起拍就过万,九龙半岛拿什么支撑高地价?

重庆房小狐 2020-09-16 11:21:06
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本月重庆万元地又将增加一块!

9月25日,重庆市公共资源交易网将拍卖九龙坡区大杨石组团一宗二类居住用地,起拍楼板价就高达10100元/㎡,是重庆迄今为止最高的起拍楼面价,同时也提前锁定重庆第36宗万元地席位。对此,网友们纷纷认为:这是妥妥的出道即巅峰!

值得一提的是,重庆最高成交楼面价地块也在九龙半岛。 2019年5月28日,荣安以10.85亿元斩获大杨石一宗商住用地,楼面价达到13549元/㎡,创造最高纪录。除此之外,融信、华润也通过公开竞拍市场在九龙半岛拿得过高价地。

现在这些高价地块,有的已经入市销售,有的还没有亮相。而更值得我们关注的是,九龙半岛为什么地价能挂这么高?购房者会否为此买单?

起拍价破万,面粉堪比其它区域房价

据了解,新上线的九龙坡区大杨石组团T标准分区T03-2/04、T03-1-1/04、T10-1-2/04地块地处九龙坡区核心位置,距离轻轨2号线杨家坪站以及动物园站都在500m左右,周边商业、学校等资源丰富,配套十分优质。

T标准分区T03-2/04、T03-1-1/04、T10-1-2/04地块

从地块本身情况来看,土地面积约95.21亩,容积率2.9,地块面积大,容积率较高,是主城少有的核心商圈内的纯居住地块。

地块优质,价格自然也不便宜。按照公开信息显示,该宗地块起始楼板价高达10100元/㎡,是重庆迄今为止最高的起拍楼面价。

从重庆市公共资源交易网消息来看,九龙半岛未来还将陆续上架几宗地块,其中就包括记者日前实地探访的黄桷坪农产品日杂公司W23-1/04地块以及黄桷坪海员村W23-7/04地块。(土拍新闻前线丨九龙半岛多幅地块即将推出,已有TOP房企去探地

黄桷坪农产品日杂公司W23-1/04地块土地面积14798㎡,容积率2.5,土地性质为二类居住用地,起始总价3.5亿元,起始楼面价9480元/㎡。这宗地块已有top房企表示感兴趣,最终成交楼面价过万也不会是意外的事。

黄桷坪农产品日杂公司W分区W23-1/04地块

业内普遍认为高地价是城市价值的真实反馈

针对九龙半岛地块起拍楼面价过万,不少业内人士纷纷抱以厚望。

有房地产资深人士向记者表示:“优质地块过万在相对区域是好事,毕竟部分区域代表着重庆的城市标杆,城市配套提升也是重庆城市价值的真实反馈。”

还有人直接放话,“重庆核心区的地价低于一万就不正常。”

值得一提的是,目前重庆最高成交楼面价地块也出自九龙半岛。 2019年5月,荣安力压12家房企,以10.85亿元斩获九龙坡滩子口一商住地块,溢价率高达50.54%,成交楼面价13549元/㎡,创造历史新高。

2019年8月,融信在九龙半岛板拿地,距离荣安项目不足500米,成交楼面价9255元/㎡。

到了今年8月,华润在距离上述两宗地块不远处又摘得一宗万元地。该地块要求商业商务计容建筑规模应不小于总计容建筑规模的5%,且竞得人须自持全部公共性质建筑不少于5年,尽管如此还是吸引了保利、新希望、荣安、金科&中交等房企参拍。

房价差异大,高地价项目去化速度缓慢

房企愿意为九龙半岛高地价买单,业内人士普遍看好,市场反应又如何呢?

