在城市中心,有一波楼盘想搞点事情

一个人的地产馆 2017-08-07 08:52:00
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先讲一组数据。 从2016年起,到2017年6月,重庆主城总共出让139块地,可以建出2767万平米房子。 其中,内环以内40宗,可建面积635万平米——占比不到20%。 截至时间不一定完全准确,但这不是重点,这组数据主要想说明的问题是比例:内环以外建4套,内环以内建1套;

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先讲一组数据。

从2016年起,到2017年6月,重庆主城总共出让139块地,可以建出2767万平米房子。

其中,内环以内40宗,可建面积635万平米——占比不到20%。

截至时间不一定完全准确,但这不是重点,这组数据主要想说明的问题是比例:内环以外建4套,内环以内建1套;未来几年内,重庆的地产市场,可能大概就是这样一个供应结构。

我不能说城市中心的房子,未来一定会供不应求,因为每到市场行情不好的时候,每一个售房部都有可能变得象腊月里的冷饮店一样冷清,城市中心楼盘也不例外。

但以上这组数据至少可以证明,未来城市中心的供应量,比内环以外的供应量,要少得多,这意味着以后城市中心提供的生活席位,相比内环以外,要少得多。

潜在供应量小,往往就意味着更大的市场机会和利润想象空间,而只要有机会和利润想象空间,就有开发商愿意来大把的投钱。

所以一场开发商之间的比拼,在所难免。

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我个人对城市中心项目,也多少有一点偏爱。

因为我连三角梅都栽不活,没有养狗,不会太极拳,也不练气功,更不敢在微信群里约妹子夜跑,所以什么洋房别墅、花园公园,对我没有太大的吸引力。我需要的是离南滨路北滨路近,约人吃个饭喝个茶方便,离两路口袁家岗近、打个球方便,罗西西需要的是家附近吃的多喝的多,开车几公里以内逛的多买的多,所以至少在10年以内,我们不会住到所谓新区,那样不但自己生活不方便,和很多朋友的距离也会变得更远。

我不是说那些新兴板块不好,但它们的确不适合现在的我。

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再说一个对未来城市开发方向的猜测。

未来几年,南岸区和江北区也许会玩同一个游戏,游戏的名字叫做【越过对岸的朝天门】。

具体来讲,就是南岸区会想办法搬掉洋人街,江北区会想办法搬掉寸滩港,越过对岸的朝天门,分别沿着长江向北继续卖地、继续开发,因为如果不这样干,江北和南岸(不算茶园)已经没什么地可以卖了,因为如果洋人街和寸滩港不搬,两个区剩下的最后一批地,卖不出好价钱。

所以虽然搬迁很困难,但我猜南岸和江北都会撸起袖子干,哪里有利益,哪里就有动力,利益有多大,干劲就有多大。

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如果这个假设成立,未来城市中心的楼盘,大概会分成两类:

一类是成片开发,主要就是两条滨江路的延长线,今天铂悦澜庭、西派城、鲁能外滩,就是这类开发的序幕。

另一类是点状开发,在建成区抓住一些有改造潜力的板块做文章,今天的来福士、保利天汇、重庆天地、融创白象街,未来的十八梯项目、融创壹号院等等,就是这类产品的代表。

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在一组数据和一个猜测之后,我们正式进入项目频道。

排名不分先后。

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铂悦澜庭——投胎是门技术活,楼盘也一样。

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在投胎这件事情上,今天市面上很少有其它楼盘,干得比铂悦澜庭更漂亮:

第一,它有三个爹,分别是分别是东原、旭辉,以及华宇。

第二,它正式出生的时候,正赶上这三个爸爸都处于事业上升期,并且它这三个爹,都把未来的重心放在了改善型市场上,想要做点好产品给别人看。

第三,这块地不但容积率低(大概在2.5左右),地价还很便宜,如果我没记错,楼面价应该不超过4000块,比今天龙兴茶园的地都要便宜,于是按照目前的房价水平,在成本方面,有非常充足的空间,每平米多投入几百上千块,完全不是事。

