地王终于来了!北富人区、公园旁、现房,有多大价值?会卖多少钱?

2017年8月29日，金科+碧桂园+金茂以10753元/平楼面地价拿下的礼嘉一宗地块，成为礼嘉板块的排名前列单价地王。

大家欢呼雀跃。

其一，礼嘉土地楼面价首次破万，值得庆祝

其二，周边项目恭喜的广告画都做好了，并寻思着第二天想涨点价

结果他成了“史上在线时间最短”的地王，因为在第二天，2017年8月30日，礼嘉又来大招。

两个11500元/㎡和一个10952元元/㎡！礼嘉，从此“四王聚首”。

（来源于锐理 ）

这背后，一方面是礼嘉的土地价值；另一方面则是开发商争抢优质土地的激烈。

礼嘉，太优质了！

开发商为什么要“抢”地？

首先，是市场的驱策。

2017年-2018年，重庆楼市“轰轰烈烈”，供销两旺，供不应求。

（来源于锐理 仅供参考）

2017年商品住宅销售量约2423万方，比上年增长19.95%；2018年商品住宅的销售量约2780万方，比上年增长14.73%，新房断货，很多开发商“断地”。

购房者抢房子，映射到土地市场。开发商，就必须买地！

其次，是开发商长期看好重庆市场，原因有几个方面。

1、重庆是新一线城市+直辖市，政策利好多，未来发展潜力大

2、重庆土地充足，地价相对较低，能支撑企业的长期发展

3、重庆市场广阔，有大量的购买支撑

4、重庆房价特别值低，降价空间小，增值空间大

不管是土地，还是市场，重庆对开发商都具有很强的吸引力。

地已到手，会交出怎么样的作品就成了较大的看点。尤其是地王，都很关注！

2017年-2018年购地的企业，按照正常周期基本上都会在2018年下半年-2019年入市。

但地王们都慢悠悠。

以重庆楼面价TOP10的项目为例。在这些项目中，目前只有绿城蘭园面市，樾千山开了售楼部。

（来源于锐理）

那么，这些“地王”们现在都还好吗？

为什么迟迟不出现？

重庆的地王项目动态慢有两大原因。

1、重庆的地王项目基本突破了土拍市场的限价，需要现房销售，因此打造周期长于其他项目。

2、市场周期改变，开发商需要时间来审度未来的局势，确定项目入市节点。

“地王”一般会被打造为企业的高端产品系，改善属性，慢工出细活，而这类房产的需求也比较稳定。

以樾千山为例，礼嘉排名前列地王产品，其较大的优势是产品位置优越，人气正在聚集中，且区域内高端生活氛围浓厚，目标是成为“重庆新富人区”。

这一点，在区域配套上体现更加明显简而言之就是豪！

交通：樾千山项目周边有7条“金”字开头的主干道。听上去都很贵气！另外还有兰海高速和内环高速，自驾通达性相当高；

医院：项目距离儿童医院距重医儿童医院1.5公里、重医金山医院3公里，都是重庆较好的几个医院之一，医疗资源可以说是非常优秀。

休闲设施：该区域内公园星罗棋布，以樾千山为中心，平均1公里就有一个城市公园。另外，重庆欢乐谷，玛雅海滩水公园和园博园都在项目5公里范围内。

学校：周边已经开学的学校有星光小学和两江巴蜀中学，项目附近还有一所规划的中学用地。以这个区域整体的教育规格来看，之后新引进的学校都不会太差，应该能够算优质学区。

商业：区域内的礼嘉商圈早已开工，其将由生态总部基地、城市体验式商圈以及高端低密滨水商业中心构成，成为重庆第八大商圈。其中60万方的滨水商业中心与项目一街之隔。

除了位置和配套之外，樾千山项目设计定位也非常高，是由碧桂园、金茂、金科三家联合打造的高端低密度生态公园社区。容积率2，产品主要为洋房和大平层。

谈完了地王的优势，我们再来看看地王的困难。

困难最主要的就是价格！

位置好、配套好、产品好的房子大家都想要，但是一谈到价格，就是不是那么好说话了。像樾千山这样的项目，产品成本摆在那里，价格必定就高。如果说1万一平拿的地，1万一平卖出来，反正，我是不敢住的。

