年末土拍市场再掀小高潮,拿地好时机来临?

重庆房小狐 2019-11-14 16:51:30
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明日(15日),弹子石2宗地块将进行公开拍卖。细心的人可能已经发现,进入11月,重庆土地市场开始加快推地频次。

业内人士开始关注,现在是否土地市场抄底的好时机?目前的土地市场形势会对明年楼市产生何种影响?

11月推地频次加大,年底土地市场迎来小高潮?

据了解,今年上半年土地市场在年初骤然升温,交易量大增,上半年共成交9000多亩。

进入下半年以来,土地市场相对较冷,7月合能在新牌坊拿地。8月开始,新地块稳步入市,融信在大杨石、万科在水土、复地在中央公园、绿城在中央公园、融创在蔡家均有土地成交。9月,国盛在曾家、龙湖在大学城、保利在中央公园、香港置地在中央公园、金科与金辉在西永、协信在静观拿地。10月,华宇在沙坪坝、中交在大杨石、崇德在茶园拿地。

进入11月,重庆土地市场似乎又迎来新的集中加推期。上周,金辉与融恒获得大石坝地块,康田与电建南国、中交与金科及大唐分别夺得大学城2个地块。

本月后期还将有一批地块密集推出。15日,将有弹子石2个地块推出;18日,将有大渡口3个地块推出;22日,将有北碚、双碑地块推出;29日,将有蔡家、西永2个地块推出。

单宗面积减少、地块低容积率成土地供应新特征

今年重庆土地市场有哪些特征?起拍价提升,单宗面积减少,容积率较低,北部区域供地量较大,是几个显著特征。

按照铭腾机构的分析,2019年起拍楼面价大幅提高。2015年以来,公告楼面均价节节攀升,2015-2019年公告楼面均价分别为2015元、2693元、3849元、4738元、5359元。

从近几个月情况来看,人们看到土地市场已难见今年3、4月份时火爆时的高溢价率。

今年土地供应单宗面积减少,2016年平均每宗土地面积161亩,2019年平均每宗地占地面积仅为94亩。容积率2.0及以下地块占比达74%,平均容积率仅为1.5。

在今年重庆土地成交热力板块中,北区水土、蔡家、中央公园、空港工业园区持续供地,是土地供应最热的几个板块,其次为西区的西永等板块。

据了解,重庆今年全年供地计划为1.55万亩,上半年已成交9000多亩,下半年还剩余5000多亩,相对而言下半年政府目标压力并不大。

房企想拿地“有心无力”,政府推好地块提振信心

针对目前重庆土地市场表现,葛洲坝公司投资部负责人严铖认为,“重庆在每年的6月和12月都会掀起一波供地高潮,这是很正常的现象。”

他介绍,上半年土地市场完成情况不错,下半年相对压力不大。相对土地市场火爆的2016年,今年的土地市场供应更为分散,每个季度都有一定量的土地入市。

现在房企基本上资金都比较紧张,今年国家加大调控力度,限制开发贷,贷款利率提升;另一方面楼市销售不是太理想,资金流吃紧。

但是从另一方面来讲,为了实现明年的货值,就必须储备充足的土地,以保证市场份额,还得持续拿地。

严铖指出,最近土地市场的溢价率不是很高了。这是因为,本身政府提高了土地起拍价,另外一个原因是大量土地在新发展的二环区域,房企对其市场预期很难起来。

融创市场客研部总监陈冬旭分析认为,今年1-3月份,政府推出了大量核心地块土地,房企抢得很厉害,溢价率很高,为此上半年土地市场目标顺利完成。

然而今年楼市形势相对不好,房企销售完成率不高,几乎都没完成计划。这是因为,很多房企对今年的阶段把控不充分,导致推盘节奏的失控。原因是不少企业去年底行业普遍认为,今年市场会严重下滑,对全年的供应计划做出铺排。没想到今年上半年市场去化非常好,结果供应没跟上。而下半年市场下滑,却供应较大,导致下半年积压严重。

他说,银行开发贷收紧,但融资渠道逐步放开,包括海外资金等。尽管如此,这些资金对于房企的实力评估非常严格,因此说对不良开发商是一个较大遏制。

陈冬旭认为,今年土地起拍价在去年的基础上有一定上涨。去年土地市场起拍价不高,导致溢价率较高。今年政府已经意识到这个问题,为防止土地市场过火,控制溢价率。接近年底,为了避免入市地块挂出遇冷,土地管理部门与房企加强沟通,几乎没遇到流拍现象。

重庆地产界资深人士张鑫认为,“现在土地市场相对较冷,很多房企想拿地,但是受资金限制,纷纷放缓了拿地节奏。关键是房企普遍对未来楼市预期不高,认为未来三五个月内价格不会有什么增幅。

由于今年总体经济环境不好,不少企业上半年投入较多,楼盘销售不太好,因此也没钱抄底土地市场,现在房企大多数是冷静观望。

由于担心土地流拍,政府也在适当放缓放地节奏,同时最近推出不少优质地块。由此提振市场信心,让房企看到希望。

张鑫说,“土地市场信心很重要,它可以让拿地的房企,还有正在卖房的企业都看到希望。”

现在是低价拿地好时机,低地价有利于房价稳定

目前土地市场相对不旺,溢价率也不高,是否是房企拿地的好时机?张鑫认为,尽管大部分房企资金紧张,但企业也各不相同,也有的企业有钱,趁着地价不高,及时抢地。

他认为,“对于有资金的房企,想大举拓展重庆市场,目前是一个非常好的拿地节点。”

因为政府土地入市,宁可放慢入市节奏也不可能降价。最近土地溢价率确实不高,基本上没涨价,溢价率最高也就在10%。

张鑫介绍,目前市场已有所萌动,不少业内人士对明年4月份之后市场看好。

一般房企在拿地后,都会在6-8个月的时间入市,没有谁会捂盘今年的土地市场会否对明年产生影响?

张鑫认为,“今年的土地价格没能涨起来,对明年房价稳定会很有好处,相信土地因素对推进明年房价保持稳定。”

如何看待主城土地出让的区域前景?陈冬旭认为,从土地市场区域来分析。目前,重庆北区土地价格还是较高,难以下来。西区、南区地价相对不高。

从整体来看,北区地块高端房项目居多,这些项目在2017、2018年需求被割了一波韭菜,新的需求难以跟上,因此说去化很困难,卖得难些。而西区、南区则不同,这些区域刚需项目较多,销售更容易一些。

搜狐焦点重庆站 亦木

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