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容积率低、地价便宜,并且做好点的产品、更符合三家开发商的当前和长远利益:

所以,在它还没有正式亮相以前,我个人就断定它是一个品质不低的项目。

所以,它可以在城市中心地段,做出大量的洋房。

所以,它最小的户型面积,都在套内100平米以上。

所以,它的高层产品每层只有4户,全都是四房,户型通透户户都可以看江。

所以,它可以花几千万、做一个几万平米的示范区。

所以,它的室内层高、产品硬件配置标准、装修标准(高层是精装房)等等,在这三家公司今天的好几十个楼盘里,除了印长江和别墅项目以外,有可能是最高的。

所以,在重庆旭辉把自己高端品牌铂悦系,选在这个项目上亮相和落地,是一个非常聪明的做法,铂悦系对于重庆人来说,原本是一个完全陌生的品牌,因为这个项目的存在,它会一次性刷出存在感。

如果以后三家公司一起聚餐吃饭,我个人觉得,旭辉应该多买单。

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这个项目的不足,在于弹子石的现状,虽然长嘉汇的购物中心已经开业了,虽然周边也有几个公园,但整个板块的形象视觉效果,始终有点杂乱,因为弹子石老房子太多,过去这些年建的刚需产品太多,道路系统规划也比较凌乱。

但即便如此,至少在南岸区范围内,对于改善型客户来说,它是值得考虑的备选对象之一,在我印象中除了印长江九玺台之类的豪宅以外,南岸中心地段还没有任何一个楼盘,把最小户型的套内面积做到100平米以上、以四房作为整个项目的主力户型,抛开所谓品质之类的话题不谈,仅凭客户层面的纯粹性,它就已经超过了一大波竞争对手。

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换个角度想,如果铂悦澜庭楼面价很高,又或是没能生在楼市的上行期,东原旭辉华宇在它身上的投入,只怕都要打些折扣,它呈现出来的效果,也不是今天的样子。但它偏偏就生在了楼市的上行期,偏偏地价就很便宜,于是它就比这几家公司的其它楼盘,得到了更好的待遇。

命好的人生,不需要解释。

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西派城——来得晚没关系,钱能解决很多问题。

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中铁建的开发公司,是2007年才正式成立,到今天为止刚刚才满10岁,而全国排名靠前的开发公司,差不多都有20年以上的历史。

来得晚的缺点,显而易见。对手的经验有可能比你更多,各方面资源有可能比你更多,甚至连教训都有可能比你更多。

那你凭什么在这个舞台上立足?

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凭钱多,凭我背后的母公司中国铁建集团,在世界500强里面排名第52。

我以成都市场举例,作为一个后来者,中铁建的楼盘,很多却比周边其它开发商的产品,单价要出1000块钱左右,怎么做到的?很简单,每平米比竞争对手多投1200或是1500,我成本比你花得多,产品自然就比你好,毕竟在大部分时候,这个世界上钱才识货,有一种说法叫乱拳打死老师傅,中铁建的做法就是,用钱打赢老师傅。

在这个公众号里,有位朋友曾经留言说,她在成都有一位处女座朋友,不是一般的挑剔,选来选去,最后买了成都西派城的精装房,以此可以证明,很多问题,比如客户的挑剔,比如自己入行时间晚……,都可以通过钱来解决。这个方法比较粗暴,但大部分时候有效。

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中铁建用钱解决问题的套路,在重庆西派城发挥到了极致。

这个项目卖的是精装房,从建筑景观规划、再到室内设计,全部用的是顶级团队和设计师,福斯特、许大绚、邱德光……,这个组合放到北京上海任何一个豪宅项目里面,都可以镇得住场子。

在产品硬件方面,3.15起的层高,园林中大面积水景,每户2.2个车位、一期200个充电车位的配置,精装房里柏丽、汉斯格雅等品牌,大户型进深超过3米的阳台、超过100平米的会客空间,一期楼王户型每户带私家泳池……

