近八成二三线城市成交下滑,今年楼市“金九银十”掉色了?

重庆房小狐 2020-09-15 09:38:58
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在“金九银十”来临之前,率先发声的却是“三道红线”、“四档管理”、“多城调控加码”等消息;从约谈12家房企,到重点房地产企业资金监测和融资管理规则细化实施,今年的房产市场,似乎更像是在宣告房企借助高杠杆进行快速扩张时代正在终结。

在此之下,今年楼市是否将迎来“金九银十”高潮?能否引发各大房企的大动作?这一波“购房季”还是否能收割大波韭菜,更加显得“神秘莫测”。

三道红线+楼市调控连环拳

“金九银十”更难出现?

对于今年众多的房地产企业来说,“营销、销售、卖房”似乎走得比以前更为的“艰难”。

2020年一开局,便因为疫情“黑天鹅”的影响,各房企上半年的整体收入结算速度缓中又缓。

据新京报发布的《2020年上半年50强房企营业收入排行榜》显示,2020年上半年50家房企总营业收入为19797.15亿元,平均营收为395.94亿元,同比增幅仅为19.78%,其中营收同比下降的房企更是达到13家之多;而在2019年全年50强房企的营收同比增幅可是达到了30%,仅有3家房企营收同比下降。

其中,营收超过千亿元的仅有恒大、绿地、碧桂园、万科4家房企;同时,同比降幅最高者更是达到了83.02%之多。

随后,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,监管部门颁布了房企融资管理新规,提出包含“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1”在内的“三条红线”。

中国人民银行官网截图

在“三道红线”的约束下,部分房企意图拿银行贷款或者负债取得的资金到处“攻城略地”的策略就此被打破,一些房企不得不施行减少土地投资以及节省销售、营销、管理等在内的各项成本,加强销售回款作为工作重心的措施。

其次,多个城市连续升级的楼市调控政策,更是给今年市场增加了一份压力。据了解,自7月起,截至目前全国已有沈阳、常州、杭州、南京、成都等10个城市相继发布稳定土地市场、升级房地产调控措施。其中,深圳、无锡、沈阳和成都均将二手房增值税收取年限从2年延长至5年。

在此之下,不少专家纷纷发言表示:“楼市快速升温条件不足,金九银十更难出现,市场热度较高城市甚至将大概率面临调控加码。”

金九银十首周楼市遇冷

17个城市整体环比下滑17.5%

一系列政策深入下,今年的“金九银十”开篇便迎来了整体成交下行的趋势。

据中指研究院发布的数据显示,9月7日-13日,检测的17个城市整体成交环比下滑17.5%,同比上升13.2%。

其中,一线城市楼市成交环比下跌11.8%,同比上涨30.9%;二线城市成交环比下跌13.4%,同比上涨5.7%;三线城市环比下跌34.1%,同比上涨30.7%;二三线城市中,更是达到近8成城市成交环比下滑的趋势。

除此之外,就“买方”反应而言,购房者整体的观望情绪比之前更浓了。

“按照以往经验而言,9月份和10月份,确实是消费的旺季;但在楼市风向改变、城市人口流失、房价上涨、楼市调控不断深入等因素下,购房者对房子的态度也发生了改变,看法是更加的理性。今年楼市“金九银十”想要达到前几年的‘成色’,可能性较小。”某机构负责人分析到。

为冲刺任务、降负债

恒大率先拉开金九银十大幕

当然,尽管市场整体表现较为低迷,但不少房企仍是没有放弃“促销”这一传统节目。

作为在疫情期间便率先打出“全国75折购房、无理由退房、线上一站式服务”的恒大,这一次依然走出了“一夫当关”的气势。

9月6日,恒大率先提出在“金九银十”两个月期间,单月销售额要冲刺1000亿元的目标;同时颁布“全国楼盘全线7折+多重优惠大礼包”的政策,以此拉开了“金九银十”房企营销战的大幕。

恒大恒房通截图

除了无门槛就能享受的7折优惠,恒大同时还推出了多重叠加折扣,如缴纳2000元进行网上认购,就能抵扣20000元购房款;根据每栋楼宇去化率给予额外折扣,最高可再享88折;全国所有楼盘每天推出10套特价房源,给予额外97折;新购房客户免收三年物业管理费;0成本赚佣金等等。

恒大这一波可谓是“一石激起千层浪”,引发不少的议论。不少购房者纷纷发出疑问:现在买恒大的房子是不是真的能优惠很多?恒大都出手了,是不是意味着其他开发商的优惠也在路上了?

而就业内人士来看,恒大有此行动其实也是无奈之举。

据领域机构总经理刘兵分析:“在我看来,恒大这次举措主要是跟整个集团负债率以及今年制定的任务目标有莫大的关系。在人民银行和建设部所提出的三条红线中,提出‘房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%’,而就恒大来看,整体负债率相当的高;在这种情况下,恒大只能优先解决负债问题,从而进一步冲刺年度任务。”

数据来源:易居研究院

此外,刘兵还提到:“一般来说,房企降低负债问题,最好的方法就是去库存,让手里的存货尽快的去化;以及用打折、优惠等手段来尽快回款,缓解企业资金压力。”

重庆房企花式优惠政策上线

楼市或将迎来小高潮

那么,目前恒大已经率先打响了第一枪,是否接下会有更多企业亮相大动作呢?

根据搜狐焦点重庆站调查结果来看,目前重庆部分房企选择了和恒大相似的降价措施,但力度均不如恒大这般;同时,多数开发商推出了一定折扣、分期付款、购房节,赠送装修、家电等政策。

保利和光尘樾项目推出“912严选好房节”,推出0元购1平、广分百万补贴、签约既送3年物业费、20套严选房百万钜惠等优惠;融信海月渝州则推出“919洋房节”五重优惠大礼包。

龙头房企之一的龙湖更是直接大手笔的推出了“9月特卖场”,重庆龙湖旗下高层、洋房、别墅、商业商务等指定房源最高可优惠30万元,以及多重好礼。如龙湖旗下的云瑶玉陛项目就在9月特卖会专场活动中推出了一口价特惠、首付政策、到访有礼、成交送电视等政策。

同时,记者还发现,不少房企虽未直接性推出“金九银十”促销活动,但以其他名头为主题的营销活动不在少数。

其中,保亿今年9月正值29周年,因此保亿直接打出了“特惠房限时购、7重感恩好礼”的周年庆活动;龙湖紫云赋、新希望翡丽锦悦则是借助了传统节日“教师节”,推出了“教师节专场、教师专属一口价房源、教书购房补贴”等优惠。

整体来说,目前重庆各大开发商在金九银十阶段上依旧有不少动作,但整体力度都较为“温和”。

值得一提是,在今年是否会将迎来“金九银十”高潮上,刘兵还认为:“从目前的情况看,今年的9月和10月份还是会有一个小高潮,成交量应该会比7、8月份高,只是说不太可能出现大幅度的增长,应该还是一个相对平稳的状态。”

搜狐焦点重庆站记者 陈盈宏

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