重庆取消房地产开发项目资本金下调优惠

龙门阵财经 2017-08-01 21:59:00
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7月31日,重庆市城乡建设委员会、重庆市城市建设综合开发管理办公室联合发文,《关于调整房地产开发项目资本金和预售资金首付款监管有关政策的通知》(以下简称:2017年《调整通知》)。

楼市政策进一步发出收紧信号。

7月31日,重庆市城乡建设委员会、重庆市城市建设综合开发管理办公室联合发文,《关于调整房地产开发项目资本金和预售资金首付款监管有关政策的通知》(以下简称:2017年《调整通知》)。

2017年《调整通知》称,调整的主要目的是科学调控我市房地产开发建设,促进房地产业平稳健康发展。

所谓项目资本金,是指在房地产开发项目总投资中,由房地产开发企业按照项目总投资的一定比例专户储存,专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。

房地产开发项目实行资本金制度,并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金,可以有效防止部分企业的不规范行为,减少楼盘「烂尾」等现象的发生。

这份通知,主要是对2015年5月13日,重庆市城乡建设委员会《关于调整项目资本金和预售资金首付款监管优惠政策的通知》的改变(以下简称:2015年《优惠通知》)。

对比两份文件,结论是:将进一步考验开发商的资金实力,也反应了政策层面对房地产的态度。

取消下调80%优惠

2015年《优惠通知》称,继续执行对无不良记录房地产企业项目资本金和预售资金首付款在原核定监管额度的基础上再降低80%的优惠政策。

2017年《调整通知》称, 对项目资本金的存入和预售资金首付款的支付使用进行严格监管,不再执行房地产项目资本金和商品房预售资金首付款监管在已核定监管额的基础上下调80%的优惠政策。

以可研报告上项目投资1个亿为例,执行2015年《优惠通知》——

按照政策:项目资本金需要1个亿×30%=3000万

下调80%:项目资本金需要3000万×20%=600万

折扣下来,相当于项目资本金只有6%

(备注:《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》(渝建发【2014】82号)里,项目资本金的比例会以信用综合排名多少而有变化,并不是一刀切的30%,此处仅举例、未考虑实际变量)

取消下调80%意味着什么?这进一步考验开发企业的资金实力——更多流动资金被监管而无法使用,必然会增大财务成本。

免予监管企业名单收窄

2015年《优惠通知》称,能享受监管优惠的条件是:

1.市房地产企业信用综合排名在前50名的企业;

2.中国房地产业协会每年评选的中国房地产500强前100名的企业;

3.国务院发展研究中心企业研究所每年评选的全国百强房地产企业。

2017年《调整通知》称,能享受监管优惠的条件是:

1.实力强和信用良好的开发企业实行项目资本金存入和预售资金首付款支付使用免监管政策具有一级资质且在我市从事房地产开发的企业,其信用状况和企业风险状况通过市城建开发办核验的;

2.在市城建开发办最新公布的我市房地产企业信用综合排名前30名的开发企业;

3.由中国房地产业协会最新评选的中国房地产500强前100名且在我市从事房地产开发的企业。

能享受的免予监管优惠的房地产企业数量减少。

对比下来,被剔除的免予监管企业包括:重庆市信用综合排名31~50名的企业,以及国务院发展研究中心企业研究所每年评选的全国百强房地产企业。

龙门阵财经long-finance找出了新政下免予监管的名单(来源:重庆房地产开发网、中房协官网)。

房地产企业信用综合排名前30名如下:

中国房地产500强前100名且在我市从事房地产开发的企业名单里,前100名不在重庆有项目的企业有54家,下列标黄者:

控股公司会要求比例

 在2015年《优惠通知》里:

控股的项目公司来我市从事房地产开发的,由其出函对该项目公司的建设资金进行担保,该项目公司可以享受出具担保函公司应享受的优惠政策。

2017年《调整通知》称,

符合项目资本金存入和预售资金首付款支付使用免监管条件的开发企业,其控股50%以上的项目公司且在我市从事房地产开发的,由其出具保证该项目建设资金的承诺函,该项目公司可以享受其母公司应享受的优惠政策。

项目公司申请享受母公司优惠政策的,必须向两金监管部门出具经工商管理部门盖章确认的股权关系证明或证交所公布的股权比例。

对比一下,

一是规定了控股比例50%以上;

二是控股公司必须在重庆从事房地产开发;

三必须让两金监管部门确认股权关系。

重庆统计局的数据称,1-6月,重庆房地产开发投资1789.24亿元,按照此倒推项目资本金,则是1789.24亿元×30%×80%≈107亿(备注:未加其他变量)

相关》》》房地产项目资本金变化(重庆)

1、1998年,《城市房地产开发经营管理条例》规定:「房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%」。

2、2004年4月,国务院下发《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号),将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金最低比例由20%提高到35%。

3、2007年1月19日起,重庆市房地产开发项目资本金比例提高至35%(经济适用房项目资本金不得低于项目总投资的30%);

4、2009年5月25日,国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例,调整后,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

5、2014年,重庆出台《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》(渝建发【2014】82号),(一)一般房地产开发项目按应存项目资本金的50%存入。

(二)市级重点项目按应存项目资本金的30%存入,区县级重点项目按应存项目资本金的35%存入。

6、2015年5月13日,重庆市城乡建设委员会发出《关于调整项目资本金和预售资金首付款监管优惠政策的通知》,继续执行对无不良记录房地产企业项目资本金和预售资金首付款在原核定监管额度的基础上再降低80%的优惠政策。

7、2017年7月31日,《关于调整房地产开发项目资本金和预售资金首付款监管有关政策的通知》,不再执行房地产项目资本金和商品房预售资金首付款监管在已核定监管额的基础上下调80%的优惠政策。

附:2015年《优惠通知》

2017年《调整通知》

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