高地价不代表高房价 别被地价影响了置业节奏

重庆房小狐 2019-05-15 10:58:13
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开发商抢地高潮热度不减,不少地块拍卖创下区域楼面地价新纪录。上周,大渡口一地块成交楼面地价达9000多,与周边房价相差不多。面对高价地的争抢,连开发商自己也惊呼,“真是看不懂了!”

  那么,未来楼市如何走?高地价一定会是高房价吗?高价拿地房企会否陷入高风险,从而被高价地套住?搜狐焦点重庆站记者采访了相关业内人士及专家学者,专家们认为,高地价并不意味着高房价,决定价格的是供需关系,而不是成本。

开发商抢地热度不减   重庆楼面地价不断创新高

土地市场的活跃是全国性现象。相关数据显示,今年4月全国300城市土地供应比上月同期增加670宗,比去年同期增加234宗。有18家房企拿地超过50亿元,其中融创拿地300多亿。而全国300城市在住宅用地成交楼面均价上,同比涨幅在20%以上。

重庆人对土地市场的火热有切实的感受。从3月中旬以来,重庆土地市场开始骤然升温,3月后半月成交土地20宗,4月和5月上旬各成交了6-7宗。其中,楼面地价不断攀升,溢价率上涨,让每一个热点板块产生阵阵燥热。

(重庆中央公园区位图,图片来自互联网)

其中,中央公园板块是最受关注的区域。3月27日,阳光城夺得157亩地块,楼面地价9494元。第二天,金科与美的夺得137亩地块,楼面地价10596元;北辰夺得157亩地块,楼面地价10662元。到了4月25日,顶融拿下90亩中央公园核心地块,楼面地价11748元。

蔡家和西永土地楼面价也不断走向新高,都已出现了7000多。其中,最引人注目的是,3月金科与坤基、融创在蔡家分别以楼面地价7378元和7532元拿下地块;3月华远以7173元在西永夺得地块。

其它板块也不断出现惊人价格。4月10日,融信在两路夺得地块,楼面地价达11149元;4月11日,金科在鹿角以楼面地价7052元的价格拿地。

更让人吃惊的是,人们一向视为“被人遗忘的角落”的大渡口,上周拍出惊人地价,中铁建拿下该地263亩地块,楼面地价竟然高达9301元。

抢高价地开发商实属无奈   更多考虑长远盈利

“没拍到地难受三天,拍下地难受三年”,这是对高价拿地开发商心理感受的生动描写。融创老板孙宏斌曾表示,“做房地产唯一的风险就是买贵了地。”

(图片来自互联网)

实际上,开发商在抢地一事上,各有各的打算。有的房企指出,必须储备一定数量的土地,才能保证企业开发能做有米之炊,开发建设才有连续性。对于新进入重庆的房企而言,一定要抢到地块,才能在重庆占到位,才能有后来的开拓。

至于高价地的消化,拿地房企通过对该区域所处地块的未来判断,或者把控项目推出时间,或者做出项目溢价,来实现盈利最大化。

重庆前些年也曾有拿下地王被套多年的例子,比如信合三钢厂地块。还比如中海国际社区地块,当年曾是重庆地王项目,拿地楼面地价3800元,土地总价高达75亿。该项目首期开盘起价只卖4398元,开盘肯定是亏起卖。

业内人士分析,敢于拿高价地的房企,主要考虑的是企业和项目的长远,前期肯定亏,主要靠后期赚钱。对大的上市企业而言,它们并不考核单个项目的盈亏,实现的是总体平衡,更看重的是量。

开发商抓紧抢地补货    对未来市场看好

近一时期重庆保亿在鹿角、蔡家不断出手拿地,保亿地产重庆公司副总经理唐毅强介绍,近两个月开发商纷纷抢地,主要原因是去年下半年政府控制供地节奏,加上市场行情不太好,开发商很少买地,今年房企出现土地大量补货需求。

(图片来自互联网)

今年重庆土地出让有两个特点,一是低容积率,85%都是容积率约在1.5,开发商可以做更高端的物业,从而卖出更高的单价。二是单宗土地规模小,大量地块在100亩以下。

他认为,“最近土地均价的上涨要比房价上涨得更快。现在的土地市场与前些年不同,前些年出现地王,是极个别板块地块价高,现在则是全市土地价格整体走高。”他说,“土地价格高企,房价肯定要走高, 房价肯定跟着地价水涨船高,是毋庸置疑的。”

唐毅强介绍,保亿去年在鹿角拿地楼面地价近5000元,现在洋房销售套内单价17000元。金科、领地上个月在鹿角拿地楼面地价7000多,要卖出单价18000元以上才划算。

今年2月,保亿在蔡家抢得三个地块楼面地价6500元,要卖出14000-15000才划算。据介绍,最近即将推出的蔡家地块,挂牌价6000多元,众多开发商跃跃欲试,有人预测有可能会卖出8000元的楼面地价。

唐毅强指出,“开发商敢于在土地市场抢地,源于大家还是看好房地产后市,更重要一点是对重庆城市的未来发展前景看好。”

高价地并不完全意味着高房价

为何会形成新的一股争抢土地的热潮?中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受搜狐焦点重庆站记者采访时分析道,此轮房企抢地潮是源于对国内强二线城市的热追。

他说,最近一个时期,重庆、武汉、苏州等强二线城市备受瞩目,人们对它们的发展非常看好。众多房企纷纷从四五线城市收缩,集中进入强一二线城市,使得强一二线城市出现拿地狂潮。

从另一个方面来看,各地纷纷发展都市圈,拉动城市群发展,未来前景看好,土地价值提升,这也是地方政府希望看到的。

那么,各地不断出现高价地,房企是否存在风险,一旦遇到行业周期下行,房企会否被套起?陈晟认为,“如果土地价格上涨过快,房企肯定会有风险。”但他又指出,“如果拿地的城市未来发展看好,长期有好的预期,开发商开发建设能够保证利润的话,相对于四五线城市而言,房企的风险还是要小得多。”

重庆前沿区域经济研究院院长李勇则指出,最近几年,我们国家一直强调“房子不是用来炒的”,很多城市地方政府过于依赖土地财政,大规模卖地,助推房价,同时老百姓也想通过购房来对抗通胀。

但他认为,对一个城市而言,政府必须强化产业培育,城市发展才有动能,发展才有潜力。

他认为,“客观分析,重庆外地人购房相对较少,本地人购买力不强,购房消费力有限。2016年底以来,重庆房价出现较快速度上涨,这两年迅猛上涨的价格,还是需要三五年的时间来消化。”

抢高价地的开发商持冒险心理,拿地的也是很紧张的,不知道未来击鼓传花会到谁手里。如果节奏踩不好,恰遇到房地产下行周期,土地就会砸在手中,结果会很惨,前些年重庆房地产不乏这样的例子。

不过,另有观察人士认为,高地价并不一定都会带来高房价。地价只是决定房价的因素之一,但如果遇到下行周期,买房子的人少了,拿地的开发商又因为现金流原因紧急出货,就只有降价销售。说简单一点,决定价格的因素,不是成本因素,而是市场供需因素。买房的人多,价格自然上涨,买房的人少,价格自然就下降。

搜狐焦点重庆站记者 亦木

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