九龙半岛近年来地块出让不多,在售新房项目仅有荣安九龙半岛以及九龙都会。前者为荣安自己所拿的地王地块,后者则是融信拿地,和荣安联合开发。

荣安九龙半岛作为地王项目,一开始它就被赋予了高度关注。网上资料显示,该项目于今年5月正式取得8号楼的预售证,共有44套,建面81-96㎡。

其中1单元2-2,套内面面积76.59平米,套内拟售单价为24974.44元/㎡;

1单元12-1,套内面积69.11平米,套内拟售单价为26100.79元/㎡。

截止9月15日17:00,网上房地产官网显示荣安九龙半岛已销售12套。

九龙都会项目地块则由融信拿地,和荣安联合开发,于6月取得预售证,在售3号楼共计101套。

其中1单元1-1,套内面面积64.94平米,套内拟售单价为21885.43元/㎡;

1单元2-4,套内面积71.27平米,套内拟售单价为22277.66元/㎡。

截止9月15日17:00,网上房地产官网显示九龙都会已销售0套。

而从二手房市场来看,滩子口黄桷坪区域目前二手房供应量比较充足,参考建面价格区间在1万至1.4万之间。

其中保利心语花园小区,2011年建成,小区均价13149元/㎡;广厦城江畔语林,2005年建成,小区均价11866元/㎡,均与区域新房项目形成不小差价。

一位业内人表示,按照楼面价加上建安成本、开发成本,再综合考虑财务成本、营销运营费、税费等费用来核算,九龙半岛高地价项几乎不赚钱。但即便如此,去化仍一般,一方面说明短期区域价值尚不能支撑,购房者入市意愿度低,另一方面可能与项目产品本身定位也有些许关系。

九龙半岛高价地频出,何以支撑?

不管怎么说,九龙半岛仍是主城高地价最为集中的区域之一。那么,究竟是什么支撑了九龙半岛的高地价?

从地理环境来看,九龙半岛规划面积5.57平方公里,三面环江,与南岸、巴南隔江相望,紧邻杨家坪,距渝中半岛仅10公里,正好处在一个重庆都市功能核心区的位置。

鸟瞰九龙半岛

它最大的区域特色在于,这里是一个区位优势突出、文化底蕴深厚的核心待开发区。

今年1月份,重庆市规划和自然资源局公示了《长江文化艺术湾区控制性详细规划方案》。其中九龙坡区将聚焦“美术+生态靓颜值、美术+文化提气质、美术+经济增价值”三大提升任务打造九龙美术半岛。

而九龙半岛则将以四川美术学院黄桷坪校区为核心,电厂工业文化区域为链,九龙滨江生态区域为极,打造一个集“大美景、大美育、大美业”为一体,市民广泛参与的、无边界重庆美术公园。

记者近日从九龙半岛开发建设公司得到的消息,《长江文化艺术湾区控制性详细规划方案》已获批,并于8月完成了包括九龙半岛在内的全部规划的入库工作,这意味着九龙半岛将进入实质性发展阶段。

与此同时,区域内交通也在加快建设中,待未来18号线、24号线以及黄桷坪大桥通车之后,将会紧密的将九龙半岛与主城各个板块串联起来。

九龙半岛整体规划

值得一提的是,九龙半岛还是九龙坡棚改最为集中的区域。

根据2018年发布的九龙坡2018-2020年棚改计划显示,九龙坡棚改包含黄桷坪长江大桥、黄桷坪五龙庙片区、黄桷坪铁路二村片区,黄桷坪尖山堡片区,九龙港凯欣片区,九渡口奥克片区等16片区进行整体改造。而拆迁的范围主要集中在九龙半岛,尤其是黄桷坪区域。

“在拆迁改造完工之后,九龙半岛想必将会呈现出焕然一新的一面,也将彻底改变九龙半岛目前的居住价值。同时随着区域地价稳步提升,房价势必也会水涨船高,若高地价项目能够凸显其价值所在,颠覆人们的传统印象,相信市场会迎来新的曙光。”分析人士表示。

未来九龙半岛高地价项目走向如何,将给区域楼市、城市格局带来怎样改变,搜狐焦点重庆站仍将持续关注跟进动态。

搜狐焦点重庆站记者 代媛媛

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