价值对价格是有百分之百的决定权。

除了价格外，地王产品获取利润较大的难点在于对成本的控制和品质的呈现。这里就是考验开发商产品开发能力的地方了。

以最合理的成本换取较高的品质，将每一分钱都花在刀刃上。这真的是一门很重要的学问。

这也是我一直以来推荐大家品质房企的原因了。只有一个有着丰富高端楼盘开发经验的企业，才能够有底气拿下地王，才能够做好地王。

举两个关于地王产品的例子。

排名前列个，上海排名前列豪宅——汤臣一品。

这个产品大家都再熟悉不过。

2005年，在当时上海较好位置的房产均价在3000/㎡元左右的时候，汤臣集团以楼面价4225元/㎡拿下该地块，一举成为当时地王。

随后，汤臣集团倾全力打造汤臣一品项目，不仅专门和三菱合作，调制出少有的汤臣金还在细节上改写了中国豪宅的建筑标准。

截止2016年10月，汤臣一品每平方米价格已经上涨了11万多，堪称上海房产中的增值利器。

成功的地王故事总是相似，失败的，却各有各的难处，很多地王都没有进入开发阶段，就几经易手。

如北京丰台地王，于2015年11月由华侨城联合华润、招商竞得，成交总价83.4亿元，溢价率50%，折合楼面价5.6万元/平方米！但在三年之后的2018年1月，该地块易手泰禾。

（来源于网络）

开发地王项目，有人欢喜有人忧！地王楼盘到底能买吗？

我的看法是，具备以下几个条件的地王可以买。

1. 区位优势突出

2. 配套完善

3. 品牌房企

4. 品质高

5. 开发完成度高

需要解释一下，我们现在市场上出现最多的房源是期房。现在买了，可能要两年过后才能交房。能达到开发完成度高要求的，只有现房。

对于地王项目而言，现房是给购房者吃下的一剂“嗨药”。购房流程走完之后，不用担心楼盘烂尾；不用担心项目粗制滥造要天天扯皮。实现真正意义上的所见即所得。

可以说，礼嘉的樾千山，具备了不少成功地王项目的特质。和标杆地王汤臣一品也存在共通之处。

在区位、配套、产品定位这些上面已经讲过，这里就不在赘述了。产品本身也有一些显著的优点。

简单说几个

1. 纯板式结构

项目采用板式结构，户内进深短，南北通透的格局。

南北开窗的情况下，通过自然的通风形成对流，使室内空气流通。对于业主而言，产品的采光性、通透性都更好。

2. 细节

有一个细节，在路面铺装上，樾千山采用透水性更好、散热更快的生态透水砖和铺装面大板石材，实现路面接缝最小化，降低儿童推车体感震动率、女士高跟鞋音量，能更好地提升业主居住体验。

3. 大中庭景观

项目打造了1.1万方米的中庭！这也只有全改善的高端盘才能够有这样的气魄！

而这个主要是针对小区居民的全家庭的成长社交客厅。各个年龄段的小朋友们都可以在这里得到很好的玩耍空间；

老年人可以遛鸟、打太极、下棋；家长也有一个汇聚闲聊，感受邻里文化的空间。考虑到每个年龄段的需求，整个设计显得很温情，居住者的情感诉求都能得到满足。

（“成长社交客厅”）

除此之外，还结合重庆山城特色，打造出有别于其他脸谱化的城市山麓生活走廊和10大主题街巷空间。

1）220m山麓生活走廊

这一点感觉非常重庆化，山地就是重庆特色，是重庆区别于其他脸谱化城市的较大特点。

结合台地高差打造溪山，林台，彤林，青苔，水客厅五个主题台地花园，居住者有一种特殊的山麓生活体验。

（五个主题台地花园）

2）10大主题街巷空间

因为是山地建筑，项目结合台地高差营造出一种山谷之间的景致，并给予每个不同的街道一个不同的功能和名字。

据说漫步在街巷之中，会有一种很浪漫的感觉。

每一个环节，每一处细节，都按照精品住宅的标准来打造。

用一句话总结：现房+高品质改善+项目外部和内部配置“均好性”十足，是这个项目较大的特点。

伴随着越来越多的维权和劣质期房出现，现房或许会成为趋势，也会是市场上的“香饽饽”。因为他看得见，摸得着！

而这些地王上的优质现房，势必不是以“性价比”为卖点，而是以品质，那么，值得买吗？

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