如果这些团队和配置加在一起,如果在重庆市场上刷不出存在感,那才是有了鬼。

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这个项目的问题,在于海尔路和寸滩港的现状,在于市场对中铁建不了解,在于未来重庆高端住宅市场的不确定性,但这一揽子问题,钱恰好是最好的解决答案。

钱多,就能容忍进度慢,钱多,就等得起,钱多,就可以让陌生变成熟悉。

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有一个人,14岁才开始摸篮球,只练了7年时间就成了NBA选秀状元,然后拿了5次总冠军。他退役以后,开始练综合格斗(MMA),只练了两年,他的教练就说,他已经完全可以和职业格斗选手一教高下,能不能打赢职业选手我不知道,但如果他来我国挑战几个太极大师,我敢斥重金把每天的10块盒饭钱全拿出来押他赢。

他是蒂姆邓肯,过去15年内我最喜欢的篮球明星,他的故事证明,只要天赋足够,时间不是问题。

对于房地产行业来说,钱就是最重要的天赋之一,在这里虽然钱也不是绝对万能的,但它可以解决很多问题——比如来得晚。

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保利天汇——它对业内的参考意义,一点都不比那些网红豪宅低。

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保利天汇总共只有7栋楼,在这篇推送里的所有项目里,它的体量是最小的。

今后在中心区域,开发大项目的机会,有可能越来越少,所以对于业内来说,保利天汇这类项目,参考意义也许更强。我个人很难理解的是,大部分开发商所谓考察,老是盯着大盘看,老是只盯着舜山府九曲河这种楼盘看,事实上这些楼盘对各个公司手上的项目,能有多少参考性?

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说回保利天汇。从先天条件上看,这个项目的优缺点都很明显,优点是离观音桥近,绝对的城市核心,缺点是周边环境的现状,的确差点意思。

这种现状带来了一个有点尴尬的问题:如果降低档次瞄准购买力比较弱的群体,感觉有点浪费这块地,如果提高档次瞄准改善型客户,只靠地段条件又不足以完全支撑。

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对于这个有点尴尬的问题,保利给出的答案,在方向和度的把握上都很有心机:

第一,放弃了传统意义上的刚需群体,但也没有被观音桥这块招牌冲昏头脑,把定位目标设得过高,没有碰24K纯屌,也没有去招惹顶豪。

第二,用超高层解决了容积率偏高的问题,给建筑留出了比较宽的间距。

第三,室内层高、车位配置、电梯和户数的比例,和市面上经济型产品比,拉出了一定距离,但并没有一味求高,去和市面上豪宅产品拼刺刀。

第四,在项目配套方面,没有去做什么非常高端的会所,而是选择了恒温泳池、夜光跑道、若比邻、儿童基地这一揽子设施,噱头感不强,但实用性很好。比如若比邻,集合了超市、咖啡面包、简餐、药店、美容美发、洗衣,甚至可以借雨伞;而青少年基地,除了游玩设施、教育培训,还提供儿童托管。

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这个规模不算大的项目,它的档次定位、建筑景观和户型规划、配套设施的选择,对于很多城市中心项目来说,基本上可以作为一个现成的参考样板。

具体来说,如果你要在城市中心搞一个10来万平米的旧城改造项目,在保利天汇的套路基础上,做一点微调和修补,大概就可以了。对于生活节奏比较快、需要留在城市中心生活的小康和中产家庭来说,无论是功能还是档次,这种套路已经基本能够满足他们的需要,如果你想要把配套内容做得更丰富、整个产品档次做得更高,很可能就超出了一个10多万平米项目的能力范围,也超出了这部分客户的经济承受能力范围。

在我个人看来,这是一个在“度”的把握上,做得非常好的一个项目,它对业内同行的参考意义,一点都不比那些网红豪宅低。

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重庆天地——它的第二季,仍然充满想象空间。

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重庆天地转让给万科以后,我写了一篇【再见,瑞安】。

虽然它过去的一部分组团,在品质上也有瑕疵,虽然它的商业部分,经营得也不算红火,但对于这个楼盘,我一直有好感,因为它的开发难度,比市面上绝大多数楼盘都要大得多,无论是钱还是心思,瑞安的投入,也比市面上绝大多数同等规模楼盘多得多。

