重庆二手房实操干货总结报告-1.0需求篇

重庆新一线城市 2017-09-18 08:13:38
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在重庆买二手房,你永远不知道原来有这么多坑! 最近重庆新一线城市知识星球出现部分有热门的问题,好几个蛮有意思的,在重庆买二手房,你永远不知道原来有这么多坑!分享给大家: 在重庆买二手房,你永远不知道原来有这么多坑!

在重庆买二手房,你永远不知道原来有这么多坑!

最近重庆新一线城市知识星球出现部分有热门的问题,好几个蛮有意思的,在重庆买二手房,你永远不知道原来有这么多坑!分享给大家:

在重庆买二手房,你永远不知道原来有这么多坑!光光以上知识星球的问答还不够,今天浮云来陪你说说重庆的二手房,陪你绕开一些不必要的坑:

自住和投资一定要分开。

在重庆买二手房之前,一定要分清楚你的目的是自住还是投资?

因为自住和投资的决策,在一些问题上面是有区别的,有些是原则性的问题,而有些可以商量。所以我们应该先建立一个概念:

自住和投资的需求是不一样的!

由此,我们可以按照初步印象和深入了解两个单元,进行一一分析:

排名前列单元:初步印象。

第二单元:深入了解。

由图上两个单元可知,基本上自住者和投资的大概的需求。

自住者经常会希望能选到十全十美的房子,这个要靠运气,所以看房200套是家常便饭,不要嫌累。

投资者要求没有自住者这么多,考虑太多因素反而会影响下单时间,错失好的房源。

其实也不是每一套房子都要按照上面两个表格进行筛选,这样会太累了。

具体怎么建立初步印象?

这几个条件,基本上最看重商圈、地铁和教育配套,尤其是自住者。如果这三点满足不了我,连远景规划都没有这些。那么无论自住还是投资,基本上就不用考虑了。

按照以上标准搜寻,预计200套里面也就是20套左右可以看上眼!

深入了解阶段要做什么?

和中介、房东深入了解的时候,尽可能多的提出一些“反人类”、“不利因素”,以此压房东的气势和价格。

具体你要做的,就是结合初步印象,再通过深入了解中的选项,对照各种不利于你的因素,找到缺点先梳理在一个小本子上,最后在讨价还价阶段提出来。

所以你需要好好梳理一下:

自住者这样来梳理:

1、周围超市没有永辉超市,以后买菜比较贵,增加了以后的生活成本,这是隐形因素,可以提出来;

2、电梯情况也是的,2梯10户这种电梯,以后等电梯都要花十分钟,可能经常上班都因为电梯的原因迟到,从而被公司扣钱,这是隐形成本,可以提出来;

3、KFS品牌如何,小的KFS或者不知名的KFS对自住者来说,有一定的影响性,以后怎么好意思给亲戚朋友介绍呢?如果是大的KFS品牌,这也是多有面子的事;

4、远景规划这一块,当然是越多越好,实在没有什么好的远景规划,也不是太重要的。所见即所得,所买即所得,这是自住者当下应该重视的;

5、落户问题,应该在中介合同里面约定,原卖家应该在卖房交易期间迁走户口,留1-2万的尾款,迁走户口之后再给尾款;

6、满两年:这个不用说,没满两年的房子,营业税5.6%这么高,谁愿意来承担嘛,就算卖家愿意承担,羊毛也是出在羊身上,跑不掉的;

7、剩余年限:房子一到手都已经使用了15年了,以后交易的时候,很多银行可能会对15年以上的老房子拒绝贷款,也就是说02年以前的老房子,很难申请到银行的贷款。这一点,要尽量避开!

8、房产税:虽然0.05%/年的税费不算太高,但是对于自住者来说这是能避免就尽量避免的一项。重庆目前还没有具体实施,但是尽量避开别墅、高档大面积住宅产品,以后的事情谁也说不准对吧。

9、价格:如果确实你挑不出什么毛病,对于优质主义的你来说,已经是高配版的贵妇流了,价格肯定是死贵死贵的。卖家一般很高傲,一分钱不少居多,有些还会跳价。这种情况,看上了就先交上定金,把房源定下来再说,毕竟自住看缘分,一回头就没了。这种例子浮云经历了不少。

投资者这样来梳理:

1、周围超市没有永辉超市,无所谓,反正你是投资,影响不大,但是你需要记下来,作为讨价的一个依据;

2、电梯情况也是的,看初步印象如何,很多商圈、地铁和教育盘的刚需老小区,就是这样的情况。你如果确实喜欢这个地段,也就忍了。毕竟投资者不会去住;

3、KFS品牌如何,你又不自住,投资讲地段、商圈、轨道和教育这些,品牌价值不会太大,最后交易的时候差别也就是500-1000元/平方左右;

4、远景规划,如果不自住,当然是越破烂越好了,地段还在主城区核心地段,地铁和教育都没有,单价不会太贵。以后每一次的远景规划都是一次利好,会不断刺激小区房价上升;

5、落户问题,你如果没有落户需求,就不用太在意这一点。

6、满两年:看情况,如果在淡季,一定是扭头就走;如果是金九银十这种旺季,那么横向比较一下总价和单价,算下来不吃亏也行。

7、剩余年限:有所谓的,还是要尽量避开,下家只能全款,以后不便于交易!

8、房产税:三无人员没办法,只能先认了,后面转卖给本地人,也就不用交了。

9、价格:价格一定要笋,买入即赚。较好就是低于市场均价30%那种房子,所以你也别指望很多因素可以达到你的要求了。

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