意味着商贷买房可以省利息了,每月月供会相应减少。近20年最低房贷利率,买家迎抄底良机这。对于买家来说,除了能降低购房成本,或迎来了最佳的置业机会。

为什么这么说?可看回同受疫情影响的2003年。受SARS影响,当年政府为了促进经济发展,定向降息一波接一波,房贷利率不断走低,利率迅速下调至5.31%,为21世纪前十年最低。另一方面,开发商为了回笼资金,推出一系列优惠措施,进一步刺激买家购买欲。

可以看到,当年入市的那一波买家可以说是买在“谷底”。2003年广州全市房价为3888元/平,同为那十年最低价,其后房价不断攀升,买家成功抄底。历史总是惊人的相似。如今利率比2003年还低,开发商也将推出多种促销措施,刚需买家看准可入手,或有意外惊喜。

楼市能复苏吗

虽然降息不是为了刺激房地产,但肯定有稳定房地产的作用。LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以本次降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大。

因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的继续轻微下调。对房贷客户有降低购房成本的作用。整体看社会贷款成本都有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流。

有利促进楼市复苏加快速度。其一是房贷利率下降,购房者置业成本回落,短期有利于提振市场置业信心,提升购房需求释放的积极性。各地的房贷利率是在5年期LPR的基础上加点形成。2019年12月以来,全国首套及二套房房贷利率已出现逐月微幅下降态势,2020年1月全国首套房贷利率为5.51%,环比下降0.01个百分点,二套房贷利率为5.82%,环比下降0.02个百分点。

当前受疫情影响,购房者置业信心明显减弱,5年期以上LPR下降将引导房贷利率继续微幅回落,居民购房成本随之下降,对提振购房者置业信心会起到一定的积极带动作用,有利于稳定房地产市场发展。但是,即使房贷利率随着LPR下调5个基点,整体对购房者来说,每月还款减少的金额并不明显。

考虑到此次降息幅度不大以及疫情对一季度经济造成的冲击,预计2020年LPR仍存下调空间。从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度来看,短期内5年期LPR亦存在下降空间,但幅度有限。整体来看,下调LPR是稳定经济发展的重要举措,符合预期。一方面,此次疫情进一步加大了经济下行压力,降息有利于提升实体经济的活跃度。

一年期LPR10个基点的下降幅度亦表明2020年以稳为主的政策基调仍将延续。另一方面,全国首套及二套房房贷利率短期伴随LPR下调将继续回落,这也将减轻居民置业成本,稳定市场预期。但在“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济的手段的政策基调下,楼市将从本次降息中获益,但短期获益程度有限。

二是有利促进销售成交与刺激楼市复苏。LPR下调就意味着房贷利率下调,会使房贷本身的压力减少,同时刺激住房消费需求,也会进一步促进房贷市场和楼市交易的活跃。当然,不同城市的房贷利率会不一样,有的城市波动会大一些,有的城市会平稳一些。对于后续市场来说,LPR利率下调也有助于后续购房者的积极入市。

我们都清楚,在本次疫情的冲击下,楼市可谓受到重创,而此时房贷利率下调,刚好有助于带来更多市场交易,加快房企资金回笼,减少去化压力。不过在疫情以及“维稳”的双重影响下,房价不会大涨,反而还会出现以价换量的情况,最近不少房企已经出现动作了。

三是受疫情影响,相比之前5年期LPR利率5个基点的下降幅度,此次LPR下降幅度并无变化,若与历史上的标准降息幅度25个基点相比,明显还是不够的。原因也不难理解,首先央妈已经提了很多回“不搞大水漫灌”,尤其是防止过多资金流入楼市,刺激房价。其次,为了维持人民币汇率的强势,不能降息太多,否则会引起贸易伙伴的反弹。

此外,目前CPI仍处于高位,特别是疫情影响下,猪肉价格依然在上涨。此次5年期LPR利率下降5个基点,房贷利率确实会下降,但由于降幅不大,实际上购房压力是没有减少太多的。建议在银行储户方面,可考虑适当降低央行基准存款利率,为银行降低贷款利率提供空间,帮助困难企业渡过难关。另外,目前CPI仍处于高位,等到猪肉价格真的降下来了,降息空间也会随之打开。

降息了,证明了金融政策取向是稳楼市,刺激实体经济。首先是不论存量贷款还是新增贷款,都有望享受降息的利好因为全国利率执行各不一样,所以按照基准计算,5个点的房贷利率变化简单的所就是,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。

刚刚,央行宣布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。对比上个月,2月20日1年期LPR下调了10个基点,和5年期以上LPR下调了5个基点。其中,作为房贷参考利率的5年期以上LPR,是自去年利率改革以来的第二次下调。

为什么说5年期以上LPR是房贷利率的参考值?因为在中长期贷款中,房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款占了相当大的比重。因此,5年期以上LPR下调,对楼市可以产生一定程度的影响。尤其是在当前的特殊时期,优惠的利率可以促进项目的销售,对楼市具有积极的作用。

以广州目前首套房贷利率普遍在5年期以上LPR+54个BP来计算,100万元房贷,按揭30年,选择等额本息的前提下,每月将省下32元。总之,LPR下调,对于楼市而言肯定是利好的消息。对于购房者来说,尤其是刚需,针对当下的优质房源,可以考虑购买。但就目前来看,购房者大量入市的现象不会出现,在整体环境低迷的背景下,短期内,楼市的交易量仍难升温。

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