它很早就把商业部分建成开业,并且它商业的规划,对这个城市的人文表现出了足够的重视和尊重,只凭这两点,重庆很多大盘在它面前就应该自惭形秽。

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未来在重庆的地产市场上,可能再难出现重庆天地这样一块地:临江、到5大核心商圈车行距离都不超过10公里、占地1900多亩、总建筑面积300万平米。换个角度想,如果真能再出现这样一快地,拍卖会上,一大堆开发商一定会拼到最后一滴血。

更何况,瑞安还给它留下了重庆最好的写字楼产品之一、硬件最到位的情景商业街之一,还有一批重庆天地的粉丝。

所以,无论这个楼盘交到谁手里,无论它剧情分作几季,分别是由谁来导演,它都依然充满想象空间。

这一出大剧,目前演出刚刚过半,上半场的导演是瑞安,下半场的导演换成了万科。

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在项目定位和营销层面,对于万科来说,最有利的或许有两点:

第一,经过瑞安多年开发以后,这个项目的市场地位、客户口碑、经验教训……,都一五一十的记录在了网络上,接受后可以很有针对性的对症下药,而不至于象一个全新的项目那样,需要经历盲人摸象的过程。

第二,即使只算剩余开发面积,这个项目依然高达100多万平米,庞大的体量,给万科提供了巨大的辗转腾挪空间,在各个时期,面对市场冷热的变化、不同群体购房热情的变化,它可以提供出不同的产品来应对,这是很多规模比较小的城市中心楼盘所无法做到的,后者总共就只有那么几栋楼,所以往往没有太多选择,只能一条路走到黑,定位一旦定型就无法调整,不成功便成仁。

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万科接手以后,它的第一批次产品,是六期雍江翠湖旁边的一个住宅组团,这个组团总共9栋高层和超高层产品(一栋T3两栋T4四栋T6),建筑高度从28楼到50楼,以套内70——147平米户型为主,预计年内就会面市。

关于重庆天地,我想看看万科导演的第二季。除了想看它给市场拿出什么规格的产品,想看它会定出一个什么样的价格;还想看它能不能修正项目过去在操作层面的失误,能不能填补瑞安过去的遗憾。

前者在今年内就会揭晓答案,而后者至少还需要两三年时间,才会有定论。两三年之后,万科在重庆的历史,应该刚刚进入第二个十年,如果能用一个城市中心的大盘、一个重新发光的重庆天地,作为进入第二个十年的序曲——那画面应该很美。

不过至少到目前为止,这还只是一个美好的愿望而已。这个世界上,落空的美好愿望,也并不少。 

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关于具体项目的描述,暂时告一段落,事实上在城市中心地段,值得关注远不止这4个,鲁能星城外滩,融创的壹号院、万科御澜道,以及来福士、十八梯等等,也各有心机和看点,但这些项目,有的还没有完整亮相,有的我已经写过几次,还有的我不够了解……,更重要的是,如果全部写完,篇幅实在是太长了,如果你是坐在马桶上看完,很可能直接因为腿麻导致瘫痪。

所以,为了大家的健康着想,这一次我先写4个,比较简短,其它选手的表演,我们以后再看。

如果有不够准确详实的信息,欢迎朋友们补充讨论。

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在我印象中,重庆的城市中心地段,如此多定位较高的楼盘集中亮相,貌似还是第一次,这同时意味着竞争的激烈程度,也可能超过过往任何一个时期;并且,除了相互之间的竞争以外,它们还会面临新兴组团的各种别墅、洋房、大平层产品的竞争。

如果市场行情一直好,那自然是你好我好大家好,我们看到的,将是一场品质的比赛,一场烧钱的比赛,你敢花2000万做售楼部,我就敢花3000万。

但问题是,市场行情如果变冷,并且持续低迷一段时间,这些楼盘会怎么办?建成以后,还是不是它们最初描述的样子?那接下来,比的也许就是实力和人品了。

本着看热闹不怕事大的心态,我更想看的是,后一种比赛。

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